魯法案例【2022】301

裁判要旨

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已經辦理了建築物所有權首次登記且預告登記未失效的，抵押權自預告登記之日起設立，預告登記權利人有權就抵押财産優先受償；開發商提供階段性保證的，房屋抵押權設立後其保證責任得以免除。

01 基本案情

2018年7月31日，貸款人商業銀行與共同借款人薛某鄭某夫妻、保證人開發公司簽訂《房屋擔保借款合同》，約定薛某、鄭某向商業銀行借款74萬元，用于購買開發公司開發的威海某房屋，貸款期限120個月，借款人連續三個付款期或累計六個付款期未按時償還借款本息，貸款人有權宣布已發放的貸款提前到期；薛某、鄭某自願将所購房屋抵押給商業銀行；開發公司同時向商業銀行提供連帶責任保證，保證範圍包括借款本息及實現債權的費用，保證期間至借款人所購房屋的抵押登記正式手續辦妥并将他項權利證書交付貸款人時止。合同簽訂後，商業銀行向薛某、鄭某如數發放貸款，薛某、鄭某連續三個付款期未能按時償還借款本息，商業銀行宣布該筆貸款提前到期。在案件審理過程中，薛某、鄭某償還了到期部分的本息，截至2022年4月27日，尚欠借款本金468,666.52元。

另查，2018年8月8日，案涉房屋辦理了抵押權預告登記，抵押權人為商業銀行，同年8月11日，案涉房屋交付給了薛某。2020年1月7日，案涉房屋辦理了房屋所有權首次登記，登記于開發公司名下，2020年1月3日-2021年11月22日，開發公司通過微信、短信、郵政快遞等方式多次通知薛某辦理房屋過戶手續，薛某以沒有時間、無錢支付過戶費等理由拖延辦理，案涉房屋至今未能完成過戶，也未辦理正式抵押登記。

商業銀行提起訴訟，請求判令薛某、鄭某償還借款本息；判決商業銀行對案涉房屋享有優先受償權；判決開發公司對上述債務承擔連帶保證責任。薛某、鄭某承認商業銀行主張的事實，但請求繼續按合同約定的方式分期還款。開發公司辯稱，其承擔的是階段性保證，案涉房屋未能辦理抵押登記的原因不在于開發公司和商業銀行，而在于薛某，商業銀行已經取得案涉房屋抵押權，開發公司的保證責任應該免除。

02 裁判結果

法院經審理認為，商業銀行與薛某、鄭某、開發公司簽訂的《房屋擔保借款合同》系各方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，各方均應按約履行。雖然薛某、鄭某在案件審理過程中償還了到期部分的本息，但其行為已經構成違約，根據合同約定，商業銀行有權請求解除合同，有權宣布貸款提前到期，薛某、鄭某有義務立即償還借款本金468,666.52元，并自2022年4月28日至實際履行之日止按照合同約定方法計付利息，如果确有分期還款的之必要，雙方可以通過執行和解的途徑解決。

根據最高人民法院民法典擔保制度司法解釋的規定，案涉房屋雖然沒有辦理正式抵押登記，但已經辦理了建築物所有權首次登記且預告登記未失效，法院認定房屋抵押權自預告登記之日（2018年8月8日）起設立，判決商業銀行有權就抵押房屋優先受償。

開發公司提供的是階段性保證，案涉房屋抵押權已經設立，商業銀行債權已有保障，要求開發公司繼續承擔保證責任既無必要，也違反合同本意，故法院判決開發公司的保證責任因保證期間屆滿而得以免除。

03 案例解讀

本案的争議焦點一是案涉房屋抵押權是否設立，二是開發公司的保證責任能否免除。

一、關于案涉房屋抵押權是否設立的問題。按揭房屋買賣一般涉及商品房買賣和擔保借款兩份合同，事關開發商、購房人、銀行三方權益，彼此權利義務已通過合同約定，各方均應遵守執行。僅辦理了預告登記的抵押是否發生抵押權設立的後果，民法典頒布之前沒有明确規定，各地裁判理由各異，導緻了同案不同判情況的出現。民法典頒布後，最高人民法院及時出台了民法典擔保制度司法解釋，該司法解釋分不同情形作了相應規定：尚未辦理建築物所有權首次登記的，抵押權不設立，預告登記權利人無權就抵押财産優先受償；已經辦理建築物所有權首次登記且預告登記未失效的，抵押權自預告登記之日起設立，預告登記權利人有權就抵押财産優先受償。案涉房屋已經辦理了所有權首次登記，具備了辦理過戶登記進而辦理抵押權登記的條件，開發公司也盡到了過戶通知義務，是薛某的違約行為導緻抵押權登記未能完成，不利後果應該由薛某承擔，而不應該通過延長保證期間的方式将債務風險轉嫁給開發公司。雖然民法典規定了九十日的預告登記轉辦正式登記的申請期間，但案涉房屋未曾過戶至薛某名下，該申請期間尚未起算，故原抵押權預告登記仍然有效。案涉房屋具備了所有權首次登記＋預告登記未失效兩個條件，根據上述司法解釋規定，案涉房屋抵押權自預告登記之日起設立。

二、關于開發公司的保證責任能否免除的問題。在按揭房屋買賣關系中，開發商提供的一般是階段性保證，房屋抵押權設立之前，銀行需要開發商向其提供保證，以保障銀行出借資金安全，房屋抵押權設立之後，銀行出借資金有了保障，開發商則退出保證。如上所述，案涉房屋抵押權已經設立，商業銀行債權已有充分保障，要求開發公司繼續承擔保證責任既無必要，也違反合同本意，而且有違公平原則，不利于房地産開發企業的經營和發展，故法院認定開發公司的保證責任因保證期間屆滿而得以免除，案涉房屋抵押權設立之日即為開發商保證期間屆滿、保證責任免除之時。

值得注意的是，根據該司法解釋的規定，尚未辦理建築物所有權首次登記的，抵押預告登記權利人無權就抵押财産優先受償，但這并不意味着抵押預告登記已經失效，銀行可待建築物辦理了所有權首次登記之後再次請求行使抵押權。那些客觀上确實無法辦理所有權首次登記的，銀行有權請求查封、拍賣案涉房屋，也有權請求開發商承擔保證責任，但在借款人債務負擔沉重、開發商倒閉時，銀行債權将遭遇風險，故銀行在選擇合作對象（開發商）時應該審慎。

相關法條

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動産物權的協議，為保障将來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起九十日内未申請登記的，預告登記失效。

《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第五十二條當事人辦理抵押預告登記後，預告登記權利人請求就抵押财産優先受償，經審查存在尚未辦理建築物所有權首次登記、預告登記的财産與辦理建築物所有權首次登記時的财産不一緻、抵押預告登記已經失效等情形，導緻不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建築物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。

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來源：威海市環翠區法院

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