一、土地征用及拆遷補償費

1、土地款

2、大配套費

3、土地出讓金

4、土地契稅

5、土地交易費（拍賣手續費）

6、辦理土地證費

二、前期工程費

1、三通一平

（1）臨電工程費

①紅線外

②紅線内

（2）臨水工程費

①紅線外

②紅線内

（3）臨路工程費

（4）填土及平整場地費

（5）臨時設施

2、規劃管理費

3、規劃設計費

（1）咨詢費

（2）方案設計費

4、施工圖設計費

（1）方案設計費

（2）施工圖設計費

5、環境方案設計費

（1）方案設計費

（2）環境施工圖設計費

6、綜合管網設計費

7、人防費

8、招投标費

（1）招标監督服務費

（2）代理費

9、牆改費（新型建築材料專項基金）

10、地名費

11、施工圖審查費

12、勘察放線費

（1）地質勘察費

（2）測繪費

（3）地基測量費

（4）人防物探費

13、産權登記費

14、銷售許可證及面積測量費

15、房屋交易手續

16、分戶土地登記費

17、地籍地形圖、核地

18、合同審查費

19、水泥專項基金

20、環境影響評估費

21、避雷檢測費

22、新建房屋白蟻防治費

三、建安工程費

1、地基處理

（1）樁基礎工程費

（2）樁檢測費用

2、住宅土建、安裝

（1）土建安裝工程費

（1.1）土建工程費

（1.2）安裝工程費

（1.3）甲控、甲供材

（2）電梯

（3）消防

（4）排氣通風

3、工程預算編制費

4、土建監理費

5、沉降觀測

6、質量監督費

7、人防設施

（1）人防監理費

（2）人防設施費

8、變更及簽證

9、示範小區獎

10、成品房裝修

11、其他（外裝費用）

四、基礎設施費

1、供電

（1）工程費

（2）小區管網

2、供水

（1）自來水工程費

（2）水表費

3、燃氣

4、通訊線路安裝費

5、電視

（1）電視線路安裝費

（2）電視外網工程費

6、智能化

7、區内路燈

8、環衛

9、郵政

10、環境工程

（1）綠化

（2）道路

11、排水

12、圍牆大門

13、車棚

14、水面

五、公共配套設施費

1、區内非經營性公建

（1）地下室及車庫(人防)

（2）其他區内設施

（3）其它公共用房

2、小區配套費

3、公共設施維修基金

房地産成本進一步細化

房地産開發項目成本科目

編号 一級 二級 三級 四級 五級 注釋 說明

1 土地費用

一、地價

（一）土地出讓金 國有土地使用權出讓合同中列明的土地出讓金或招拍挂的成交價

（二）開發費 國有土地使用權出讓合同中列明的開發費，或者将生地變成熟地的開發投資費用。

（三）基礎設施配套費

1、向政府繳納的“大配套”費用

2、接駁市政管線等設施至紅線邊的施工費用

3、政府出讓土地時強行要求建設的紅線内的市政路

4、政府強行要求的紅線外的其他工程建設費用"

二、拆遷費

（一）拆遷工程費紅線内拆除和遷移障礙物所發生的費用，包括：地上建築物的拆除，高壓線、光纜等的遷移，排洪溝、市政管線的改道，古樹的移植，文物勘探及相應費用等。

（二）拆遷補償費 對紅線内房屋或墾地所有人放棄所有權的補償費用及對其使用人的安置費用

三、土地辦證費

（一）土地産權登記費

（二）購地契稅

（三）過戶手續費

四、其它土地費

（一）土地中介費 指以各種名義支付給土地中介方的酬勞

（二）合作方補償 含為獲得土地支付的股權轉讓費

（三）其它

2 前期費用

一、調研評估費

（一）可行性研究費 項目可研階段發生的調研費用，例如雇用咨詢公司進行房地産市場分析的委托費等

（二）營銷定位調研費 項目營銷定位階段發生的調研費用，例如雇用咨詢公司進行目标客戶群分析的委托費等

（三）環境評估費 委托專業公司對地塊周邊環境質量影響的評估費用，例如交通、空氣污染等

（四）設計調研費 項目前期概念設計階段發生的調研費用，例如為本項目設計而出國考察的費用等

（五）其它調研費

二、設計費

（一）設計招标補償費 指向未中标單位支付的标底費 各項設計費中除設計實體費用外，應包括其相應的圖紙委托審查費用

（二）規劃設計費

（三）建築工程設計費

（四）立面工程設計費

（五）環境工程設計費

（六）專項設計費 環保、燃氣、橋梁等需要專項設計的項目發生的設計費用

（七）裝修設計費 指精裝修、大堂、電梯廳的設計費用等，不包含獨立賣場裝修設計等售樓工程設計費

（八）其他設計費 包括複印曬圖費等小額費用

三、勘探測繪費

包括地質勘查、放點測繪、超前鑽、氡氣檢測等施工前期需要的勘探測繪發生的費用，不包含施工建造過程中對相應工程的檢測費用。

四、報建費

（一）規劃報建費 為取得規劃許可證而向政府繳納的一切費用，以及為完成規劃報建工作而發生的其他費用。

（二）施工報建費為取得施工許可證而繳納的費用和政府強制要求的工作發生的費用（例如白蟻防治），以及為完成施工報建工作而發生的其他費用。

（三）各項基金 不可回收基金,可回收基金

五、其它前期費

3 建安費用

一、臨時工程

（一）臨時供水 臨時供水管線的接駁、鋪設，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。為項目整體服務的臨時性工程，不包含為單項工程而專門服務的具有以下性質的工程。

（二）臨時排水 臨時排水管線的接駁、鋪設，臨時排水溝的修建，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。

（三）臨時供電 臨時變配電設備的購置、租賃、安裝，臨時線路的架設，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。

（四）場地平整 主要是施工前期場地上的垃圾、雜草、樹木等障礙物的移除，應區别于“岩土工程”中的“場地土方”。

（五）臨時設施 初次性建造、購置的為甲方地盤管理服務的各種臨時建築物和臨時設施産生的費用。

（六）臨時圍牆 按施工現場形象規範建造臨時性圍牆的費用，包括附屬的大門等設施。

（七）臨時道路為項目建設服務的臨時性道路的建造費用，包括道路施工中必要的土方開挖、邊坡支護、道路地基處理，而道路兩側的排水溝應歸入“臨時排水”。

（八）其它前期工程費 包括項目開工前的場地看護費及形象規範費用等。

二、岩土工程

（一）地基處理 包括換填、深層密實、排水固結、化學加固等地基處理方式。

（二）土方工程 基坑土方 為進行地下結構施工而進行的土方開挖、搬運、回填場地土方為調整标高或園林造型而進行的大面積的土方開挖、搬運、回填、整平、夯實等，應區别于“前期工程”中的“場地平整”。

（三）支護工程 基坑支護 邊坡支護

（四）其它岩土工程

三、基礎工程

（一）預應力管樁基礎包含截樁費、驗樁費如基礎形式采用獨立基礎或者條形基礎，且該基礎不用于地下室工程，那麼此項造價歸入相應的可售物業的“地上結構”；如采用筏形基礎或箱形基礎，此項造價歸入相應的可售物業的“地下室結構”

（二）人工挖孔樁基礎 包含樁基檢測費

（三）鑽孔灌注樁基礎 包含樁基檢測費

（四）其它基礎工程

四、可售物業 防水工程 地下室防水 防水工程應按照GB50500清單中的工程内容進行相應成本拆分歸類。

1、分别按可售物業類型設置：多層住宅、小高層住宅、高層住宅、獨立别墅、聯排别墅、花園洋房、寫字樓、獨立商業等。雙拼、四拼别墅歸入聯排别墅中。

2、如果單棟建築内有不同物業類型且建安費用難以拆分，先将其費用歸入占整體成本較大份額的物業類型。"

衛生間防水

屋外防水 包括屋面、外牆防水，

其它 包括入戶花園防水、露台防水、陽台管根防水等。

外牆裝修 外牆磚 包括石材 外牆塗料

幕牆"

1、包括外牆裝飾鋁扣闆等

2、住宅底層商鋪如果無法劃分為單獨商業，其外部的自立玻璃歸入該住宅的“玻璃幕牆”；如為獨立商業，将其歸入獨立商業的“幕牆”"

裝飾百葉 包括裝飾用鋁格栅、空調百葉窗、以及其他外牆裝飾用百葉窗

其它外牆裝修

裝修工程 大堂裝修 "包括單元大門建造費用"

室内裝修 可售物業内裝修，

按物業類型劃分

電梯廳裝修

電梯轎廂裝修

其它公共裝修 包括樓梯間裝修，如屬臨時看樓通道性質，則費用歸集到銷售費用的“臨時裝修費”

措施費 腳手架費用

模闆費用

規費

保險費用

配合費

其他措施費

其它土建工程

（二）機電工程 強電 包括單體内的預埋管線和開關、插座、燈具等基本強電設施，應區别于“供配電工程：

弱電 電視 指單體内的預埋管及其附屬設施

電信

自動化

其它弱電工程

給排水 給水 排水 直飲水 中水 其它給排水

空調 單體内的空調通風系統，如中央空調、樓梯間通風、衛生間集中抽風系統等

電梯

其它機電工程

（三）消防工程 排煙送風 包括單體内消防工程

消防控制

消防水

其他消防工程

3 建安費用可售物業

（四）欄杆工程 樓梯欄杆

陽台欄杆 包括入戶花園欄杆其它欄杆 "

1、包括防盜欄、兒童防護欄等；

2、不包括樓外私家花園欄杆，其歸入“室外圍欄工程”"

（五）門窗工程外立面門窗指建築物與室外直接接觸部位設立的門窗，如陽台門等。包括鋁門窗、塑鋼門窗、木門窗、鋼門窗等類型門窗。

防火門 指公共部位防火門（如地下室防火卷簾門、商鋪入戶卷簾門等），不包括具有防火功能的入戶門和商鋪外自立玻璃門

入戶門 不包括單元大門

其它門窗工程 車庫門等其他門類，不包括人防門

五、配套設施

（一）配套項目 會所 配套設施應涵蓋配套的土建、裝修、措施費等所有費用

學校

幼兒園

物業管理用房

公共部位裝修

其它配套建安 指不能銷售的專項設施

六、配套工程

（一）供配電工程配電室土建工程小區變電站、獨立配電室的土建成本，對于非獨立配電室的土建成本可并入相應附屬結構建安成本應區别于“可售物業”中的“強電”

變配電設備 包括小區變電站設備、高壓電纜敷設、高壓電纜溝工程、變配電櫃等

低壓傳輸 包括低壓電纜及母線槽的敷設、低壓電纜溝工程、電表安裝等

發電機組

其它供配電

（二）燃氣工程

（三）采暖工程 熱力站

熱力内線

取暖器 包括燃氣壁挂爐或電熱膜取暖器

其它采暖

（四）有線電視 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體内穿線等工程

（五）電信工程 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體内穿線等工程

（六）網絡工程 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體内穿線等工程

（七）人防工程

（八）市政管線 自來水幹管

供水二次加壓

"1、包括水泵、變頻泵、穩壓器、穩壓罐等設備

2、對于獨立的水泵房，其土建費用應歸入本項費用中"

雨、污、糞水排水 包括單體外的雨、污、糞水管，以及化糞池、生化池等處理設施。

其它市政管線

（九）環保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影響的輔助工程

環保檢測 建築裝修氣體排放檢測等

水池防黴

垃圾處理 如垃圾站等

其它環保工程

（十）智能化工程 室外影音 背景音樂、信息發布顯示屏等 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體内穿線等工程

安防系統 紅外線、攝像頭、可視對講、門禁、巡更等安全監控系統

停車場控制 停車場出入電子閘門、讀卡系統等

其它智能化

（十一）其他配套工程 包括信報箱、小區電子滅蚊系統等

七、室外工程

（一）園林景觀工程園建工程指小區硬景工程，以及小品、雕塑、張拉膜、室外家私（如休閑椅、遮陽傘）等

景觀水體工程 包括遊泳池的土建、機電及裝飾工程，及遊泳池的輔助設施，如獨立更衣室等

綠化工程 包括小學、幼兒園等配套設施内的綠化工程，以及小區噴淋澆灌系統

室外圍欄工程 小區圍欄 例如小區外圍的圍牆、護欄、永久性擋闆以及小區大門等

私家花園圍欄

其它室外圍欄 包括小區保安廳等

室外康樂設施

小區标識工程

其它園林工程

（二）道路及燈光工程道路指車行道路，包括消防通道，以及道路劃線、交通指示牌、紅綠燈、減速帶、轉彎鏡、地下室車位劃線等工程

小區照明及泛光工程

4 其他直接費

一、工程管理費

（一）工程監理費

（二）工程保險費

（三）工程水電費項目入夥之前發生的應由開發商承擔的水電費用。如果售樓水電費可以拆分出來，應将其計入銷售費用中的“賣場物管費”。

（四）檢驗試驗費 包括材料檢驗、沉降觀測等

（五）預決算編審費

（六）工程合同印花稅

（七）工程驗線查丈費 工程驗收時的驗線查丈

（八）其他工程管理費

二、地盤管理費

（一）地盤工資

（二）辦公費用

（三）福利費用

（四）郵電通訊費

（五）房租水電費

（六）差旅交通費

（七）用具購置及維修費

（八）勞動保護費

（九）現場看護費

（十）折舊費用

（十一）地盤公關費

（十二）地盤獎罰

（十三）其他地盤費

三、增容費

（一）燃氣增容費 指單獨繳納的增容費，如“市政大配套費用”中已涵蓋了此項費用，注意此處不要重複錄入。

（二）供電增容費

（三）供水增容費

四、物業基金

5 利息

一、外部利息

二、内部利息 指華強集團系統内調用資金的資金成本

6 公司管理費

7 銷售費用

一、營銷費用

一）廣告費 廣告發布費

報紙廣告 包括軟性文章廣告和硬性廣告

電視廣告

戶外廣告 包括路牌廣告、公交站牌廣告、牆面廣告、車體廣告等

網絡廣告 包括本

廣告代理費 廣告公司的策劃、設計、發布代理及其他服務費用

（二）活動推廣費

展銷會費 參加房展會、舉辦推介會及租賃商業場所設立展位所發生的全部費用

促銷活動費 為舉行促銷活動所發生的演藝費、場地費、資料費、禮品費、贈送的管理費和樓款等

開盤活動費 包括開盤時組織準備的一切相關活動費用

入夥活動費 包括入夥時組織準備的一切相關活動費用

其它活動推廣費

（三）賣場包裝費 售樓處包裝費 售樓處設計費 如會所或商業在銷售期作為售樓處使用，屬于永久性裝修的費用不計入營銷費用

售樓處裝修費

售樓處建安費 指搭建臨時售樓處的建安費

售樓處布置費 包括辦公家俱、電腦、電視、DVD、音響、飾品等費用

其它售樓處包裝費

樣闆房包裝費 樣闆房設計費 實體樣闆房帶裝修出售後，裝修部分的淨值應扣減營銷費用

樣闆房裝修費

樣闆房建安費 指搭建臨時樣闆房的建安費

樣闆房布置費 包括家私、家電、飾品等費用

其它樣闆房包裝費

場景包裝費制作類包裝費包括導示性廣告、樓體外包裝、看樓通道包裝、園林包裝等中的噴繪、圍闆、彩布、彩旗、氣球、燈飾、指标牌等的制作及安裝費用。

園藝類包裝費 包括室内外的臨時盆栽、花卉、草坪等費用。

臨時裝修費 門廳、樓梯間等的臨時裝修費用

其它場景包裝費 為實現銷售目的而在其他方面（如幫政府修市政道路等）發生的建造、裝修、包裝等費用

道具購置費 模型制作費

宣傳片制作費 包括售樓短片、效果圖等的制作費用

物料制作費 包括售樓現場所有發放的宣傳資料的制作費用

禮品制作費 指T恤、雨傘等銷售禮品或紀念品的制作費用

電瓶車購買費

其它道具購置費

其它賣場包裝費

（四）銷售管理費 工資及福利費 包括銷售人員及臨時雇傭人員的工資及福利、服裝、培訓、工作餐飲等費用

賣場物管費 服務賣場的保潔、保安等物管人員的工資、福利及賣場的水電費等

差旅費

銷售辦公費 指售樓處網絡費、電話費、日常文具費及其他辦公費用

銷售公關費

其它銷售管理費

（五）配套設施費 車輛費 車輛購置費 為銷售而購置車輛，不再用于銷售時須以淨值扣除營銷費用

車輛租用費

車輛使用費

其它配套設施費 公交專線、學校等其他配套引入費

（六）咨詢代理費 策劃咨詢費 就營銷策劃、産品銷售等咨詢其他公司的費用，以及向相關機構購買營銷數據或資料發生的費用

銷售代理費 中介公司代理銷售發生的費用

其它咨詢代理費

（七）其它營銷費

二、售後服務費用

（一）售後維修費

（二）業主索賠損失 包含退樓損失

（三）其它售後服務費

三、物業補償費用

（一）空置物業管理費

（二）物業管理開支補貼

（三）物業專項補貼 精品共建、會所經營、村巴運營等補貼

（四）其它物業補償費

四、其他銷售費用

（一）售樓查丈費

（二）銷售合同印花稅

（三）産權初始登記費

（四）銷售其它費用

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