郵輪碼頭文商旅綜合體

空港經濟綜合體

文/圖：廣州日報全媒體記者劉麗琴、陳白帆

作為商業操盤手，周潔（化名）這一年來都在考慮如何差異化打造特色，改造空間場景，讓将在年底亮相的項目一炮而紅；楊先生則要面對公司要在國内一線城市開發高端商圈的任務，踩點和招商會成為他的工作常态；商場招商部負責人小林一直在操心場内的業态調整和品牌店定位，希望進一步壓低空置率……忙碌衆生相，正是廣州商業環境競争激烈的體現。諸多“新物種”業态的加入讓廣州商業地産圈充滿活力。

特色商圈持續崛起

第四季度，由華南宜家首店舊址變身而來的廣州YCC!天宜揭開面紗，廣州首個“策展型商業”正式落地，以“年輕消費力場”為天河北商圈重新注入熱度。明年，海珠廣場商圈的星寰國際商業中心也将開業，填補海珠廣場片區近十年無大型商業綜合體的空白。黃埔灣商圈首發商業項目保利魚珠港項目有開放式街區空間及臨江區位優勢，餐飲業态将作為主力業态，結合開放式街區的公共空間，打造潮流新地标和夜間消費集聚地。

今年7月，經國務院批準，在上海市、北京市、廣州市、天津市、重慶市，率先開展國際消費中心城市培育建設。為此，廣州提出了要建設“5 2 4”的國際知名商圈體系：即5個世界級地标商圈、2個嶺南特色商圈以及4個樞紐型國際特色商圈。其中，5個世界級地标商圈指的是天河路－珠江新城、長隆－萬博、金融城－黃埔灣、白鵝潭和廣州塔－琶洲；2個嶺南特色商圈指的是北京路－海珠廣場、上下九－永慶坊大西關；4個樞紐型國際特色商圈指的是廣州北站－白雲機場，廣州南站、南沙郵輪母港、廣州東部交通樞紐。這些商圈不僅涉及到中心區傳統商業強區，也涉及到新興闆塊，分布面廣。

四大全新商業模式皆在發力

随着大軌交、大航旅時代的到來，廣州的地緣優勢和國際性綜合交通樞紐城市地位，讓廣州成為人流、物流、交通流、商業流等的彙集地。如今，廣州南站客流量居全國鐵路樞紐站場第一，地鐵總裡程位列全國第三；去年白雲機場拿下旅客吞吐量、旅客服務滿意度測評兩個全球第一。發達的交通網絡，也催生出具有溝通内外、快速通達便利性的商業新“物種”，可以看到，随着空港經濟區、南沙郵輪碼頭、免稅綜合體、衆多TOD項目建設的推進，為千年商都帶來了全新的商業發展模式。

TOD商業綜合體

目前廣州真正意義上的TOD中心已有十多個，分布在白雲、荔灣、天河、番禺、增城、南沙、花都等區，而以高鐵站、地鐵樞紐站為載體的TOD商業體也越來越多，在近幾年也将逐漸運營啟動，成為廣州商業市場未來一段時間的供應主體，以交通樞紐為基礎發展起來的商業體會給城市帶來什麼樣的體驗，其消費人群和購買力如何都是此類全新商業模式引人關注之處。

空港經濟綜合體

《廣州市臨空經濟區條例》已經廣東省人大常委會批準，自2022年1月1日起施行。北京、上海、杭州、天津等城市紛紛把機場區域變成自貿區，并在機場周邊打造大型會展中心與CBD。而廣州的空港經濟區憑借其得天獨厚的區域位置和優質的産業集聚資源催生了超級CBD新發展格局，已有融創等商業項目進駐，帶來“空港會展”新業态。

郵輪碼頭文商旅綜合體

2019年全國規模最大的郵輪母港綜合體廣州南沙國際郵輪母港正式開港運營，可停靠目前世界上最大的郵輪，年設計通過能力達75萬人次。而依托南沙國際郵輪母港打造的大型郵輪濱海體驗文商旅綜合體也已亮相。作為填補南沙灣闆塊商業空白，将帶來創新商業體驗場所，推動南沙片區商業升級的存在，郵輪碼頭商業體也是廣州商業市場上的全新産物，其商業規則和運營方式引人關注。

免稅商業綜合體

随着廣州北站免稅綜合體項目地塊正式成交，這意味着粵港澳大灣區首個免稅綜合體将落戶花都。目前，中旅集團正推動廣州北站免稅商業綜合體項目落地建設。據悉，項目定位為首個以免稅IP為核心的城市文旅休閑商業綜合體，是廣州首個市内免稅店，面向花都新中産、城市新世代、樞紐訪客三大客群。

記者看市

标杆商業品牌加速落戶花城

新“物種”以及新商業模式的出現除了帶來購物新體驗外，究竟會怎樣影響商業格局？業内人士表示，這些新的綜合體大多具備成為超級商業樞紐的條件，對品牌虹吸效應強，可再造商圈，引領區域消費升級。據悉，近期不少标杆商業品牌在加速落戶廣州。看好廣州強勁的消費動能，龍湖商業在粵港澳大灣區布局時選擇首進廣州，今年傳來了都市型購物中心“天街”品牌落地在番禺TOD項目的消息。此外，一些房企的代表性商業品牌也在尋找合适的落地項目。

廣東省商業地産投資協會提供的數據顯示，廣州購物中心在2011年入市體量過百萬平方米，達到開業高峰。近十年來廣州購物中心增速放緩，但仍保持高增量波動上升，大概每4~5年迎來一波開業高峰，2020年仍未見明顯下降趨勢，未來三年年均增量157萬平方米，預期從2020年起廣州商業仍有下一個五年高峰增長期。

廣州特色TOD項目助力消費“提質”

在新增供應中，TOD商業綜合體無疑将占到不小的比例。随着明年廣州将有15個以上TOD項目陸續亮相，具有廣州特色的TOD商業模式值得期待，這也将是廣州培育建設國際消費中心城市“提質”工程的重要舉措。

龍湖商業曾打造全國首個商圈高鐵TOD綜合體、國家級“站城一體化”開發樣本“重慶光年”等标杆案例。對于超級商業樞紐再造城市商圈的效力，該公司負責人深有體會：“TOD作為提高城市效率和可持續發展的有效途徑，将為城市發展帶來巨大的動能和想象空間。”以TOD綜合體重慶金沙天街來看，據統計，原商圈人流量約30萬人次/日，項目開業後商圈人流量達到90萬人次/日，提升3倍，商圈就業崗位增加4萬個，社會零售總額由約107億元提升至約157億元，提升了近50%。而從今年上半年龍湖新開業的多座TOD城市綜合體項目來看，為城市引入全新品牌的效力強勁。比如，長沙龍湖洋湖天街彙集國内外近300家優質品牌，其中城市首店、旗艦店約占40%；武漢江宸天街則引入超290家品牌，包含30%城市首進品牌，40%品牌定制旗艦店；龍湖成都錦宸天街開業時，區域首進品牌達到近50%。

記者觀察到，目前廣州不少TOD項目的商業模式規劃還停留在社區商業的階段，以小型餐飲、咖啡、洗衣、藥店等類型為主。因此，大型TOD項目商業模式在廣州的崛起效應仍有待觀察。随着龍湖在廣州的首個TOD商業綜合體落地番禺，新鴻基地産在南站的開發，廣州TOD項目的商業前景将有實實在在的案例出現。

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