物業管理投标是指物業管理企業為開拓業務，依據物業管理招标文件的要求組織編寫标書，并向招标單位遞交投标書和投标文件，參加物業管理競标，以求通過市場競争獲得物業管理項目的過程。

物業投标條件

01 法律法規規定的要求

根據相關法律、法規的要求。參與物業管理投标應當是具有相應物業管理企業資質和承擔招标項目能力的法人企業。物業管理企業在國内參與投标業務的，必須取得《企業法人營業執照》和政府行政主管部門頒發的《物業管理企業資質證書》。具體可參照建設部2004年3月頒布的中華人民共和國建設部令第125号《物業管理企業資質管理辦法》的相關規定。

02 招标方規定的要求

在物業管理招标投标中，招标方在招标條件中除要求投标人具備相應的物業管理企業資質，一般還會要求投标方具有管理與投标物業類似項目的經驗與業績，并對投标人在資金、管理和技術實力，投标人的商業信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業管理服務内容和服務标準，投标書的制作、技術規範和合同條款等方面作出明确具體的要求。

物業投标原則

物業管理投标應遵守真實性原則與正當競争原則。

所謂真實性，即投标書内容要真實，不能弄虛作假。所謂正當競争，一是參加投标的物業管理企業要反對其他參與競投的物業管理企業進行不正當競争行為，倡導物業管理投标企業遵守商業道德；二是參加競投的物業管理企業要約束自己不做不正當競争。

物業投标程序

01 獲取招标信息

根據招标方式的特點，投标人獲取招标信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招标信息，二是來自招标方的邀請。

02 項目評估與風險防範

在獲取招标信息後，投标人應首先組織經營管理、專業技術和财務等方面的人員對招标物業進行項目評估，預測中标成功的可能性和存在的風險，對投标活動進行策劃，制訂相應的投标策略和風險控制措施，确保投标的成功或避免企業遭受損失。

(1)項目評估

項目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。初選階段的評估主要是在調查、研究資料的基礎上對項目進行分析、預測和評定，目的是确定是否參與投标；準備和實施階段的評估主要是對投标物業進行深入的調查和進行技術、經濟論證，并在此基礎上确定最佳投标策略和管理方案。

項目評估主要包括以下幾個方面的内容：

①投标物業的基本情況

投标人在分析招标物業項目的基本情況時，主要是從物業的性質、類型人手，着重了解物業的建築面積和投資規模、使用周期、建築設計規劃、配套設施設備等具體情況。屬于新建物業的，就要了解物業的建設周期和進度，分析物業現有條件對實施物業管理服務的利弊，如在早期介入和前期物業管理的項目中，要關注現有規劃設計及建築施工中是否存在不符合物業管理要求的問題，以便在方案中提出相應的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業的，則應收集物業使用過程中的具體資料，如曆年大中修計劃實施情況、配套設施功能改造方案等；

屬于商業類型物業的，則應了解商業物業的使用功能和規模；對公用事業類型物業，除了解物業的基本情況外，還應該關注現有規劃或已配置的設施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。

物業管理企業可以通過招标文件、現場踏勘、标前會議等渠道獲取招标物業項目的基本資料，為項目的組織架構設計、人員及崗位的設置、費用測算等提供準确的依據。

②招标物業項目的定位

分析招标物業項目的定位要從投标物業項目的内部條件和外部環境人手，了解物業的功能定位、形象定位和市場定位，調查物業所在地域的人文環境、經濟環境、政治及法律環境，具體包括物業所在地域的法規政策，政府管理，社會文化傳統與風俗習慣，居民收人與消費水平，物業所在區域的位置、交通條件、商業狀況、人口流動狀況，同類物業的服務費用标準等。

③業主的需求

招标物業項目的業主對物業管理服務的需求包括業主需求的内容、物業管理消費的承受能力等。設計得較為規範的物業管理招标文件中對物業管理服務需求都有明确具體的規定，物業管理企業應認真分析招标文件的相關内容。對于非單一業主性質的招标項目，物業管理企業還應通過市場調研的方式了解招标物業業主(包括預售或現售性質物業的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業管理服務的期望與要求，從而為制訂物業管理方案中的服務重點和管理措施提供決策依據。

④建設單位、物業産權人(含業主)、物業使用人的基本情況

建設單位、物業産權人(含業主)、物業使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實力。屬于新建物業的，要詳細調查了解建設單位的資金實力、技術力量和商業信譽等，并通過對建設單位以往所承建的物業質量，以及有關物業管理公司與之合作情況的調查，分析判斷招标物業建設單位的可靠性；屬于重新選聘物業管理企業的招标項目，應調查解聘原管理方的原因、物業産權人是否與原建設單位或管理方存在法律糾紛；對于已投入使用一定年限的招标物業，需詳細了解物業的使用情況、産權人的背景、資金實力和信譽，物業是否存在重大隐患；屬于要求投标人參與物業合作經營的招标項目，應另作具體的投資可行性分析論證。

⑤招标條件和招标過程

對招标方要求的條件要進行深入分析，預測中标的可能性。對在招标文件和招标過程中出現的異常要求和情況要進行分析判斷，調整招标策略，避免因招标方或競争對手使用違規手段操縱招标活動，使企業蒙受不必要的損失。如有的招标文件會由于招标者的利益趨向而呈現出某種明顯偏向。在閱讀标書時，物業管理公司應特别注意招标公告中的特殊要求，以便作出正确判斷，還應對招标方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業管理條例》規定的判斷，從而評估企業若承擔特殊條款可能存在的風險。

⑥競争對手

對競争對手的分析評估包括了解競争對手的規模、數量和企業綜合實力；競争對手現接管物業的社會影響程度；競争對手與招标方是否存在背景聯系，在物業招标前雙方是否存在關聯交易；競争對手對招标項目是否具有絕對優勢；競争對手可能采取的投标策略等。

⑦企業自身條件的分析

對企業自身條件的分析内容包括：招标項目的性質，所在區域、規模是否符合企業發展規劃；項目類型是否符合企業确定的目标客戶；常規預測的盈利；項目風險控制是否在企業可以承受的範圍内；投标企業現有的人、财、物等資源條件滿足項目需求的能力。

⑧展現物業智慧化服務

随着物企數字化轉型升級成為必需、招标人對于自身智慧化品牌形象的重視程度加深，投标物企是否擁有智慧化管理水平及服務能力已成為影響投标結果的直接因素。因此企業可将自身使用的智慧社區物業管理軟件及業主服務平台在投标文件中突出展示，以此作為競争優勢。同時，确保不會因競争對手将智慧化服務作為競争策略而讓企業自身處于劣勢地位。

金牌管家作為國内領先的智慧物業系統，智慧社區平台，幫助衆多物業合作夥伴提升服務能力、管理效率、減輕用工成本，幫助物企打造物業智慧化服務品牌形象，極大程度地提升中标率。

物業管理企業隻有通過對項目進行合理的分析和正确的評估，并結合物業管理企業自身的優勢條件，才能确定招标項目的選擇和招标活動的具體實施。

(2)投标風險的防範與控制

物業管理投标的主要風險來自于招标人和招标物業、投标人、競争對手等三個方面。

①來自于招标人和招标物業的風險有：

招标方提出顯失公平的特殊條件，招标方未告知可能會直接影響投标結果的信息，建設單位可能出現資金等方面的困難而造成項目無法正常進行，因物業延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招标方與其他投标人存在關聯交易等。

②來自于投标人的風險主要有：

未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投标決策和投标策略的失誤；盲目作出服務承諾；價格測算失誤造成未中标或中标後虧損經營；項目負責人現場答辯出現失誤；接受資格審查時出現不可預見或可預見但未作相應防範補救措施的失誤；投标資料(如物業管理方案、報價等)洩露；投标人采取不正當的手段參與競争，被招标方或評标委員會取消投标資格；未按要求制作投标文件或送達投标文件造成廢标等。

③來自競争對手的風險主要有：

采取低于成本競争、欺詐、行賄等不正當的競争手段；具備相關背景或綜合競争的絕對優勢；竊取他人的投标資料和商業秘密等。

對上述風險的防範與控制的具體措施有：嚴格按照相關法律法規的要求參與投标活動；對項目進行科學合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投标活動；完善企業自身的管理；選擇信譽良好的招标方和手續完備盈利優勢明顯的物業；充分考慮企業的承受能力，制訂可行的物業管理方案，選擇經驗豐富的項目負責人；慎重對待合同的附加條款和招标方的特殊要求。

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