出則繁華，入則甯靜。居住在鋼筋水泥叢林裡的都市人，都有一個甩脫塵世、親近自然、回歸自我的夢想。

當古希臘人第一次徜徉在奧林匹亞體育場周圍那些美麗茂盛的橄榄樹林起，公園便成為人們，特别是遠離大自然的城市居民躲避喧嚣、尋找安谧、放松身心的重要場所。

承載着世人共有的居住夢想，公園地産應運而生，并随着我國城市化進程的加速大行其道。在這背後，既有對置業者消費需求的迎合，更離不開政府和開發商的聯合推動。

群雄逐鹿公園地産

日前，市投資促進局對外發布2018年對外招商項目，在36個文化旅遊類招商項目中，至少有兩到三個項目與房地産開發有着千絲萬縷的聯系，其中一個複合型文旅項目更是明确要開發建設星級度假酒店、主題商業街、産業配套公寓。

在此之前，已經開工或者簽約的項目如中海華山珑城、萬達文旅城、海爾雲世界、華僑城繡源河項目、世茂澄波湖南項目，以及中弘鵲山龍湖新奇世界國際度假區、華潤興隆泛旅遊綜合體，都是以“公園 地産”的形式出現。

從濟南區域看，目前沒有和地産結合的主題公園項目，僅有方特東方神話、華誼兄弟（濟南）電影城等屈指可數的幾個。

除了具備文旅特色的主題公園外，在城市其他區域，還有不少房地産開發項目以社區内部及周邊配套的社區公園、市政公園為主要賣點，如天鴻萬象新天、藍石大溪地、萬科龍湖城市之光、魯能泰山7号、綠地新裡城、綠地歡樂頌、新城湖畔樾山。

放眼全國，除了上述房地産開發企業外，保利、恒大、佳兆業、碧桂園等多家一、二線房企也紛紛進軍公園地産領域，投資開發"主題公園 房地産"模式的公園地産。其他開發企業雖然沒有投資打造這樣複合型的項目，但在打造社區公園或借力市政公園方面，同樣不遺餘力，目的是以公園地産之名，提升項目品質和市場美譽度。

品牌開發商群雄逐鹿，公園地産陷入“多國混戰”，也因此帶來了公園地産概念泛濫，“李逵”、“李鬼”并存。一些項目隻要方圓數公裡内有一處山、有一片水，哪怕僅僅規劃了一個綠化帶，就打着公園地産的旗号賣房子，給置業者造成誤導，甚而引起購房者反感。

鵲山龍湖↑↑

賣産品到賣資源

業内人士介紹，早期的公園地産是布局在城市公園周邊的開發項目，通過"借園"成為理想人居和城市豪宅的代表。

美國中央公園、倫敦海德公園、巴黎凡爾賽花園、東京新宿禦苑等城市公園周邊的房子，幾乎都是豪宅的代稱。在濟南，位于護城河邊的黑虎泉印象，由于獨占地利優勢和周邊繁華配套，從開盤之初就成為價值标杆，到2016年更是攀升至4.3萬元/平方米，在民間有“濟南最貴的小區”之稱。舜耕路城建學校地塊，與千佛山、泉城公園等公園、景區毗鄰，2013年土拍時引發6家企業争奪，最終開發的佛山靜院，同樣成為市區豪宅的一個代表。

在當下，環華山湖的中海華山珑城，濟西濕地邊上的藍石大溪地，新東站片區規劃白泉濕地公園附近的項目，章丘沿繡源河風景區兩岸的湖畔樾山等項目，以及濟陽澄波湖濕地公園周邊的項目，同樣是借園的代表。但這樣的項目畢竟是少數，原因在于市政公園周邊土地資源日益稀缺。

“借園”不成，公園地産轉向了另一個途徑——“造園”，開發商自己打造或者參與建造社區公園、主題公園。天鴻萬象新天、藍石大溪地、萬科龍湖城市之光、魯能泰山7号、綠地新裡城、綠地歡樂頌以及部分規劃主題公園的項目，無不如此。

從“借園”到“造園”的過程，也是地産開發從賣産品逐漸向賣資源、賣配套、賣服務轉變的過程。這種轉變，在“主題公園 地産”項目中尤為顯著。以濟南萬達文旅城為例，根據規劃，項目文體旅遊産業部分包含萬達茂、室外主題樂園、冰籃球館、魯秀、星級酒店群、濱河酒吧街六大業态，除了硬件設施之外，更多的考驗來自投資運營企業對相關資源的整合、導入，以及後期運營管理服務。

探因各方垂青背後

公園地産集城市資源、自然資源、人文資源等多重資源于一體，相比其他地産項目，能給置業者帶來更多的景觀、生态、人文價值。因其獨特性和稀缺性，公園地産在産品價值、宜居程度和升值潛力等方面具有更大的優勢，被北京易居房地産研究所副所長牟增彬稱為“唯一性的地産項目”。

此前一份調查顯示，置業者喜歡公園地産的主要原因包括：視野開闊，景觀好，空氣質量好；便于放松休閑，項目稀缺，升值潛力大。兩者約占80%。從購買者看，注重精神需求的置業者和改善型、享受型置業者，是公園地産的主要購買人群；注重生存需求和初次、小戶型置業者，則更為關注房價以及教育、商業、交通等其他配套。購買目的方面，該調查顯示，超9成置業者以自住為主，兼顧一定的投資需求；純粹用于投資的僅占6%左右。随着戶型面積增加，自住比例逐漸增大，投資比例相應減少。

市場反映需求，稀缺決定價值。談到開發商為何青睐公園地産，天鴻、萬科、新城等多家企業的相關負責人認為，公園地産出現并大行其道，根源就在于消費者的需求。

濟南萬科有關負責人表示，人們對住宅的消費需求已不再局限于簡單的買一套房子，“家”也不再隻是一處居所，而是承載着人們對美好生活的向往與追求。如今人們愈來愈向往近享生态，愈來愈注重回歸自然的生活方式。公園地産正是應這種需求而生。

對開發商來說，在區域、産品、配套等根本性因素之外，“公園”之于地産項目屬于錦上添花。相比而言，有公園的項目比沒有公園的項目更受歡迎，用濟南大學泉城學院文化産業研究中心原主任、現福建省陽光學院教授楊吉華的話說，有公園尤其是主題公園，“開發商好拿地，也好賣房子”。

對地方政府來說，積極引進公園地産尤其是“主題公園 地産”項目，不僅可以大幅提升城市宜居性，滿足消費者的置業需求，還能通過公園建設投入增加GDP，促進就業，進而通過文旅項目吸引更多的人流、物流、信息流和資金流，拉動周邊土地等發展要素的快速增值，促進關聯産業發展，為經濟社會發展開辟新的增長點。

萬達文旅城↑↑

名詞解釋——公園地産

公園地産，一般是指與公園相關聯的地産項目，即為了營造稀缺的景觀和生态環境，依托公園或将房地産開發與公園建設結合起來的房地産項目，包括配套了文旅主題公園的複合型地産項目。居住、人文與自然環境融為一體，是公園地産最大的特色。

記者：劉文忠 劉高君

編輯：王寶泓

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