深圳715限購政策，讓許多人一夜之間失去了名額，也讓很多賣家手中的房源一片冰封，一邊是買不到，一邊是賣不掉，政策的左右權衡，就這樣鎖死了一大批人的機會。

很多失了房票的人，不過是道阻且長，未來尚有出路，可是被冰封的房源中，有這樣一類房産，卻前途未蔔。

其中最剛的就是深圳灣業主，這批房源的業主振臂高呼：“我要雙證房變成單證房！”，試圖為自己的房子尋找解凍機會，可這條路，如蜀道難。

那麼，問題關鍵的“雙證房”到底是怎樣的存在？

追溯“雙證房”

在百度搜索“雙證房”并無詞條解讀，這類房源在百科裡名為“雙拼房”，其含義為：将兩套房按一套房來設計開發，但有兩個房産證，就叫做“雙拼房”。

一套房子兩個房産證，因此，“雙證房”的叫法更為通俗。

按照常理，市面上的商品房往往都是一房一證，一套房子擁有一個房産證理所當然，但為什麼會出現一套房子兩個房産證的現象呢？

這就要說起，出自2006年的「國六條」的90/70政策：

「自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟适用住房） 面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

為了照顧剛需，小戶型占比高達70%，需要改善需要大戶型的客群怎麼辦？

中國有個神奇之處在于“上有政策千千萬，下有對策天天換”。

于是開發商為了規避限制，推出了雙拼甚者是多拼的戶型來迎合市場，即兩房合一或者三房甚至四方房合一的産品，也就有了我們現在看到的，一房兩證（最常見）、一房三四五證...

由于是全國性政策，因此在國内很多城市都有此類房源。

2007年開始，杭州至少有20多個樓盤都設計了這樣的“拼接”戶型。比如新綠園、白馬公寓、白鹭郡南、公元沐橋等等。

上海許多建于二00六年之後的大戶型小區，1房兩證乃至1房多證的現象普遍。特别在許多别墅樓盤項目中，比如龍湖滟瀾山小區，占住宅套數1半以上的疊加别墅具有着兩張八0多平方米建面的公寓産權證。在青浦趙巷許多拼接别墅，這1現象比較普遍。

在深圳，深圳灣東濱路以南、中心路兩側共計18個小區，其中14個小區存在雙證房，總戶數8117戶，其中單證5227戶（占比64.4%）、雙證2890戶（占比35.6%）。（資深房産顧問陳軍統計）

雖然是多套房拼合，但這類房産交付到業主手中，往往形态上就是一個完整的大戶型産品，隻是産權上做了多個産證的分割。

這樣開發商賣掉了房子，買家也買到了心滿意足的大戶型，兩全其美的事，如今怎麼就成了業主維權的問題了呢？

雙拼房利弊

随着時間推移市場發生變化，部分區域改善需求成為主流，14、15年起，多地陸續放開住房供應套型的指标限制。

例如15年7月29日，南京國土局挂出7幅地塊，其中三幅帶有住宅性質的地塊取消了90/70的套型限制。

90/70政策開始逐步退出曆史舞台。

所謂“成也蕭何，敗也蕭何”。

90/70當道時，雙拼房的出現對開發商和消費者來說都互為利好。

一則滿足了消費者當下對大戶型産品的需求；二則單價相對單證房來說較低，也就可以用相對低的總價買到雙拼房；三則因為是小戶型合拼，因此單套面積多是在90平以下，契稅可享1%，相比單證大戶型的契稅也節省不少；四則多個房産證可以一證一學位，對買家來說，有一定的優勢，但實際也造成了一定程度的資源浪費。

可随着90/70退出曆史舞台，政策也發生新的變化，限購令未出台時，房票隻是一個稱謂并不珍貴，但限購令出台，乃至後期不斷升級，房票一詞開始占據人們心中的分量，特别是今天家庭或個人限購兩套或一套的熱門城市，房票變得珍貴無比，而雙拼房和多拼房需要多張房票來購買一套房的産品，當下真的無比雞肋，接盤俠難找。

不僅購房政策在收緊，貸款政策也在發生變化，雙拼房因為兩個産證，不僅買賣過程要辦理的手續複雜，部分城市或銀行，甚至對于雙拼或多拼的房産，不允許貸款，使得這類本就被市場冷落的房源更加無人問津。

尴尬的雙拼房

當初的雙拼房有多美好，如今的雙拼房就有多尴尬。

雙證變單證維權、雙拼房分割奇葩戶型出售、多證房不作為入學依據，當初的利好，如今遇到全是bug。

除了最近鬧的沸沸揚揚的深圳維權，尚在等待有關部門調查落實的後續，雙證合一的維權其他地方也早有先例。

18年成都的515限購新政發布，要求家庭2套房禁止再買，單身有房不能再買，這就直接導緻了一些僅有一套雙證房的家庭，失去了置換的機會，有業主向有關部門維權，雖及時得到了處理回複，但給出的結果卻模棱兩可，對于提交資料後是否能順利雙證合一，未可知。

還有關于雙證房戶型的問題，上文有提到，通常交付到業主手中的雙拼或多拼房，都是形态合理的大戶型，反過來說，這樣的大戶型你要想拆回一對一的小戶型，很難。

這就是為什麼很多雙證和多證業主難脫手的原因之一，原本想着既然難找多張房票的人，那就索性分割原本的多套合一，隻要一房一證，還有什麼難賣的？

可現實是，大多數的雙證或多證房你根本改不了。當初為了合一，房屋内的公共管道被改造，才有了最後合理的大戶型格局，如果想做分割，面臨的問題可能是：單套格局分割不合理、采光通風減弱、衛生間排污通風設計困難，一個大戶型内原本隻有一個廚房排煙管道，分割後單套房難以廚衛功能齊全，且不好改造。

有些被分割的多拼房戶型格局差不說，原本單價就低于同區域單證房的他們，被分割後價格更低。

比如深圳招商瀾園的雙拼房，原本坐北朝南格局通透的大戶型，有些被分割為兩套各自獨立出售。

一套被拆分成兩套的戶型

原本雙證的戶型

這樣被拆分後的兩套房，走道狹長，戶型奇葩，單價也遠低于同小區單證差不多面積段的房源，近100萬的差距，就這樣輕松被拉開。

同小區八十幾平的單證戶型

分割的單證戶型

同樣在深圳因為房票珍貴，多證改單證出售的房源還有很多，通常這類房源戶型都存在着一定的硬傷。

深圳德弘天下華府多證房拆單證戶型

除了上面提到的問題，多拼房遇到的問題還不止于此。

今年6月，黑龍江省教育廳、黑龍江省公安廳、黑龍江省自然資源廳日前聯合印發《黑龍江省中小學校“四零承諾”實施細則(修訂)》， 明确集體戶口、産權不足100%産權證不作為中小學招生入學依據，以進一步确保招生規範，推進教育公平。

正常情況，一個房産證上一個持有人，代表擁有房産的100%産權，如果是夫妻共有房産，則每個人所占的房屋産權比例之和為100%，單個人的産權就不足100%了。

黑龍江省一些地區而熱點學校在招生過程中，就遇到了一房兩證甚至多證的房屋，一套房屋可享受多個學位，但一個家庭的适齡入學兒童往往并不足以覆蓋所占學位，因此就有了相關部門困惑的問題,為了享受學位，一套多證房可能由幾個有适齡入學兒童的家庭共同購買，共同擁有房屋産權，但單人的産權不滿100%。

實際上一套房，對應了多個學位，支持多個兒童入學，因此，考慮到資源的分配不公，有關部門發布政策對此類情況進行規範，這樣多人共有産權的一套多證房，基本就失去了學位，可謂是“一擊斃命”的學位之死。

這樣來看，如果其他多拼房地區也産生學位資源的矛盾，可能也将面對一樣的情況。

結

和二十幾歲，卡在《二十不惑》和《三十而已》中間困惑不已的人一樣，多拼房也在正大光明的單證房和違規操作的小産權之間，能賣卻又不能賣的尴尬不已。

怎麼辦呢？限購的城市多拼房随緣賣房（畢竟接盤俠難找），不限購的城市盡早賣掉多證房置換單證房，不說一本萬利，但至少在風雲變幻的政策市場上，賣掉就是省心了。

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