房子贈與老人有法律效力?來源：揚子晚報“審理多起居住權案，保障困難群衆生活居住需要，駁回‘強行啃老’等無理居住權請求”江蘇法院審理的一起居住權相關案件被寫入《最高人民法院工作報告》，在今年全國兩會期間接受審議，我來為大家科普一下關于房子贈與老人有法律效力?以下内容希望對你有幫助!

房子贈與老人有法律效力

來源：揚子晚報

“審理多起居住權案，保障困難群衆生活居住需要，駁回‘強行啃老’等無理居住權請求。”江蘇法院審理的一起居住權相關案件被寫入《最高人民法院工作報告》，在今年全國兩會期間接受審議。

揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，《民法典》正式施行後，其中增設的“居住權”制度及相關案件受到廣泛關注，該制度在司法實踐中為不少老人、婦女等弱勢群體提供了基本的生活保障。法律專家建議，老年人如有需要，可依據《民法典》第369條的但書條款對設立居住權後的出租等事項提前作出約定。

揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源

通訊員 馬俐

房子全給了孫女，奶奶未得到照料還成被告

三年前，陸芸家位于蘇州的房屋被拆遷，當時她的丈夫和兒子已去世多年，女兒也放棄了拆遷利益。陸芸與孫女小娟等簽訂人民調解協議，約定拆遷所得房屋全部歸小娟所有，而小娟則需提供一套小戶型房屋供其無條件居住，同時需經常探望，在需要時照顧其生活起居、陪同看病等。

之後，拆遷所得的三套房屋均登記在了小娟名下。然而，她卻未按約探望、照顧奶奶，年逾七旬的陸芸長期獨居，身體每況愈下。

2020年2月，陸芸無奈将這套房屋出租，自己則搬到養老院居住，房租用來貼補養老院的費用。出租前，陸芸明确告知租客房屋是孫女的拆遷安置房并出示了人民調解協議。

小娟在得知這一情況後，認為奶奶明确放棄了該房屋的所有權，其雖可以無條件居住，但無權将房屋出租并受益。在未與奶奶溝通的情況下，小娟将租客訴至蘇州市吳中區人民法院，并增列奶奶為第三人，請求法院确認這份租賃合同無效，要求租客立即搬出。

孫女不讓奶奶出租房屋，打官司兩審均敗訴

“本案的争議焦點為陸芸将涉案房屋出租是否違反其與小娟簽訂的人民調解協議，有無侵犯小娟對該房屋的所有權？”吳中法院民一庭副庭長顧霞介紹。

吳中法院一審審理認為，首先，陸芸和租客的房屋租賃合同系通過中介居間達成的，租客有理由相信她有出租房屋的權利，雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效。同時，法官并未拘泥于調解協議中的文字含義，而是從孫女和奶奶的關系、拆遷安置房的來源、奶奶出租房屋的原因等多角度進行分析，認為小娟除房屋所有權外，已将房屋的占有、使用權利讓渡給陸芸。

據此，吳中法院判決駁回小娟的全部訴訟請求。宣判後，小娟不服提起上訴，蘇州市中級人民法院二審維持了原判。

孫女的做法和冷漠态度讓陸芸心寒不已，她在該案二審宣判後又起訴小娟，要求撤銷對孫女的房屋拆遷份額贈與。吳中法院認為，陸芸将房屋中屬于自己的份額贈與小娟的前提是小娟對其進行贍養，但根據相關證據及小娟在明知奶奶出租房屋用于補貼養老院費用的情況下仍堅持訴訟的行為，均可證明其接受贈與後并未盡到承諾的贍養義務。

據此，法院支持了陸芸的訴訟請求，判決撤銷其對小娟的房屋份額贈與行為。

為讓兒子上名校，起訴外婆搬出學區房被駁回

《民法典》正式施行後，其中增設的“居住權”制度及相關案件受到廣泛關注。揚子晚報/紫牛新聞記者獲悉，南京法院去年曾審理了一起同樣發生于祖孫之間的房産糾紛案件，最終法院依據《民法典》中的相關規定，充分保障了老人的居住權。

1998年，林紅打算購買堂姐的一套福利房。但由于戶口原因不符合房改購房政策，便借大女婿張軍的名義，自己實際出資購買了該房屋。之後，林紅和身患殘疾的小女兒常住其中，相互照應，并保管着房産證。

由于這套房屋是南京一所名校的學區房，為了讓外孫受到更好的教育，張軍通過挂失的方式，重新領取了房産證，并将房子以買賣的方式過戶給了自己的女兒張麗。但根據入學政策，光有産權還不夠，還必須實際居住。情急之下，張麗這才将挂失過戶一事告知外婆林紅，并希望她能配合完成學校的家訪調查。但林紅不願配合，導緻張麗的兒子未能就讀該校。

張麗一紙訴狀将外婆訴至南京市鼓樓區人民法院，請求判令外婆及其小女兒從這套房屋中遷出，并返還房屋。

鼓樓法院一審認為，雖然此前的一份生效判決已确認了張麗對這套房屋享有所有權，但林紅對于這套房屋的取得作出了貢獻，且自上世紀90年代即長期居住生活其中。現林紅已耄耋之年，其小女兒身患殘疾，未結婚亦無子女，無工作無穩定生活來源，兩人共同生活，相互照應，名下皆無其他可居住的房産。法院認為，張麗此時要求林紅及其小女兒從這套房屋内遷出，不利于保障兩人的基本生存權利，亦會使得家庭矛盾進一步激化。因此，法院沒有支持張麗的訴訟請求。

張麗不服，提起上訴。南京市中級人民法院二審駁回上訴，維持了原審判決。

專家建議：可依據《民法典》約定出租事項

揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，在《民法典》施行後的司法實踐中，“居住權”制度在很多案例中為老人、婦女等弱勢群體提供了基本的生活保障。

所謂居住權，是指自然人依據合同或遺囑而取得的，在他人享有所有權的房屋上為滿足生活居住需要所設立的一種占有、使用權能的用益物權。該制度既可以滿足老人将自己名下房産所有權轉移給子女的意願，又能夠有效化解老人在失去房屋所有權後，因子女不孝等原因而造成居無定所的風險。

2021年2月，最高人民法院印發《關于深入推進社會主義核心價值觀融入裁判文書釋法說理的指導意見》。記者注意到，在江蘇法院被寫入最高法工作報告的這起案件中，在一、二審判決書中均有相關内容。該案一審判決書中寫道，“敬老、養老、助老是中華民族傳統美德，也是社會主義核心價值觀的重要内容，小娟的上訴請求實質與社會主義核心價值觀相悖，也違反了公序良俗，本院對其主張不予支持。”

“除了包含老百姓日常生活中所理解的‘對于房屋居住的權利’之外，在設立和使用中還存在其他一些内容。”有檢察官曾指出，正确理解“居住權”的内涵和外延，對于發揮此新增用益物權的作用，妥善解決群衆日常生活中可能遇到的難題，就顯得非常重要。

在生活中，老人将房産過戶給晚輩的情況并不少見，對于他們而言，如何能夠更加有效地避免“奶奶将房屋贈與孫女卻成被告”這樣的矛盾糾紛？對此，法律專家建議，根據《民法典》第369條的但書條款，老年人在設立居住權登記時如有需要，可對出租權相關事項作出約定，這樣可以更直接、有效地保障實現自己基于居住權而獲得的用益物權。

（案件當事人均為化名）

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