摘自公衆号【地産老王】，作者老王，十強地産經理人，分享地産幹貨

規劃核實，又叫規劃驗收，顧名思義，因為是規劃部門來現場核實你是不是按照報規的方案幹的，所以通常叫規劃核實。

如果說前面的人防驗收是一道開胃小菜，那規劃核實絕對是一道硬菜。

大家都知道，項目要五證齊全，哪五證呢？

國有土地使用證（現在改名叫不動産權登記證）、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。

這五證是按照時間順序排的，第三項工程規劃許可證簡稱工規證，是開發企業按照當地規劃條件，向主管部門（自然資源與規劃局）報送規劃文本，規劃局審核、内部上會，有的重要項目還要上市長會，通過以後，要在現場及規劃局網站進行公示，公示期一般是7天，這是批前公示。公示無異議後，下證，取得工規證以後，項目現場和規劃局網站進行批後公示，一直公示到規劃核實。

這個過程統稱為“報規”，當然過程沒這麼簡單，還需要準備大量的資料以及前置條件，比如要簽訂土地成交确認書或獲取不動産權證，要有勘測定界圖，日照分析報告，水土保持方案等等。如果項目是政府投資類項目，那麼要的資料更多。

報規過程對于工程開發報建來說意義重大，一般開發公司也會把獲取工規證定為裡程碑節點。當然，既然這麼重要，這個過程也不會一帆風順，開發人員和研發以及設計院（方案院）要密切配合，緊鑼密鼓，通宵達旦，一輪輪調整，才會形成規劃設計方案。

這個過程還有很重要的方面，那就是與規劃局充分溝通，按規劃意見修改完善後再申報。啥意思呢？就是提前私底下溝通，别冷不丁報上去一版方案，人家都不認識你。懂麼？

規劃方案一經審批通過，取得規劃審查意見，除極特殊原因，不建議再對方案進行變更；如确需局部變更，那就得走規劃變更手續了，也挺麻煩。所以，方案要一次考慮充分，走規劃變更一是規劃局不一定同意，二是太耽誤精力，純粹是自己折騰自己。

還有個事，工程規劃許可批前、批後公示牌由廣告公司制作，廣告公司一般選擇與規劃局比較熟的單位，你懂的，收費标準為：批前公示牌 1200 元/個，批後公示牌 5000 元/個。是真tnn的貴，尤其批後公示牌公示時間長，一個項目建設周期少則兩年，多則三四年，一定保存好了，因為核實的時候要看。要是丢了，那就隻能花錢重新做。

規劃前期就這些事。

項目建設階段，注意按報規方案出圖、施工，如果有設計到主體結構、外立面等較大的變更，要及時與規劃部門溝通，該走變更走變更，以防影響後期驗收。

到了後期規劃核實階段，規劃核實分兩部分，規劃實測 規劃局看現場。

規劃實測就是委托一家有資質的測繪單位（跟規劃局熟的單位），對你的現場進行實測，首先是現場具備實測條件。各地政策要求不一樣，濟南是園區要實現圍閉，所有單體外立面要完成，消防環路面層要完成，活動場地、停車位要完成，綠化要完成草皮，車位劃線完成（可以先劃臨時線）。說白了，具備核實條件就是人站在園區裡一看，活已經完了。

測繪單位會使用專業設備，對環路寬度及位置、活動場地面積、建築高度、尺寸等等進行實測，與報規圖紙疊圖看是否吻合。最終形成《建設工程竣工勘驗測繪成果》，内容大緻如下圖：

然後成果報規劃局批後管理科審查，規劃局人員查驗新現場，提出整改意見。現場整改完，重新測繪，出具核實測量正式報告，報審批窗口，上會，核發建設工程規劃核實證。

這個過程說起來簡單，做起來難，主要問題出在現場某些分項滞後，不具備前文說的規劃核實的條件。驗收階段，時間都很緊張，一天當兩天用，所以前期不要浪費時間，晃晃悠悠，後期驗收了抓瞎。

還有就是一定嚴格按報規方案施工，不要擅自改規劃，不要想當然覺得什麼事都可以靠溝通。現在輿論壓力這麼大，沒人願意給你冒險睜一隻眼閉一隻眼。

規劃核實是很多驗收的前置條件，這一步不走，其他的都走不了。

就說這麼多吧，竣備複盤系列文章看這裡。

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