在二手房買賣的過程中，我們常會見到滿2年、滿5年之類的字眼，滿2年與滿5年在二手房買賣中有什麼區别，我們又該如何選擇呢？

今天小柳就為大家解讀一下，在二手房買賣中滿2、滿5有什麼區别，又該怎樣節稅？（一定要看到最後，最後一點最重要）

1、二手房的稅

我們知道二手房在交易中涉及的稅種較多，其中賣方涉及包括增值稅及其附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅在内的多個稅種；而買方也将涉及契稅、印花稅和土地出讓金等稅種。

2016年國家出台《财政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，其中附件3規定：“個人将購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人将購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策适用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。”

也就是說二手房交易中，如果銷售不滿2年的住房，将繳納5%的增值稅（另有0.6的附加稅），但如果滿2年，則免稅。

另外，《财政部 國家稅務總局關于個人所得稅若幹政策問題的通知》的規定：“個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”，暫免征收個人所得稅。”

也就是說如果個人自用房屋滿5年，且是唯一住房的話，那麼賣方不僅可以免增值稅，而且還能免個人所得稅。

2008年10月，國家稅務總局發布通知規定：“對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。”

同時，2016年發布《财政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關于調整房地産交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》規定：“對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”

“對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。”

通俗地說就是，在二手房買賣中，買賣雙方都不需要繳納印花稅和土地增值稅，而賣方房産滿2年免增值稅，滿5年且唯一的話，還将免除個人所得稅。

2、如何節稅？

我們假設張先生在2018年2月1日購買了一套商品房，屬于普通住宅，而張先生當時的購買價格為700萬，2020年1月1日，張先生将該商品房轉讓給李先生，價格為700萬。

那麼張先生需要繳納增值稅及其附加1000÷（1 5%）×5.6%=53.33萬元，同時需要繳納個人所得稅（1000-700-53.33）×20%=49.33萬元，那麼總計就要繳納53.33 49.33=102.66萬元。

而李先生需要繳納契稅1000÷（1 5%）×1%=9.52萬元。

但我們通過購買與賣出時間發現，張先生實際已經擁有該房産1年零11個月，如果再持有1個月，那麼張先生就能免增值稅，節約53.33萬。

我們假設張先生此時必須出售該房屋的話怎麼辦呢？

可以考慮雙方先簽訂借款抵押合同，即張先生向李先生借款1000萬，而張先生以該房屋折價1000萬抵償李先生的債權。而為了保障李先生的利益，可以在合同中約定，如果張先生不以該房屋折價抵償李先生的債權，則應該支付100萬元的利息。

并且雙方可以辦理房屋抵押登記，如有必要可以進行公證，并在2020年2月1日，以1000萬的價格過戶并辦理産權過戶手續。

此時，張先生就隻需要繳納個人所得稅：（1 000-700）×20%=60萬元即可，而李先生稅費不變。

3、特别注意

這裡需要特别說明的是，雖然“滿二”的房屋可以免增值稅，但随着國家堅持“住房不炒”的原則，打擊炒房行為，對免增值稅的原則進行了更改。

以成都為例，2020年9月，成都市人民政府發布《成都市人民政府辦公廳關于保持我市房地産市場平穩健康發展的通知》，通知第十一條規定：“發揮稅收調節作用，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。”

也就是說原本滿2即可免增值稅的優惠政策，在成都住房新政的調整下，将滿2變成了滿5。

所以在買賣二手房以前，最後都查看一下當地住房政策，或者咨詢小柳。

最後，請大家記住“節稅方法千萬條，用錯一條就要糟”。

另外，依法納稅是我們每個中國公民應盡的義務。而企業在經營過程中，一定要謹慎處理好各類稅務問題，做好稅務籌劃，也可私信柳哲節稅！

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