撰文=燕十三

近期，關于法拍房的一些銷售信息，流傳甚廣，大家在後台咨詢頻率明顯變高，有必要簡單說明一下。

為什麼有人咨詢法拍房？1、拍賣起價低；2、渠道正規有保證；3、法律上無問題；4、容易撿漏；5、突破限購。那為什麼有人糾結？1、全額無法用公積金；2、競拍可能産生溢價；3、前任遺留稅費戶口；4、房裡有人拒不搬出。

第一，必須搞清楚什麼是法拍房？

法拍房，顧名思義是法院查封、扣押、凍結的房産，在被執行人逾期不履行法律之時，便以公開拍賣的方式對其房産進行拍賣。

這是一種強制執行，将所得金額清償的執行行為，具有完全的合法性，這是法拍房存在的第一前提。

一般來說，法拍房隻有三種情況：斷供、借貸、沒收。

其一，斷供，就是買房之後，又不履行月供，将房主銀行抵押的房産沒收，再進行拍賣抵債。

其二，貸款，就是民間抵押借貸，當違約方無法清償債務，可以向法院申請将違約方房産拍賣。

其三，沒收，存在涉事案件，涉及不動産，官方将這一部分房産司法拍賣，變現後清償或收繳。

這三種情況是比較常規的三種，可能還有其他類型，歡迎補充。

第二，法拍房真僞，值得信任嗎？

法拍房的購買，不是和原産權方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原産權方。

法拍房的大緻流程是：房源公示→交保證金→競拍→交尾款→交接成交确認書、執行裁定書、協助執行通知書→解封→過戶、審稅→拿房産證。

但如果出現法拍房交易後，發現原房主存在土地款未補齊、物業方欠款、隐藏借債等情況，法院不負責處理，必須購買方一概承擔。

這種案例屢見不鮮，因此，一定要搞清楚房屋情況，再做定論。

第三，司法拍賣的住宅房源藏在哪裡？

一般來說，目前的司法拍賣，大多在網上進行，可以檢索一下。

目前已知的司法拍賣的平台有，淘寶網、京東網、人民法院訴訟資産網、公拍網、中國拍賣行業協會網，一共五家平台。

還有一些雜牌網站，此處不點名，百度一搜就出來，建議自動省略。大型資産交易，一定是考慮大品牌，風險更低。

舉一個例子：1、淘寶網，打開首頁便有“拍賣”；2、選擇标的物類型，例如“住宅用房 陝西（西安）”；3、選擇時間，即将開始，最近三十天。

建議對購買流程的時間預期稍微寬松一點，因為還有兩個事情要操作：1、聯系負責拍賣的機構，聯系預約；2、實地去踩點，看環境、項目、房屋、情況和品相。

實地看房是必須的一個環節，很多人急于在網上搶單，卻沒有去實地看盤，拍賣成交後，一旦出現問題，後果自負。

第四，法拍房交易後，是否可以按揭？

可以按揭購買，一定在開盤前找到當地銀行咨詢，貸款資格、貸款額度、還款要求。

因為，最近一部分中小銀行感覺風聲緊張，又收緊了二手房抵押業務，因此，一定要先咨詢。一定要搞清楚自己能貸多少房屋貸款額度。

還有一點必須強調，法拍房與普通二手房的貸款順序不一樣：

其一，二手房的流程：房産過戶→銀行放貸→房主收錢（餘款）。

其二，法拍房的流程：銀行放貸→法院辦結→解決抵押→過戶。

第五，法拍房拍賣之前務必三項準備？

其一，搞清楚産權情況。

這個是參拍者自己要做的功課，盡管一般拍賣公告裡，會寫明拍賣房屋産權情況，包括是否有抵押、租賃、占用的情況。但為了保險起見，務必要向法院核實情況，如果是劃撥用地等，就不要考慮了，暗藏風險。

其二，搞清楚按揭情況。

按揭銀行這個必須提前考慮，因為房屋年限，銀行政策等都會影響按揭，因此，一定要多考慮幾家。最好找到三到五家咨詢，選上三家，如果其中一家出現問題還有補救機會。如果是參拍者本身有問題，不能放款，也需要提前咨詢好，例如征信不良、房貸過多、公司業務影響等。

其三，搞清楚稅費情況。

一般情況下，法拍房要比買二手稅費省很多，因為不需要和中介打交道，但有一點要注意，就是房屋性質，是公司産權，遺産繼承和轉贈、公寓性質、土地劃撥等等，這些都要考慮好，稅費不會太低。典型一個就是劃撥土地性質，二次交易時候需要補交一定的土地出讓金，這個要提前了解，否則一頭霧水，最後自己買單。

最後補充一句，一旦沒有辦法辦完按揭，必須一次性補齊餘款，否則違約，保證金就會被沒收。（備注：以上信息均整理自阿裡拍賣、法拍房指導、房助拍）

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