王先生夫婦是我的老客戶，早在2019年的時候，他們就在我的建議之下，買了一套300萬的平南三四村，經曆了2020~2021年這一波上海樓市的行情，平南三四村的房子漲幅非常喜人。

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今年8月份的時候，他們找到我，表示希望可以置換改善，買一套面積更大，且地段更好的房子。

但是随着2021年利空學區的政策出台開始，平南三四村的房子價格也有回調20%左右。

王先生夫婦也知道這個情況，但是他們依舊堅定打算置換房子，即便房價有回調他們平南三四村的房也比買入價漲了差不多45%，遠遠超過了他們的預期。

王先生夫妻倆都是高級白領，買完房子後的這三年的時間也非常努力工作，三年的時間也存下來了大概150萬的資金。

這樣算下來，出售平南三四村之後，加上手頭的自有資金，雙方父母在略微支持，他們可以湊夠大概600萬左右的首付。

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而他們的目标很簡單，就是我們所說的六邊形戰士，中環線，次新小區，電梯房，中高區，帶車位，有一定的學區。

而王先生夫婦，在之前買第一套房子時就已經貸過款，按照目前上海樓市的限貸政策，如果他們想要買1200萬的房子，首付至少需要準備960萬左右，這還不包括稅費和中介費；倘若全部要加上的話，差不多需要準備1060萬左右的現金。

王先生夫婦隻有600萬預算，他們按照正常的按揭貸款，沒辦法實現這樣的目标。

所以這一次他們找到我，希望我能給他提供幫助。經過我們的努力，最終做好了資産規劃：王先生夫婦買一套1200萬左右的房子，首付隻需480萬，貸款720萬左右；剩下的120萬付摩擦成本，剛好可以滿足他們想買1200萬房子的需求。

王先生夫婦對這樣的方案也是非常滿意。

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而後時間來到了2022年10月，上海樓市開始進入下行行情，整體來說，市場上的房源都比較難賣，王先生夫婦的房子也不例外。

而王先生夫婦決定把自己房子适當降價，以獲得快速售出。

用他們的話說，“疫情當下，很多人都糾結該不該買房。其實這個社會一直都是危機和機遇并存，沒有這場危機，也不會有當下實惠的購房政策。房價回調的市場，也是我們距離次新好房最近的時刻；所以我們決定買房，就要抓緊賣房。我的房子在降價，我看中的房子一樣在降價，而且好房子的幅度因為總價高，降的幅度比我們的房子還要大。”

11月份，王先生夫婦順利地賣出了他們的房子，最終和他們的心理價位差距也不大，大概在20萬左右。而把房子賣掉後的王先生，馬不停蹄投入了看房的過程。最近這半個月以來，我們一直都在一線市場看房。

給我們最直觀的感受是，我們都看中、且性價比特别高的房子，房東都順利地賣掉了，市場上依舊有很多客戶在默默撿漏，但是市場也沒有全面起勢，隻是大家都悄悄買悄悄賣。

我們需要的是耐心找到一套王先生滿意的房子，同時還有不錯的議價空間。

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之後在帶看的時候，有一套房子房東臨時降價80萬，就在房東剛剛降價的10分鐘，王先生夫婦就是來看房子的第一組客戶。可想而知我們獲取信息的速度有多快。

當我們剛知道這個房子降價80萬的時候，大家都很驚訝，因為房子裝修十分漂亮，小區環境也優美；地段、闆塊、戶型都無可挑剔，同時還降價，性價比真的非常高，比小區的均價還低6000元/㎡，140㎡的房子，比市場價便宜了100萬。

在談判的過程當中，我們必然要幫王先生繼續争取，最終又成功的坎下了20萬，王先生夫婦可以用喜出望外來形容。

在和房東聊到他為什麼要降價賣房的時候，房東表示，他們賣掉房子之後打算出國，所以堅定信念想在年前賣掉。當下的市場并不好，之前的價格挂出去之後幾乎沒有客戶來看房，最後迫不得已才揮淚降價。

寫到這裡，王先生夫婦買到了她們理想的房子，當然是十分開心。

我們複盤王先生的案例，當下的上海樓市雖然沒有之前那麼火熱，但是王先生夫婦他們的目标非常明确，就是要在這個平穩和價格回調的市場進行置換，哪怕自己的房子折價出售他們也要置換。畢竟在當前市場行情下，更有利于置換，買方市場下，标的大的房子降價幅度也更大。

這一次王先生夫婦賭赢了，他們折價20萬換來了120萬的收益，還是非常值得的。

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當前的上海樓市處于築底的過程，這個時間段的房源相對較多，房東心态比較不穩定，非常容易出筍盤；而這個時候就是我們最好的撿漏時刻。

從現在到過年前，市場上出現筍盤的概率非常高，請大家抓緊當下窗口期；對于剛需和置換改善的購房者來說，獲取一手信息的速度是非常重要的。

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