位于沈陽市皇姑區的市委黨校地塊，被中鐵以總價約11.75億元奪得，成為沈陽2021年第三輪土拍的成交樓闆價之最。目前該地塊靜待開發。

冷萬欣 中房報記者 樊永鋒 遼甯沈陽報道

2022年1月，沈陽市第十七屆人民代表大會第一次會議召開，會上，沈陽市代市長呂志成向大會作了政府工作報告，相較過去兩年政府工作報告中反複提及的“保持房地産市場平穩健康發展”，今年的政府工作報告中關于房地産行業的表述改成了“促進房地産業良性循環和健康發展”。

尤其是2020年沈陽市政府工作報告中“堅持‘房住不炒’定位，穩地價、穩房價、穩預期”等詞彙也從報告中消失了。

在了解2021年沈陽市樓市發展狀況和土地出讓市場發展狀況的人看來，政府工作報告中關于房地産業的寥寥數語背後，正反映出2021年沈陽房地産業乏善可陳的真實困境。

2021年伊始，為了減少土地公開出讓過程中關聯信息不充分所帶來的對市場預期的影響，糾正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不規範問題，防止市場主體由于不掌握重要關聯信息帶來的競争，住宅供地“兩集中”新政正式落地。

所謂“兩集中”，第一是集中發布出讓公告，原則上發布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡。首次公告時，應公布本年度公告的發布時序安排。第二個是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以挂牌方式交易的，應當确定共同的挂牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。

除了北上廣深4個一線城市外，包括沈陽在内的18個二線城市亦在新政之列。

彼時，業内人士普遍認為， 2020年出台的“三道紅線”房企政策和“兩道紅杠”銀行政策，在金融層面會有效抑制房企、以及銀行的加杠杆沖動，實現穩預期。而各地地方政府出台的“限購”、“限價”等地方性調控舉措，實現穩房價。2021年集中供地政策的出台，則是為了實現穩地價。

穩預期、穩房價、穩地價，多重政策加碼之下的組合效應，在2021年下半年的土拍市場得到印證。

中國房地産報記者在實際調查中了解到，遼甯省沈陽市2021年三次集中供地，成交量遭遇了斷崖式的下跌。

尤其是2021年12月末的第三次集中供地，流拍率達70%，據記者初步計算，流拍土地貨值超70億元，多重矛盾之下的沈陽樓市面臨考驗。

土地出讓斷崖式下跌

2021年12月24日，沈陽氣溫零下24℃，天氣極冷。

沈陽2021年“最後一拍”，在沈陽城市規劃展示館四樓多功能廳落槌聲中慘淡收場。

中國房地産報記者梳理該次土地拍賣詳細數據，短短一個小時内，僅8宗地塊成功出讓，7宗地塊底價成交，總成交土地面積32.68萬平方米，總成交價約43.81億元，其餘19宗地塊慘遭流拍，

記者按照沈陽市自然資源局公開發布的沈土挂[2021]4号文件中關于27宗地塊的出讓土地面積、容積率及建築面積初步統計，流拍的土地貨值超過70億元。

而且，成交的8宗地塊中，沈河區高官台東街東-1地塊和經開區小青03-B地塊全部用于保障性租賃住房建設，均由沈陽城投集團以起拍價拍得。沈陽全市九區中渾南區、沈北新區、于洪區、蘇家屯區的供應土地全部流拍。

唯一出現溢價的宗地是鐵西區宗地編号TX2021-04的鍋爐廠地塊，該地塊面積57589.06平方米，容積率大于1.0不大于1.7，商業比例不大于5%，建築限高不大于50米，出讓年限商業40年、住宅70年。

最終，該地塊由遼甯天易晶城以每建築平方米4180元、總價4.09億元競得，溢價率為4.3%。

而位于皇姑區的市委黨校地塊，成為本輪土拍的成交樓闆價之最，最終被中鐵以總價約11.75億元奪得，成交單價為10200元/平方米，最高限價為11730元/平方米。

值得一提的是，軒興四路北-2地塊、莫子山路北-1地塊和熱鬧路北-2号地塊，三宗被普遍看好的熱門地塊全部流拍。

此前，雖然坊間已有大開發商拿地“興趣缺缺”的傳言，但當這一切成為現實，還是讓衆多關注沈陽樓市走向的人大跌眼鏡。

“确實沒有預料到這一次土拍大開發商直接放棄了。土地市場成交量低，開發商拿地信心不足，我們這些從業人員對于2022年的樓市狀況也要有心理準備了。”在寒風中搓着雙手的房産中介小李歎了口氣，緊了緊外套。

小李是他工作那條街上唯一“活過”2021年的中介人員，其他店鋪或轉讓、或關閉或幹脆變成了棋牌室。在他看來，樓市的不景氣正在波及土地市場，進而反作用到樓市及相關從業者。

樓市不振影響地市

“主要原因還是大開發商在内的諸多房企，面臨‘三道紅線’的壓力，資金面回暖還在觀望的情況下，肯定要集中資金投入到市場環境更為優越的地區，沈陽樓市整體狀況不佳，大開放商拿地欲望不高也是理所當然。”沈陽當地市場分析人士告訴中國房地産報記者。

上述市場分析人士觀點參考沈陽市2021年前兩次土拍和樓市價格趨勢，可以得到印證。

回想2021年4月30日第一次集中供地，當時從前期報名到現場的競拍環節，22宗地塊出讓共攬金197.86億元，無一流拍，11宗地摸頂限價成交，10宗地進入競配建環節，土拍熱度可見一斑。

當時，在自然資源局公布的成交信息中，保利、萬科、華潤、招商、遠洋、佳兆業、旭輝等大型開發商盡數出現在名單中，紛紛下場拿地，有所斬獲。

然而，随着第二輪集中供地開始，沈陽首當其沖，率先感受到了土拍市場分化後的陣陣寒意。以至于狀況叠出，從推遲、中止、再到挂牌，最後原計劃推出的46宗地塊僅有19宗土地順利成交，超半數地塊終止交易、流拍，不過，當時還能看到龍湖、金地、中海等大型房企的身影。

就在2021年沈陽市開啟第三輪土拍的前幾天，遼甯省發改委官網公布《遼甯省房地産市場情況調查報告》（以下簡稱“報告”）。

報告認為，目前遼甯省内各市房地産市場存在一些共性的問題。一方面是當前房地産市場的産品結構與市場供需失衡，消費者更傾向于選擇大面積、戶型設計合理、區位配套齊全的低密度高端産品，但市場上部分積壓庫存戶型設計不科學、物業管理不完善，與市場需求不匹配。

記者先後走訪了沈陽多個區，供需失衡的情況還是非常明顯的。尤其體現在改善型剛需人群之中。

另一方面是市場活力釋放不充分，後疫情時代下，購房者經濟能力不同程度下降，導緻購買信心不足。

據記者了解，沈陽作為老工業基地，城市發展建設起步早，老舊小區比較多，住在老舊小區的居民，對于住房改善的願望還是十分強烈的。但是由于目前沈陽樓市下行趨勢十分明顯，大部分購房者選擇再觀望一段時間。

另據易居研究院《31省份房地産行情》報告，2021年1-11月遼甯省商品房成交金額同比跌幅為10%，成交額在全國31省份中排名倒數第四。另據中國指數研究院數據，截至2021年9月，沈陽商品房可售套數達332410套，出清周期達29個月。

　種種數據标明，沈陽樓市正面臨巨大的下行壓力。這種壓力直接轉嫁到了房價上，據安居客市場研究院統計的數據顯示，2021年12月沈陽二手房挂牌均價9999元/平方米，環比下跌0.11%，同比下跌2.12%；新房方面，2021年11月沈陽市場成交均價9229元/平方米，環比下跌幅度高達8.51%，同比下跌幅度達16.42%。

而且，根據中國房地産報記者在沈陽當地房産渠道商處了解的情況，房價的價格戰厮殺遠超數據，諸多大型開發商以各種名目開啟了讓價空間，力求促銷回籠資金，為了避免引起先期購房的消費者對大幅降價的不滿，有的樓盤銷售人員建立微信群偷偷通知購房者看房，按照内定的底價出售。

低迷的樓市，直接波及了土地市場，由于對資金回籠周期和蓄客能力的擔憂，導緻開發商拿地信心不足。

土地出讓收入下滑，地方财政就會緊跟着承壓。

财政或面臨吃緊

根據中原地産數據分析，2021年沈陽土地供應量和成交量的對比出現非常大的差距。

從面積來看，全年供應土地可形成建築面積1510萬平方米，實際成交731萬平方米，實際成交面積不到出讓面積的一半，而從地塊數量上看，供應104塊土地，僅成交53塊。

雖然1510萬平方米的供應量創造了紀錄，但731萬平方米的成交量卻跌回4年之前。

尤其是成交率最高的皇姑區，117萬平方米的供應量成交了115萬平方米，但是卻難掩出讓價格頹勢。

三年前，沈陽皇姑鐵路機械學校地塊，地塊土地面積90435.77平方米，容積率大于1.0不大于2.0，起拍價格5000元/建築平方米。在12家競拍房企的激烈角逐下，最終該地塊以11900元/建築平方米的價格成交，地塊總價21.52億元，溢價率高達138%。

彼時，受到高溢價的影響，沈陽的房價也是水漲船高，沈陽社會經濟建設如火如荼，發展迅猛，很大程度上得益于充足的财政收入。

回看2021年沈陽土拍，卻呈現出退步的态勢。第三輪土拍，最高成交單價地塊同樣出現在皇姑區，是市委黨校地塊，該地塊面積41127.43平方米，隻有中鐵一家企業報名競拍，最終該宗地以底價10200元/建築平方米，總價11.75億元拍出，無溢價。

相比之下，地理區位優勢更加好一些的市委黨校地塊，卻沒有當年那樣“衆星捧月”的待遇。不進反退之下，财政承壓或許成了沈陽未來城市發展繞不開的難題。

據中指研究院數據，2021年，沈陽土地出讓金總額為447億元，同比2020年586億元的總額縮水23.72%。

2020年沈陽市一般公共預算支出為1074.1億元，可以算出，2020年土地出讓金占财政支出比例為54.5%

換言之，參考2021年447億元的土地出讓收入和同比例推算，2022年沈陽市的财政支出超出820億元之後，支出将面臨赤字增長壓力。

根據易居房地産研究院的一項關于土地财政統計數據顯示，沈陽以65%的依賴度，在高土地财政依賴城市之列。

此外，宏觀政策的調整也讓高土地依賴城市“勒緊”腰帶。

财政部等四部門發布《關于将國有土地使用權出讓收入、礦産資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（以下簡稱“通知”）。

通知指出，将由自然資源部門負責征收的國有土地使用權出讓收入、礦産資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入，全部劃轉給稅務部門負責征收。自2022年1月1日起全面實施征管劃轉工作。

“轉由‘垂直條線’的稅務部門負責征收國有土地使用權收入，使得中央政府完全掌握地方土地出讓收支的具體情況。在短期，由于本年預算安排已經排定，地方政府行為具有一定的延續性。但在長期，會對地方政府行為産生引導，使得地方政府在土地出讓環節更趨謹慎，推動地方政府擺脫對‘土地财政’的依賴。”中泰證券研究所高級經濟學家楊暢曾對媒體表示。

而沈陽在2022年，還面臨着“三個一”奮鬥目标（經濟總量突破一萬億元、一般公共預算收入突破一千億元、人口規模突破一千萬人）如期實現的挑戰。

直面樓市不振帶來的“蝴蝶效應”，經曆過2014年前後樓市斷崖式下跌的沈陽，如何努力不踏進同一條河流，成了當下的必答題。

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