取消商品房預售制了嗎?澎湃特約評論員 熊志最近，多地業主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發廣泛關注多家銀行發公告回應稱，存在風險樓盤所涉個人住房貸款規模和占比較小，總體風險可控銀保監會有關部門負責人昨天表示，将引導金融機構市場化參與風險處置，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作，下面我們就來說一說關于取消商品房預售制了嗎?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

取消商品房預售制了嗎

澎湃特約評論員 熊志

最近，多地業主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發廣泛關注。多家銀行發公告回應稱，存在風險樓盤所涉個人住房貸款規模和占比較小，總體風險可控。銀保監會有關部門負責人昨天表示，将引導金融機構市場化參與風險處置，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

随着多方介入，相信停貸風波會朝着良性的方向化解。

購房者買的期房延期交付，甚至徹底爛尾了，以緻于必須冒着犧牲個人信用的風險來維權。這種讓人同情的經曆，讓很多人将矛頭對準了爛尾的根源——商品房預售制。一時間，“取消商品房預售制度”的呼聲再起。

氣氛都烘托到這裡了，取消商品房預售制，是不是該進入實操層面了？

01

在回答這個問題前，先得普及一下預售制的由來。商品房預售制度和公攤面積一樣，是内地從香港學習來的，并通過1994年發布的《城市房地産管理法》正式确定下來。

客觀而言，在我國商品房體系建立過程中，它确實起到了重要的積極作用。

因為福利分房取消後，商品房的需求短時間内爆發式增長，而那時沒有什麼大型開發商。房地産開發又是有時間周期的，從拿地到蓋樓再到回款，至少需要三五年時間，還需要沉澱大量的資金。

在這個背景下，允許開發商賣期房，提前預售回款，解決了兩個重大難題——幫助開發商籌集資金，用更少的資金撬動更大的開發規模；縮短開發的周期。開發商拿着預售款，進行下一個項目的滾動開發，周期縮短以後，住房供應速度也就加快了。

于是，在三十年左右的時間裡，我們就實現了從計劃經濟下的福利分房，向市場經濟下的商品房的過渡，解決了大量人群住有所居的需求。當然，也造就了一批一度能登上世界五百強的規模房企。

不過，在行業高速發展的同時，預售制的風險也在逐漸放大。有數據顯示，近些年以“商品房預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。

預售産生的合同糾紛，主要體現在兩個方面。其一，樣闆房和實際交付存在差異，購房者無法“所見即所得”，虛假宣傳、貨不對闆的問題相當突出；其二，便是商品房的交付延期甚至爛尾問題。一旦爛尾，意味着一家人一代甚至兩代的積蓄，可能就此打了水漂。

尤其近段時間以來，随着開發商的陸續爆雷，商品房爛尾現象不斷增加。表面上看，像三道紅線的融資限制、嚴格的樓市調控等政策，是一些開發商爆雷的直接原因，但歸根結底，還是因為房價持續性上漲的預期不存在了。

一方面，房地産市場從增量轉入存量時代，尤其是一些中小城市，住房供應已經過剩了，需要數年甚至數十年才能消化庫存；另一方面，棚改貨币化接近尾聲，城鎮化也進入下半場，新增購房需求減少。

在行業增長放緩的情況下，過去那種建立在預售制之上的高周轉、高杠杆模式，自然就玩不轉了。道理很簡單：開發商挪用甲項目的預售款去開發乙項目，但乙項目沒有足夠可觀的銷售回款，導緻發生資金鍊斷裂，甲項目就可能面臨爛尾結局。

02

商品房一旦爛尾，最大的受害者顯然是購房者。在預售模式下，他們交了首付，向銀行貸款，最後房子卻無法交付，自己還得償還剩下的貸款，可謂是“房錢兩虧”。

所以，在這次停貸風波中，很多人呼籲取消商品房預售制，改為現房交易。從避免延期交付和爛尾風險的角度看，這确實是根本性的解決辦法，同時也是更加公平的一種交易形式。

不過，從時機上看，現在可能恰恰不是取消商品房預售制的時刻。

如前文提到的，商品房預售制的落地，是為了解決房地産開發過程中，開發商的開發資金和供應效率兩大問題。房地産本身是資金密集型行業，而現在很多開發商爆雷，正是因為缺少融資能力。換句話說，開發商在市場上找不到錢了。

取消預售制度，改為現房交易，意味着開發商現在的很多項目無法及時回款，必須等到三五年開發完成後才能銷售。現金流入的大量減少，對于原本就存在資金壓力的開發商，将産生嚴重的打擊。最直接的結果是，加劇資金鍊斷裂和爆雷的速度。

另一方面，取消預售制之後，開發商需要沉澱大量的資金，供應效率降低，開發成本上升，還會導緻一個很多人不願看到的結果——房價上漲。

所以，現在取消預售制，後果可能事與願違。取消預售制的一個基本前提是，開發商必須有足夠多的自有資金，能夠應付銷售回款放緩後的開發運轉。

不過，長遠而言，預售制退出是必然的事。

因為，預售制推出的曆史背景，在今天已經不複存在。現在商品房供應量已經相當龐大了。而且，爛尾風險的放大，對購房者并不公平，還會加劇社會矛盾，影響社會穩定。

03

即便預售制度不能一步到位取消，也應該采取逐漸過渡的方式。比如，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。并且，按照工程進度，逐步減少前期支付的比例，直到慢慢過渡到蓋完樓再付款。這在眼下，是可以着手推進的。

另外，關于預售資金的監管，同樣是一個重點。

其實對于預售資金監管，一直有着嚴格的條文限制。比如2004版的《城市商品房預售管理辦法》中就明确規定，開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。

今年年初，住建部、央行、銀保監會聯合下發《關于規範商品房預售資金監管的意見》。其中要求，監管額度内的資金必須專款專用，必須用于有關的工程建設，并要求監管部門需按工程進度及時撥付資金。

但在現實中，相關規定并沒有得到切實執行。這次停貸風波中，很多業主通過強制停貸的聲明來給銀行施壓。事實上，銀行正是預售資金監管的重要主體，很多項目爛尾，與銀行沒有按照規定監管預售資金直接相關。

比如，開發商的預售款沒有打入監管賬戶，而是挪作他用，但銀行睜一隻眼閉一隻眼；或者工程項目沒有達成進度，銀行就提前發放貸款。

銀行違規操作，其實和開發商盲目加杠杆一樣，都是笃定房價會一直上漲、行業會一直增長。有了持續增長的預期，銀行自然會對開發商爆雷缺乏警惕。實際上，如果銀行嚴格執行預售資金監管制度，爛尾的風險會小很多。

不管怎麼說，銀行和開發商高度利益綁定，在預售資金監管上留下漏洞，爛尾後又将風險留給購房者，讓購房者承擔銀行資金監管不力的全部後果，這絕對不合情理。

爛尾樓的業主聯名停貸、反制銀行，說到底是希望尋求一個更加公平的風險分擔機制。所以，在預售制取消之前，作為防範爛尾的重要手段，對于預售資金的監管，銀行和相應的主管部門更應該從嚴從緊，不能再留下任何漏洞了。

值得再強調一遍，逐步向現房銷售過渡，讓商品房預售制徹底退出曆史舞台，這或許是不可改變的趨勢。

責任編輯：甘瓊芳 圖片編輯：陳飛燕

校對：張豔

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!