樂居财經 李奕和 發自北京

北京城建（600266.SH）最終選擇了退出。

今年5月13日，北京城建一紙公告，終止了與大股東北京城建集團在北京豐台棚改項目上的合作。這是一個棚戶區改造項目，位于豐台區張儀村。在此之前，雙方已經在該項目上合作了三年多。

樂居财經獲悉，張儀村棚改的合作開始于2016年11月，項目起初由北京城建集團與北京城建按照0.5億元：5.1億元（約9%：91%）的比例進行投資。同時，項目被全權委托北京城建進行管理，并由該公司合并财務報表。

目前，張儀村棚改已取得立項批複，完成了征收服務單位選定、入戶調查、結果公示、方案報批等工作。

據悉，合作三年多，北京城建累計向張儀村棚改項目投入資金約3700萬元。它為何要在此刻退出合作呢？

千億棚改“包袱”

合作終止後，北京城建集團将收回興潤公司（為開發張儀村棚改成立的項目公司）的管理權，北京城建完全退出興潤公司，不再參與該公司經營管理及項目開發建設。而其已投入的3700萬元資金，由北京城建集團一次性償還。

北京城建與大股東北京城建集團的這種托管合作，并非隻有張儀村棚改一個。

除了早年因避免産生同業競争，北京城建集團托管予北京城建的北京城建房地産開發有限公司（下稱：城建開發）以外，北京城建集團委托北京城建管理的公司還包括北京城建興瑞置業開發有限公司（下稱：興瑞置業）和北京城建興懷房地産開發有限公司（下稱：興懷房地産）兩家。

當中，興瑞置業和興懷房地産旗下項目分别對應北京市東城區望壇棚戶區改造和北京市懷柔區城中村棚戶區改造兩大棚戶區改造項目。

資料顯示，望壇棚戶區改造項目占地面積約46.59公頃，涉及居民5000多戶、社會單位100多家，是北京市核心區體量最大的棚戶區改造項目之一。此外，懷柔區城中村棚戶區改造項目總占地面積約122.22公頃，規劃總建築面積約116.29萬平方米，總投資預計約139.59億元。

樂居财經獲悉，自2016年6月、11月起開始，興瑞置業、興潤公司和興懷房地産被北京城建集團委托予該公司管理，并表北京城建。同時，北京城建将按各被托管公司年度審計報告确認的年銷售收入0.2%獲得委托收入。

2019年，興瑞置業、興潤公司和興懷房地産總資産分别為201.64億元、6926.14萬元、3億元；總負債200.88億元、3336.35萬元、1.05億元。三家子公司淨利潤713.92萬元、-360.79萬元、1.74億元。

過去一年，北京城建除了在城建開發獲得了684.73萬元托管費外，該公司在興瑞置業、興潤公司和興懷房地産三家公司中均未獲得任何托管費用。而項目的入市更是遙遙無期。

資料顯示，北京城建目前在手棚改項目有8個，總投資額超過1000億元。該公司表示，受2020年初以來疫情的影響，望壇、臨河等項目開發進度延緩，回款時間推遲，給公司資金統籌、項目建設造成較大壓力。

北京城建稱，将對于已經啟動、投入大量資金的項目加快推進運作，加速實現周轉；對于尚未全面啟動的項目擇機退出，有利于減少資金占用，提高資金效率，降低資金風險。

經營現金流淨額連續5年為負

北京城建的主營業務，包括房地産開發、對外股權投資和商業地産經營三大闆塊。近年來，北京城建房地産闆塊的經營情況并不理想。

2019年，該公司實現營業收入164.32億元，歸屬于上市公司股東淨利潤20.88億元，同比分别增長22.80%、69.73%；經營活動産生的現金流淨額為-7.59億元，對比上年的-86.21億元雖然大有改善，“造血”能力堪憂。

這已經是公司自2015年以來，連續5年錄得經營性現金流為負值。2017年，北京城建經營活動産生的現金流一度低至負139.36億元。

進入2020年，新冠疫情下，北京城建的經營風險進一步加大。2019年，該公司實現銷售金額202億元，銷售面積85萬平方米。而在今年一季度，銷售額僅8.97億元，同比去年的22.89億元，下降超過六成。

2020年一季度，北京城建營業收入7.42億元，同比下降53.88%；淨利潤-7.14億元，當中，歸屬母公司股東淨利潤-6.94億元，同比下降157.93%。資産負債率則進一步增至77.62%。今年第一季度，公司無新增土地儲備。

有息負債366億，現金95億

北京城建的資金壓力不小。

樂居财經查閱資料發現，2016-2019年，北京城建的資産負債率分别為72.32%、77.42%、76.39%、77.17%。在2018年稍下降後，2019年再次擡頭，攀升至77.17%。

截至2019年末，北京城建總負債為945.43億元，其中有308.63億元的長期借款、57.69億元的應付債券，有息負債合計約366億元。此外，該公司僅一年内到期的非流動負債也達62.19億元。2019年末，其現金及現金等價物餘額94.92億元。

雖然北京城建資産負債在升高，但其2019年籌資活動産生的現金流淨額卻有所減少，僅為10.15億元，同比下降81.89%。而該公司在去年通過借款收到的現金實際上達到151.11億元。一個重要的原因，是2019年為償還債務，支付了達113.16億元巨額現金。

随着融資規模擴大，2019年，北京城建的财務費用同比增長了303.97%，達7.47億元。如果忽略其利息收入的抵消部分，該公司去年的利息費用達7.66億元，規模和增幅均遠高于銷售及管理兩項費用。2019年，北京城建應付利息仍有2.59億元。

根據年報披露的授信情況，截至2019年12月31日，北京城建總部及子公司可使用授信額度總計1051.12億元，已使用額度623.09億元，尚可使用額度428.03億元，可用額度已不足授信總額的一半。

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