購買商業房的時候，業主最擔心的事情就是，無法判斷一個商鋪的真正價格和價值之間的差距有多大，買了以後租不出去怎麼辦，買了以後價格高了怎麼辦，那麼商鋪的價值，究竟是哪些因素決定的，它的價格是否和價值相互等值，如何判斷？

購買一處商業房，不論是商鋪還是其他，其價格決定因素，往往有很多個方面，一旦感覺不值得投資購買，那就要放棄了；

在我這裡，商鋪的價格決定因素，往往隻是幾個簡單的方面，便于理解，就簡單聊一聊；

首先，商鋪的價格，取決于年限；

年限越高的商鋪，價格可能就會打折扣，可能是一個老商鋪，特别是二手商鋪，價格往往很高，但是仔細一算，可能産權隻有十幾年了，都知道商鋪的産權和住宅是有區别的，隻有繳納了出讓金才會再次擁有使用權，銷售權，否則拆遷不理陪，不能交易等等，而且土地出讓金價格會在房價的20%以上，是一筆不小的費用支出，年限越高的商鋪，使用時間越短，理論上價格會更低一些；

開發商蓋房，從規劃到投入使用就需要3年以上，減去3年的産權，有的樓盤更奇葩，土地都是十幾年前拿到的，一算産權隻有20幾年了，這樣的商鋪或者商業房的價格，自然要清楚，國内很多業主，并不關心這個，也不去計算，買商鋪必須去計算房齡的大小，總共才40年産權，缺一年就少一年，自然要計算價格；

其次，租售比收益率，到底是多少呢？

很多業主買商鋪，會考慮到商圈，考慮到人流量，考慮到各方各面，其實你隻需關注實際的租金價格，這些全部都就出來了，往往很多商鋪的價格高的很，而租金卻少的可憐，租售比不成比例，一算需要25年才回本，有什麼意思？

商業房的收益率，低于5%的，也就是說20年收不回投資，那就等于是一個雞肋，因為購買商鋪的成本也很高，貸款利息算過沒？

收益率越高的房子，價值越高，但是要預防收益率的陷進，為什麼呢？

現在有很多的産權商鋪，答應你的收益率都在8%左右，意思是12年回本，真的能做到這麼高的收益率，真的是值得投資，可是事實是什麼，會買的不如會賣的吆喝，往往實際收益率，是沒有這麼高的，例如前三年的抵扣房價了，這一看就是一個營銷手段，價格暗地拉高，做了一個促銷而已，這個賬早在銷售之前就算好了，這樣的假收益率，是不能作為投資标的，或者參考的；

還有，就是商鋪本身的運營人是誰，這個很重要；

商鋪水來運營，做什麼生意，租給誰，商場的産權商鋪，誰來經營，這個細節，會決定商鋪的租金價值，也就決定商鋪的投資價值，更會決定商鋪未來的增值價值，一個沒有生意的商鋪，最終都會是一個雞肋；

這需要最開始就先計劃好，打聽好，商鋪的格局适合做什麼，要提前知曉，照這個目前去執行，即可；

現在的商鋪，經營的項目，多數是體驗類項目的比較多，主要集中在餐飲，影視，K歌，兒童樂園，娛樂項目等等，親自參與進來的項目，凡是脫離這個目标，基本上不成氣候，還有就是民生類的社區商鋪，也是可以投資的；

選對經營項目，選對經營者，就基本上成功了一半，有的開發商自己經營，一聽就不靠譜，沒經驗，那不是瞎胡鬧嗎？

最後，才是商圈，專業市場可能大有前途；

未來商業格局，不知道會發展成什麼樣子，但是，集中化，專業化的經營，報團取暖是一個趨勢，越來越多的專業會場會崛起，商圈的建設非常重要，經營最好的商圈，就是河北的香河，白溝，這裡是以産業集中化經營，每一個展廳都是有商業價值的；

未來會有更多這樣的産業街區，汽車産業，配件産業，裝修産業，戶外産業，還有很多的細分産業；

商圈的選擇，氛圍的選擇，雖然競争激烈，但是會形成規模效應，每個商鋪都會分得一杯羹，至少租金會逐漸增長趨勢，當然了，還要配合上合格的經營者，才會更上一層樓；

商鋪價格的背後，是人流量，是精準人流量，更是來錢的速度，還有經營者的智慧組成；

本期關鍵詞「商鋪價格」

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