商業經營，成敗與否，除去天時、人和因素，在有些領域，90%取決于地利。培訓行業沒那麼誇張，但也絕非怠慢了得，稍有閃失，恐血本無歸或是落得個雞肋下場。在下少有幾年經驗，學習了一些知識，也積累了一些見識，和朋友們分享一二。

一、先定位

啥叫定位？到北大特勞特學習一下，呵呵，沒那麼複雜，網上搜一下“加多寶”和“西貝莜面村”的案例就全清楚。

在這裡，我将選址前的定位分為三種：

1、項目定位

出國留學 (微博) 、高端語言類項目，可選商務中心區高級别寫字樓；成人職業教育類項目紮在交通便利的地兒就行，一般寫字樓可選；高端少兒語言、藝術類培訓，上佳之選是大型的SHOPPING MALL，寫字樓、商住兩用樓、普通民房退而求其次（僅供參考，不拘泥于定式）

2、資金定位

如果你心存大志，但囊中羞澀，創業開店，勒腹為之，我勸你先别做商業區的夢，寄人籬下或民房起步都未嘗不可；如果你幾人合股，百十萬資金坐鎮，可考慮城市主幹道、大型居住區周邊像樣的寫字樓；如果你積蓄豐足，又得投資人青睐，有千萬美金做後盾，那麼商務中心區5A級寫字樓、大型SHOPPING MALL賣場空間，可作備選。

3、發展定位

您是從單體中心做起、踏踏實實搞直營；還是以北京為中心,先起1家旗艦店，随即擴展全國；抑或是附庸在别人的品牌之下，先曆練幾年，等翅膀硬了再說。沒事兒，海鮮、大肥肉、棒子面饽饽随你來，楊氏太極和八卦掌可不是同樣的套路，先搞搞清楚。

二、傍大牌

這好理解，一般人都會想到M&K的例子，跟餐飲巨頭後面跑準沒錯，選址根本不用費腦子，小店拾人牙慧，也能混個肚圓。但要注意呦，你煮的咖啡要更加香濃可口，你給出的價格要更親民，你烘焙的面包要更加酥軟可口，這樣才有競争力，跨界參考的成功案例詳見“85°C傍星巴克”（内容自己網上搜）。至于培訓嗎，先做自己的定位，然後再考慮成為誰的粉絲，貼身追随。

三、找氛圍

啥叫氛圍，就是所謂紮堆兒聚合的效應，大緻分為三種：

1、第一種是同類聚合氛圍：北京的兄弟姐妹們都知道，買外貿潮服去秀水街，購置建材燈具到十裡河，收藏古董文物去琉璃廠，泡吧玩浪漫到後海。為嘛，成氣候了呗，琳琅滿目的商品和豐儉随人的服務任你選。教育培訓也是一個理兒，北京城上佳的教育紮堆兒地方：海澱黃莊&中關村西區、建外SOHO&現代城、遠大世紀城、翠微&公主墳、東直門地鐵周邊、西直門地鐵周邊、勁松地鐵周邊等…….

2、第二種是商業聚合氛圍：主要是以大型的SHOPPING MALL為平台，承載的百貨、餐飲、娛樂、教育綜合體。北京有名兒的地界兒：藍色港灣、世紀金源、凱德嘉茂、東方廣場、首地大峽谷、龍德廣場等……這類場地房租成本不菲，沒有實力的就先别考慮，當然，商業超強的聚合能力，也能為機構節省一定的市場投放成本并且較易達成品牌效應。

3、第三種是社區聚合氛圍：主要是利用大型社區人群居住集中、教育資源就近、上課短途便利、運營成本相對便宜等優勢吸引大量教育培訓機構紮堆兒，有的雖在主體城區的外圍，但卻成了很多小微培訓機構起步的絕佳之地。比如：天通苑、回龍觀、望京、亦莊、常營、通州、甚至燕郊。

四、用地圖

地圖不用買，兄弟，谷歌地圖、百度地圖就挺好，功能還全，現在教你方法。

1、标靶分析法（大距離）

以預選地址為靶心，測1公裡、3公裡、5公裡距離，劃定區域，标注幼兒園、小學、中學、大學，做出院校資源圖；标注社區、商超、書店、自由市場等，做出配套資源圖；标注地鐵、公交站點和樞紐，做出交通示意圖；标注周邊教育機構，做出教育氛圍圖和競争品牌圖。

各預選地址“标靶圖”，綜合比較分析，泾渭分明，優勢自顯。

2、圖像展示法（近距離）

以預選地址為中心，東、西、南、北四面實地拍照，放在地圖上相應位置進行比對，現場感極強，非常适合預選地址展示、彙報、分析。

3、圍棋定位法（戰術思維）

圍棋對弈，棋子放置的位置不同，效率也不同，金角、銀邊、草肚皮是基本棋理，行家應用，得心應手。選址與其類似，邊角穩，亦生“氣”，有氣則有生命力，呵呵。跨界參考“鍊家”、“我愛我家”等房産中介的選址；樂友孕嬰童的選址。

五、多觀察

1、白天看：看車輪子、看菜籃子、看看花裙子，看看商圈輻射區内人們的購買力，是不是和你的教育項目匹配。望京六佰本、新一城、悠樂彙你上個少兒培訓項目，如果錢收少了，家長都有可能質疑你機構的真僞。

2、晚上看：看燈多少，看白天上班晚上回家的有多少，看小區真實入住率有多少。圖房租便宜，沒有人啥也白搭，折騰2年不把你錢包掏空，也得把你意志磨沒。

3、看同行：都是規規矩矩做生意，每天忙得腳不沾地兒，呵呵，這兒，錯不了。

六、查曆史

1、 債務糾紛的不要：物業與開發商打着産權官司，簽了合同才發現，沒有房産證，注冊不了公司，你說煩不煩人。

2、 隐瞞曆史的不要：某職業培訓機構選址在大型會展中心二層，春天選址簽合同時都

沒問題，價格也特公道，就是從10月入秋到來年正月，一個接一個的大集，賣服裝、賣魚片、賣海帶、賣茶葉，聲響嘈雜，味兒也倍兒竄，正常的招生、教學受到了影響，最後被迫搬家。一是沒做曆史調查，二是房東故意隐瞞了。

七、看未來

國家政策，地區發展，五年規劃，十年展望，緊跟時勢，長遠打算。好方法是，多看新聞，多關心國家大事。（比如說，你現在醞釀着，在保定開個培訓機構就不是個壞事，“政治副中心”，呵呵，你自己想去吧，要多美有多美；當然如果政策變了，你更得好好想想了。）

還有城市的發展，街道的繁榮，舊社區的改造等等，都和經營着息息相關。

八、比價格

小心對待支出的每一分錢，更别說每月這幾萬，甚至十幾萬的“租子”，即便是掙了錢了，交房租時也是恨恨的，心想“都他媽的給你打工了”。

常用比價格的方法是，用表格羅列出預選地點的報價，然後，根據自己的實力和項目定位來決定。

還有個粗理兒是，你能不能把你的房租掙出來。

最慘痛的實例：國貿星巴克每月500多萬的流水，楞把店關了，這是為嘛兒，場租 人力成本每月700餘萬，真真要了親命了。

九、談物業

1、搞好關系，長久合作是基礎。年節拎點兒東西經常去看看，十分有必要。有時候兩瓶洋河，能讓你在手緊的時候，拿到1個月的租金緩沖期。

2、房租、水、電、空調、暖氣各項費用透明。一哥們開學校，選場地，300平的門臉租下來了，沒問仔細，沒暖氣。我幹！北京冬天沒暖氣，這不得凍死嗎？問了鄰居，大多數都買大功率空調，買壁挂爐的，夏天來了也得裝空調。他自己算了一下，6個房間，4個2p的，2個1P的，冬天3個月、夏天3個月，從早開到晚，他都蒙了，腦子裡，錢直往外蹦。

3、價格陷阱。這個要小心，防人之人不可無。

4、房租支付方式。量力而行，不多說了。

5、租期盡量往長了簽。見過兩年漲30%的，房東割肉可狠了

6、多給放點裝修籌備時間。毛坯房更如是。

7、工商注冊、稅務登記等多方面支持。有的地方租下了，才知道不能注冊，晚了。

8、能否設立室外廣告牌。這個很有必要。

9、避免惡性競争。特别是門對門，同樓層這種近距離同品類競争，如能寫到合同裡。

10、更好。合力的很好，打架的不要。

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