建築物區分所有權？這部分屬于業主共有！

商鋪業主訴某廣告公司、某攝影協會恢複原狀糾紛案

【裁判要旨】

業主對建築物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。以自然物理屬性和功能用途來看，建築物的全體業主對樓房的外牆和頂端擁有建築物共有權，未經業主同意，任何擅自處理和改變樓房的外牆和頂端使用權的行為，均構成對業主權益的妨害，應承擔相應的民事責任。且物業公司不得進行出售、出租及處置建築物共有部分、共有區域等與物業管理無關的活動。

【基本案情】

某廣告公司在人民廣場浮雕牆上端設置面積為600平方米的廣告牌發布公益及商業性廣告，但案涉浮雕牆依附于人民廣場街道商鋪外牆，廣告牌架設于街道商鋪屋頂。後商鋪所屬物業公司與該廣告公司達成協議，将商鋪屋頂永久轉讓給該廣告公司，同時某攝影家協會發布的廣告牌也架設在浮雕牆上端外牆面。街道商鋪共有104個，商鋪購買人在購買時分别與開發商簽訂《物業管理公約》，約定購房者（業主）應接受物業對街道的物業管理，不得擅自占用及損壞各類屬共用部分的牆面、走廊、門廳、屋楣及屬甲方的廣告位。商鋪業主認為架設廣告牌的行為侵害其對建築物的共有權利，訴至法院請求被告恢複原狀。

【裁判結果】

人民法院經審理認為，國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律的保護，任何單位和個人不得侵犯。建築物外牆及屋頂屬于建築物業主的共有部分，該廣告公司在案涉商鋪屋頂架設的廣告牌為鋼架結構，且面積較大，為固定該廣告牌必然會對屋頂造成一定程度損壞。該廣告公司及某攝影家協會在未征得物權共有人同意的情況下擅自使用屋頂及外牆架設廣告牌發布廣告已構成侵權，且該廣告公司并未舉證證明案涉屋頂及牆面為該公司合法取得的專屬廣告位，遂判決兩被告拆除廣告牌并将因架設廣告牌損壞的屋頂恢複原狀。

【典型意義】

民法典在沿襲物權法的基礎上，明确了業主對建築物的共有部分、基地使用權、小區的公共場所和公共設施等共同享有的财産性權利。因此，建築物區分所有權不是一種單純的一般意義的不動産所有權，它來源于傳統所有權但權利範圍又有所擴張，是一種在現代城市化進程中産生的新型複合民事權利。基于此，共有部分的共有權人并非單一主體，而是一定範圍内的業主群體，為了對共用部分的利用能夠處于有序的狀态，業主在共有的基礎上享有因共有部分所生利益但同時業主對共有部分的利用也應當符合法律、小區管理規約的規定及業主大會的決定，秉持合理使用的原則，按照共有部分的本來性質及用途予以使用。

Q：什麼是業主？業主必須是自然人嗎？

根據本條規定，依法享有建築物區分所有權的權利主體是業主。同時，《建築物區分所有權糾紛司法解釋》特别規定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業主。

能夠享受民事權利、承擔民事義務的民事主體均可有業主身份，因此業主既可以是自然人，也可以是法人、非法人組織等。

Q：建築物共有權與共同共有、按份共有是同一含義嗎？

建築物區分所有權中包含的共有權與傳統民法理論和民法典第8章專門規定的共有有很大的差别。傳統共有是指兩個或者兩個以上的單位或者個人對同一不動産或者動産享有所有權。建築物區分所有權人對共有部分的共有權僅是一種共同享有的财産權利。在性質上既不是傳統共有中的按份共有，也不是共同共有，它是一種特殊的共有。

Q：業主享有的建築物共有權的範圍有哪些？

一是法定共有部分，即法律、行政法規明文規定屬于業主共有的部分。如建築區劃内的道路、綠地、物業房屋用房、電梯等。二是天然共有部分，如基于建築物的特性而當然存在的樓梯間、消防設備、走廊、水塔、自來水管道等。三是約定共有部分，除法定共有、天然共有部分外，既不屬于業主專有的部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所和設施等可以約定共有。

針對車位問題，實踐中存在停放汽車的獨立車庫、地面停車位和地下車庫停車位，以及占用業主共有的道路或者其他場地的車位等多種形态。1.獨立車庫一般具有構造上的獨立性，可進行權屬登記，取得權屬證書，屬于專有部分。2.規劃用于停放汽車的地面停車位和地下車庫停車位，空間與周圍其他空間可以相區分也具有構造上的、利用上的獨立性，屬于專有部分。3.對于占用業主共有的道路或者其他場地的車位則歸全體業主共同所有。

Q：業主享有的建築物共有權利義務可以約定不享有不履行嗎？

業主不得以放棄權利為由不履行義務。業主不得為了拒絕支付共有财産維護維修的費用，而表示放棄對共有财産的權利，也不得以其未“實際使用”等為由而拒絕支付費用。例如，業主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以不居住為由，不交納暖氣費用。

Q：什麼是共有部分的專有使用權？

共有部分專有使用權是指根據法律規定和區分所有權人約定由某一個或數個區分所有權人享有排他獨占使用共有部分的權利。例如，全體業主可共同約定允許某人在外牆懸挂廣告牌，樓頂由某人加蓋房屋；商品房開發商在出售商品房時保留的地下停車場的所有權等。但同時需要注意，并非所有的共有部分均可設定專有使用權，屬于區分所有權人生活利用上不可或缺的共有部分，如公共樓梯、公共走廊等，不得設定專有使用權。

Q：對建築物共有部分的管理适用什麼樣的管理方式？

改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動屬于業主共同決定的事項，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，同時要經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

公共收益屬于全體業主所有，對于公共收益的分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明的，按照業主專有部分面積所占比例确定，業主占有專有部分面積比例越大，可以分得的收益就越多。同時，建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分産生的收入僅為代管，在扣除合理成本後也應當屬于業主共有。

【相關法條】

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條 業主對建築物内的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

《中華人民共和國民法典》第二百七十三條　業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建築物内的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

承辦法官：黔南州中級人民法院 倪安

案例撰寫人：省法院民一庭 龍龑

（圖片均來源于網絡）

來源：貴州高院

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