已經實施超過兩年的北京自住型商品房，從“皇帝女兒不愁嫁”、一房難求，到不斷爆出各種問題甚至被棄選，再到如今的土地供應量縮減，這個被喻為抑制北京房價上漲的“定海神針”變細了。

• 中房報記者 苗野 北京報道

從2014年7月到2016年7月，25個月的時間裡，北京全市自住型商品房有成交的項目共有52個，共成交了49636套，成交金額為813.05億元。但土地供應量則從2013年的187.4萬平方米、2014年的295.4萬平方米縮減到2016年前7個月的6.65萬平方米。

實際上，入市兩年多的自住房市場始終呈現出“冰火兩重天”的境況，熱門項目頻頻日光，冷門項目門可羅雀。

偉業我愛我家集團副總裁胡景晖表示，自住房推出的初衷是為了滿足首次置業的剛性購房需求，平抑房價。從入市以來的整體情況來看，自住房确實起到了一定程度的平抑房價作用，解決了部分剛性購房需求。不過，目前自住房土地供應銳減，在消化已有的存量之後，未來價格相對低廉的自住房的持續供應将面臨較大挑戰。

在自住房棄購率攀升、價格上漲的背景下，已經有業内人士對自住房的政策設計産生了質疑，如果商品房價格繼續下調，出現自住房與商品房價格倒挂的現象，那自住房政策或許會走上當年經适房與限價房政策的老路，成為尴尬的“雞肋”政策。

冰火兩重天

7月末，位于北京市房山區的自住型商品房恒大濱河左岸入市，共推出1500套房源，當天售罄。據記者了解，該項目共有20000多人進行了申購，最終符合條件的6000多人入圍選房，均價為每平方米17500元，而周圍的商品房價格基本都在每平方米25000元~30000元之間，房山最貴的樓盤已經破每平方米4萬元。17500元/平方米的價格明顯低于周邊房價30%左右，吸引了2萬人進行申購。

同是位于北京門頭溝區雙峪環島附近的北京城建·上悅居自住房項目，在去年12月底之前已進行了兩次優先及非優先申購家庭集中選房。二次選房後，剩餘可售房源共計325套。剩餘可售房源已于今年1月9日統一對外進行銷售，不區分優先與非優先家庭，該項目均價為每平方米22058元。

豐台區某在售項目營銷負責人認為，被棄購的自住房多是在地段和面積上有短闆，目前市場中的自住房普遍位于郊區，比如位于平谷、大興采育等遠郊區，或者戶型面積超過100平方米的大戶型，産品細節不夠完善。

2013年底，北京首例自住型商品房項目恒大禦景灣正式開始接受申購登記，15天的網上申購登記期内，共有14.8萬戶家庭在網上登記，申購比例為74︰1。随後金隅嘉業在京的兩個自住房項目金隅彙星苑、金隅彙景苑累計申購家庭突破43.7萬，僅優先家庭就超22萬戶，金隅彙星苑的中簽率達到了126︰1。

2015年4月1日，北京“最好自住房”項目建工·動力港公開搖号，該項目可供申購的房源約360套，限價22000元/平方米。最終通過審核的家庭約有94182戶，其中優先家庭共74721戶，非優先家庭19461戶，中簽比例僅為261比1，衆多購房者的争搶使其成為北京最火的自住房，近10萬人搶360套房子。

然而，在一些自住房項目備受争搶的同時，另外一些自住房項目卻面臨着銷售困局。包括中國鐵建·原香嘉苑、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居、當代采育滿庭春MOMA、住總正華新國展滿庭芳等在内的9個項目都已将剩餘房源統一對外進行銷售，這些項目不再組織公開搖号，也不再區分優先與非優先家庭。

中原地産2015年度總結報告顯示，受制于速度和銷量兩方面的壓力，截至2015年12月底，在上市的47個自住房項目中已經有17個項目尾盤房源主動放棄限購特權，轉公開銷售比例超三成，放寬購買人群與普通商品房完全一緻。

賽普咨詢研究院院長李春亮認為，自住房市場“冰火兩重天”源于一套房産的性價比太高或太低，性價比要有吸引力，很多自住房購買者都是在同時考慮自住屬性和增值屬性的綜合，申購多棄購也多。

據記者調查，北京自住房政策落地之初，供應的項目多分布在五環周邊，價格也基本都在22000元/平方米。但是随着北京住宅供地銳減，土地價格高企，使得自住房的區位分布外移至六環甚至六環之外。個别距離市區較近、交通較便利的自住房，則出現價格高端化的特征。

“雞肋也是肉”

自住房在經曆短暫的“狂歡”之後逐漸進入“靜默期”。進入2016年以後，自住房的成交量明顯下降。今年1~7月，自住房共成交4594套，同比2015年1~7月減少了68.9%。供應量也同樣大幅銳減，較去年同期減少了50.8%。

随着建設指标的逐年減少，入市項目也遲遲不見動靜。據相關媒體報道，目前允許上市的自住房中，萬科天地在今年3月份被告知會在上半年入市，然而目前網申時間也不能确定。首創·悅榕彙從去年9月開始發出或許入市的聲音，至今仍未有動作；保利首開常營鄉自住型商品房地塊自住房，至今也沒有入市的聲音。

“自住房推出的脈沖性确實很強，這和開發商的控制節奏有關系，也取決于自住房的供地節奏。從量上看，相對于北京巨大的剛性需求市場而言，自住房的量還是太小了。”李春亮說。

據悉，2013年、2014年是自住房土地供應高峰期，供應量分别達到了187.4萬平米、295.4萬平方米，2015年驟降到52.8萬平方米，而到了2016年隻有6.65萬平方米。

業内人士紛紛猜測，自住型商品房或許很快将退出樓市舞台，這也讓剛性需求人群恐慌不已。“我們一直在等地段好的自住房項目入市，之前百子灣、通州的項目我們都搖上号也可以選房，最終還是放棄了。現在擔心自住房價格跟随商品房價格水漲船高，不得已選了90平方米的金隅在東壩單店的項目，但從交房質量、戶型設計以及區域交通來看，不盡如人意。”已申購成功的王女士告訴記者。

數據顯示，2013年~2015年，北京市共推出自住房10.3萬套，從已入市和待入市項目來看，最高售價已達到每平方米2.9萬元，最低售價僅為每平方米1.05萬元。其中，朝陽、大興、順義分布項目最多。　目前已經交房的自住房共有5個，分别是金隅彙星苑、金隅彙景苑、當代滿庭春苑、華遠和墅雅園以及中國鐵建環保嘉苑。但不同地段的項目表現出來的居住屬性并不一樣，其中地段好、位置好的自住房出現大範圍出租的現象，而在偏遠位置的自住房業主基本是以“自住”為主。

北京房地産業協會秘書長陳志表示，關于自住房交房後表現的種種市場反應，行業協會正在跟政府反映溝通，等調研意見統計出來後，預計自住房會有更加規範的管理。

北京某自住房項目操盤手稱：“目前在自住房項目上感到最頭疼的是開發商，一方面北京的土地價格已經過高，而造成高地價的重要原因之一就是在競價過程中開發商需要競争配建大量保障房面積，其中也包括自住房。但另一方面，已建成的自住房卻沒人買，無論是轉為商品房銷售還是政府回購，無形中都會增加開發商的銷售成本或壓縮利潤空間。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，自住房算是北京市方面的一個試點，從目前的市場表現來看還是發揮了平抑房價的作用，但全國範圍内推開的可能性不大。由于其具有保障房性質，利潤率較低，開發商投身其中是因為自住房項目銷售回款很快，較高的資金周轉率将為企業帶來收益。但如果自住房的棄購現象增多，銷售進度影響到房企資金周轉，自住房的建設進度也将受到影響。

值得注意的是，自住房的供地力度和入市進度一直在下滑。公開數據顯示，配建自住房地塊占成交經營性用地的比例，從2013年的40%降到2014年的30%，而到2015年，這一比例已不足20%。盡管住建委明确表示不會讓自住房出現“斷頓”的情況，自住房越來越少，優質自住房越來越難買到已是不争的事實。

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