文/時晨晨

又被房價刺痛了！

兩三千萬深圳豪宅開盤三次全部被秒光，甚至又爆出上百萬“喝茶費”，被深圳住建局緊急叫停！

豪宅、秒光、百萬喝茶費等超級看漲詞彙刺激神經的同時，又有消息爆出，深圳豪宅降價千萬，北京3年超10萬家庭購房虧100萬 ，來個反差刺激！

房價到底是漲還是跌？已經蒙圈了！

為何房價總是暴漲暴跌？

在媒體上，樓市的确很火爆；但是，在統計數據上，樓市卻相當冷靜。

很多人不知道，媒體的寫作特征是，找突出案例。隻有個例特征非常突出，它們才會成為媒體的一個“選題”。

一個樓盤，如果沒有被秒光，沒有天價喝茶費，不會得到媒體的關注；一個樓盤，價格沒有腰斬，售樓處沒有砸桌子，也不會得到媒體的關注。

所以，大家從媒體上獲得的信息就非常極端：房價要麼暴漲，要麼腰斬，就沒有正常過。

如果你記憶力好，肯定會精神分裂。不是昨天還說這個城市房價暴漲麼？怎麼今天又暴跌？一會暴漲一會暴跌？這是因為，一個城市裡面，有的樓盤火爆，有的樓盤冷清，都被爆了出來而已。

這是行為金融學裡面的，典型的可得性偏差（Availability Bias）。

意思是，謊言聽了一千遍就成了真理。如果你今天看了一篇報道說一個樓盤漲價，明天看了一篇報道說一個樓盤漲價，那麼你一定會覺得所有房價都在漲。

這是認知的缺陷！我們更容易被自己所看到或者聽到的東西影響，而不是用統計學知識去思考問題。

必須得承認，人與人之間的認知水平差距很大，有些人就是無法認知複雜的事情。

如果你提醒一下，這隻是個例，要看整體情況，有些固執的人甚至會罵你，因為他們隻相信自己看到的事情。

關鍵是，很多人不知道，自己所見所聞，也是經過“選擇”的；很多人也區分不開，個體案例、區域形勢，以及整體局勢之間的差别。

真正的科學認知，就是看見深圳個别豪宅樓盤被秒光，隻代表這個樓盤火爆。它不代表深圳豪宅市場複蘇，不代表深圳房地産複蘇，更不代表全國房地産複蘇。

按照邏輯推斷，深圳豪宅市場可能，注意是，可能在複蘇，但是具體有沒有複蘇，還得看統計數據；

按照邏輯可以進一步往下推斷，深圳的房地産市場，“可能”在複蘇，但是具體有沒有複蘇，也得看統計數據。

樓市統計數據什麼樣子呢？

據深圳中原數據，3月份，深圳二手房賣掉8008套，環比增長3.8倍，同比增長76%；新房賣掉3152套，環比增長279.8%；成交面積32.4萬平方米，環比上升279.9%。

再對比一下2月份數據，2月，深圳二手房住宅成交了1667套，同比下跌16.5%、環比下跌77.8%，成交套數創2012年3月以來的新低。

可以很明确的得出結論：深圳房地産成交，确實很火爆。

成交量火爆，也不代表房價暴漲。3月份，深圳二手房的房價還下跌了1.21%，均價下跌了897元。

于是，深圳房地産市場就很清楚了：深圳3月份二手房成交量确實大幅飙升，中介業務也多了起來，但是深圳的房價卻相當平穩，不僅沒有大幅上漲，還小幅下跌了1.2%。

這根本沒法簡單的概括為，深圳樓市到底火爆不火爆，因為沒有一個約定俗成的标準。

成交量暴增，房價還有所下跌，你說，這種情況到底叫火爆，還是叫不火爆？看問題别這麼簡單嘛。

再來看全國的情況。

2月份，全國售樓處都關門了，交易量暴跌80%-90%。3月份，全國差不多都開工了，成交量肯定比2月份火爆，跟深圳差不多。

全國房價啥情況呢？

據諸葛找房數據研究中心監測數據，3月，全國100個重點城市二手住宅市場均價為15097元/平方米，環比微漲0.08%，同比上漲0.90%，漲幅收窄0.19個百分點。

所以，全國樓市的故事就很清晰了，房地産确實成交量在暴漲，中介也開始很忙碌，但是房價總體仍然很穩定，沒有明顯上漲。

大家看到的“秒光盤”，“日光盤”，“百萬茶水費”等等，隻能說明極個别樓盤火爆，不代表深圳整體樓市，也不代表全國樓市。

更不代表，未來房地産市場會火爆！

不賣地 房價深圳化 賣地 房價長沙化！

3月份，進入萬元大關的城市又多了兩個，分别是連雲港和日照。

當下，全國已經有73個城市的二手房均價超過萬元，其中最奇葩的是，長沙。

最新數據顯示，長沙3月份二手房均價11101元，排名第60位。要知道，長沙GDP排名可是全國第14！

經濟超強，房價超低，長沙很幸福。

2019年，長沙房價收入比僅6.4，全國50城房價收入比倒數第一，買房全國最輕松，工作6年就能在長沙買一套房，真是太幸福了！

為什麼？為什麼？

政策調控？從2016年，長沙就推出房7條，3.18、5.20和9.23等政策，差不多十多個樓市政策文件。

問題是，長沙房價不漲，也不是從2016年開始的啊。十多年了，房價一直都沒怎麼漲。

再說了，有些城市，房地産調控政策也沒少，但是房價還蹭蹭的飙升。

還有的城市，甚至限定房價每年漲幅不超過5%，結果一個季度就漲了5%，臉打得啪啪響！

長沙房價不漲的根本原因是，單位房、福利房泛濫，而且價格超低。

在長沙，公務員、醫生、教師、銀行等國企和事業單位類，基本都有單位自建房，正規編制員工都有房子分。

直到2010年，仍然有單位跟開發商合作。

基本上，長沙本地人，每家每戶都有房子，而且還不止一套，差不多都是上百平的大房子。

長沙的單位房和福利房的比例非常高，沒有見到過具體的統計數據，但是根據個人體驗來估計，起碼能占到市場存量的40%-50%。

這些單位房和福利房有一個特征，價格特别便宜，比市場價便宜20%，甚至便宜50%。

這不是個例，大家可以看一下，凡是經濟還不錯，房價卻不怎麼高的城市，比如重慶、西安等地，基本上都是，單位房、福利房占比非常高！

現在，長沙每年仍然供應大量土地，絕對不比其他二線城市少，但是限價地占比非常高，所以土地出讓金收入并不高。

看出來了吧？房價的問題，其實是房屋供給的問題。

再往下進一步延伸，房價問題，歸根結底，就是土地供給問題。

滿足居住需求，打擊炒房，控制房價，實現“房住不炒”，增加土地供給，增加房屋供給是唯一出路！

理解這一點後，就特别容易理解深圳的房地産市場了。

為啥每次調控放松，深圳最先反彈？為何深圳房價全國第一？因為缺地！

大家以後看見當地賣地，别再瞎噴了。房價高，不是因為城市賣地太多，而是賣地太少了！

賣地的多與少，直接決定了城市房價，到底是“深圳化”，還是“長沙化”！

超級巨頭誕生 土地市場悄悄變化！

價格，都是由議價能力強的一方決定。

樓市低迷的時候，房價由購房者“決定”；樓市複蘇的時候，房價由開發商“決定”。但是，無論市場好壞，房價歸根結底，都是由土地出讓方決定。

房住不炒推進四年多，土地市場終于要大變化了，有兩個大新聞大家沒有重視。

第一個新聞，3月31日，國資委官網發布公告，去年7月份組建的中國融通集團，正式被納入央企名錄。

央企那麼多，為何中國融通這麼重要呢？

首先，規模非常龐大，排位名第十，僅次于核工業、航天、航空、兵工、兵裝等軍工央企，但是要比中石油、中石化、國家電網等央企排名靠前。

其次，業務跟地産密切相關，主營業務包括房地産、農業、酒店及旅遊業等十多個領域，前華潤置地副總裁、華北大區總經理蔣智生，擔任旗下房地産業務總經理。

最後，公司業務覆蓋全國，在各省市基本都設有子公司和分公司，處理和經營全國各地軍隊閑置的土地、物業等等。

又一家地産巨頭誕生，手裡掌握着龐大的土地資源，總資産規模幾萬億，是繼中國鐵路總公司後最大的央企。

新地産巨頭下場，必定要搞出些動靜，這意味着，房地産市場，供給會大幅增加！

什麼碧萬恒融，根本不是一個等級！

第二個新聞，2020年3月，國務院發布《國務院關于授權和委托用地審批權的決定》，下放農用地轉為建設用地的審批權限。

本次審批權下放到地方，賦予地方政府更大的用地自主權，必定促進“農轉建”、“農村土地征收”效率的提升，土地市場供給暢通無阻。

當下，我們的土地市場，絕對不能放開了可勁兒造，畢竟還有18億畝紅線要守護，還得保證糧食安全。

當下的土地政策，發力點也都在盤活存量，以及提升供地效率上。

實際上，這兩點做好了，我們城市建房子的土地完全夠用！

當下所有的短缺，都是結構性短缺，有的地方土地浪費嚴重，廠房常年空着不用，有的地方供不應求，住宅用地頻現地王。

記住一點，隻要土地市場沒有變化，任何調控政策都隻是暫時的，不會從根本上改變房價大趨勢。

從農村“三塊地”，到城市存量土地，土地市場改革一直在穩步推進。

土地市場“巨變”似乎越來越近，樓市也一樣！

為什麼要學理财？餘額寶七日年化收益跌破2%，随着政府全力撒錢放水，接下來各種固收理财的收益會越來越低！

因此還是建議那些想學投資不知道怎麼投，想培養自己系統性财商的檀香加入女俠的投資圈，基金，可轉債，ETF，股市，房産通通都有，涵蓋面最全！時時有互動，日日有更新！

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