自從國家提出特色小鎮概念以來，特色小鎮一直特别火。這幾年，綠城、華僑城、恒大、碧桂園等标杆房企都發布了自己的小鎮戰略。特色小鎮很好地解決了開發商拿地難拿地貴的痛點。本文，帶大家看看藍城是怎麼玩轉特色小鎮的。

橫店鎮位于浙江省東陽市南部，2013年城鎮建成區面積14平方公裡，常住人口10.5萬，實現稅收19.6億元，城鎮居民人均可支配收入超過3.5萬元。橫店鎮區道路長216公裡，鎮區交通便捷;擁有星級賓館11家，各類商戶6000餘家;自來水廠、污水處理廠等城市基礎設施完備，學校、醫院等城市公共服務設施俱全，還建有橫店大學(現橫店影視職業學院)，橫店已基本具備了城市所應有的功能和形态。

橫店從一個隻有一條不足百米的街道，發展到今天一個充滿活力、初具規模的小城市，其背後的主要資金來源不是政府财政資金，而是來自于橫店集團，一個民營企業。橫店集團是橫店城鎮基礎設施和公共服務設施的主要建設者和運營商。橫店企業建鎮的做法對各地在新型城鎮化發展進程中，拓寬城鎮基礎設施和公共服務設施建設融資渠道，實行“小政府、大市場”的運作等方面有積極的借鑒作用。

自從國家提出特色小鎮概念以來，特色小鎮一直特别火。這幾年，綠城、華僑城、恒大、碧桂園等标杆房企都發布了自己的小鎮戰略，比如綠城計劃要在10年建100個小鎮，實現一萬億銷售額，華僑城将以ppp模式在全國打造100個特色小鎮，碧桂園則稱5年内要投入不少于1000億建10個有差異化的科技小鎮。

大家都知道，現在一些熱點一二線城市拿地非常難了，通過特色小鎮拿地不但便宜，而且占地面積動辄都是十幾平方公裡，很好地解決了開發商拿地難拿地貴的痛點。

當前特色小鎮的運營模式還不成熟，大部分房企都還處于摸索階段。但據了解，脫胎于綠城，在宋衛平領導下的藍城作為先行者，經過多年的探索，目前已經形成了相對成熟的特色小鎮運營模式，并梳理出了清晰的邏輯。前幾天，筆者剛好閱讀了藍城出版的《鎮長》一書，結合這本小鎮操盤指南，筆者幫大家梳理一下，轉型特色小鎮，藍城是怎麼玩的?

一、選址布局

一二線城市周邊是需求重點

對于特色小鎮的布局，藍城小鎮選址要求在大城市周邊，宜居、宜遊，經濟條件相對較好，規模在2000畝以上。但不同梯隊的城市，對于小鎮區域的考量都有所不同。

1、選大城市周邊。

在城市層面，主要考慮城市能級、交通、生态與地塊等要素，并用具體的數據進行支撐。

現在看來，開發商對于小鎮的區位選擇，基本形成了共識：一定要選在大城市周邊。因為在大城市周邊，跟大城市互動更方便、更強，有點大城市後花園的感覺，對于日後小鎮的人流量也是一個保障。所以說，未來一二線熱點城市一定會是小鎮的主戰場。

2、交通便利很重要。

特色小鎮一般都位于城市周邊，交通便利非常重要。一是最好已經或規劃有高鐵站、地鐵站、輕軌站點等線路;二是距離交通節點便捷且距離近;三是距離最近的高速出口車程10分鐘内最佳。

3、景觀資源豐富。

交通資源之外，還應該重視景觀資源。特别如果不靠近大城市，更加要有特别強的資源。

藍城的選擇标準，是項目内部或周邊有河流、湖泊、水庫等自然水體資源，且水質條件良好;地塊内部或周邊有農業資源可利用;有曆史文化資源沉澱。

4、地塊規模不能低于500畝。

地塊規模一般在1000-1500畝(不低于500畝)，可利用農用地指标不低于1000畝;土地指标持續供應應有保證，容積率可綜合平衡。

土地缺乏特點、交通不便，或者土地不完整、政府對産業認知度不高的地方，千萬不要去做小鎮。

二、小鎮産品規劃

90%住宅，10%配套設施

藍城認為，小鎮應該比村莊大，比城市小。在藍城，小鎮是1平方千米開發建設，然後帶動3平方千米或者5平方千米的農業改造，最終做出一個常住人口在1~3萬的小鎮。

藍城小鎮在建築規劃中，90%的是住宅，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等。内部結構上以小鎮中心為核心，向外輻射，規劃交通，根據不同地貌規劃不同風格及功能的建築群、豐富的景觀等。

1充分利用原生資源。

按照藍城的設想，100種小鎮需要有100種别樣的風情，恰到好處地運用原生資源，可以避免小鎮風格的統一化。對于土地的利用，尊重、克制、修繕、還原是其中最重要的态度和方法。

2繼承當地人文。

每一座藍城小鎮在規劃之前，都會充分了解當地的地域文化。比如杭州春風長樂，在規劃之前甚至編了一本《徑山紀事》，将徑山風物、民俗、名人、曆史、故事等等全部都了解清楚後，再充分運用到杭州春風長樂小鎮規劃中。

3共享空間。

小鎮居民以中産白領和農民為主，其中35~55歲城市白領中産階級占比60%，農民占比40%。

對于周邊或内部有原住民的，藍城小鎮一般會采用雙中心布局，并設置一個原住民社區的中心。這一類中心通常會提供商業、餐飲、文化、民宿等特色功能。

4居住空間：強調營造圍合式空間

對于藍城小鎮的住宅産品，大家應該都比較熟悉了，最早爆紅的杭州桃李春風，總價200萬的中式小别墅一推出就被秒光了。藍城小鎮在住宅産品設計上有幾個特點：

第一，産品形态豐富。從高層、疊墅、排屋、中式合院到獨棟别墅，基本都會涵蓋。

第二，以中小戶型為主。由于面向的購買群體主要是白領，為了降低購買門檻，小鎮住宅戶型以中小戶型為主，比如早期推出的90平小别墅，前段時間北京桃李春風推出的中式雙層農莊小院，面積也在158-211m²左右，158平做到四房兩廳三衛。

▲杭州桃李春風實景

第三，注重庭院的設計。藍城認為，庭院往往是農業小鎮的真正價值所在，所以藍城小鎮多會以敞開式手法營造圍合式空間，設計主院、側院、偏院、天井。主院造景、側院種菜、後院收納，滿足居民的不同生活需求。

5道路設計。

在藍城小鎮，道路是作為獨立項去規劃設計的，因為要考慮的要素比較多，比如功能性、便捷性、舒适性以及類别、材質、色彩、尺度等等。設計師将小鎮道路比喻為“生趣的河流”。

同時，設計者還為小鎮道路做了生動分類：主幹道、次幹道等各個層級的道路，設計都力求生動有趣，比如鮮花盛開的風景小道、曲折蜿蜒的降速道，還有親水步道、遊山步道等，居民在當中可以獲得不同的體驗和樂趣。

三、産業導入

農業是小鎮的核心産業

産業是小鎮發展的生命力。如果隻做住宅，大部分小鎮都顯得太大了，很難有那麼大的人口遷徙。沒有産業輔助的話，人是呆不住的。

小鎮産業主要類型是農業産業、文化旅遊産業和創新産業等，藍城認為，要按照區位的優勢、資源特點來培育最有潛力、最具成長性的主導産業，圍繞主導産業延伸産業鍊，這樣為小鎮居民提供就業機會，就能集聚人口。

藍城小鎮的産業構成包括12要素——農業、頤養、健康、教育、旅遊、文化、文脈、商業、科技、宗教、藝術、産業。一般所有項目都有4個小鎮基因：農業、教育、康養和文旅，每個小鎮根據自身的資源優勢進行産業複合。

所以我們可以看到藍城小鎮基本都是4 1的模式。比如上海春風江南的養旅農複合型健康産業園、莫幹山觀雲小鎮以旅遊度假為主的頤養産業、嵊州越劇小鎮的文旅農複合型雙創示範區等，都是産業複合的體現。

在藍城現有的小鎮中，農業是最核心的産業。藍城早在2012年就和浙江省農業科學院聯合成立了藍城農業公司，旗下8家子公司，分别負責營銷、檢測、種子和研發、生産基地等，具備研發、生産、檢測、流通等農業全産業鍊運作能力。

現在，藍城農業已經擁有一支強大成熟的運營團隊，2個現代生态化農業基地，并有100多個聯盟基地，涉及100多種産品。

此外，藍城在生活服務、養老、健康、教育等方面也擁有很強的資源優勢。正因為積累了這些資源優勢，藍城在做特色小鎮過程中，對運營、産業規劃都會更加從容。

四、運營服務

打造活力奔騰的小鎮中心

藍城認為，一個小鎮的活力源于它的小鎮中心。小鎮中心是小鎮的核心，承載着整個小鎮主要的公共服務功能。那麼，藍城小鎮中心的運營服務模式是怎樣的呢?下面我們以杭州桃李春風的小鎮中心——春風裡，來解讀它的具體做法。

▲桃李春風 “春風裡”實景

1業态規劃：夯實生活配套基礎，重點拓展人氣商家

桃李春風總共占地1500畝，拿了八分之一也即118畝來做小鎮業主的生活服務，重點打造5個方面配套：健康、教育、商業、産業和物業。

小鎮中心春風裡設計靈感取自于西湖湖濱、南宋禦街、西溪濕地等杭城美景，從生活内容來看，整個小鎮中心規劃了三個中心，一條街區，它涵蓋健康頤養、休閑運動、家庭學習以及文化生活。

1、健康頤養中心。

藍城小鎮打造了360度全齡化的頤養體系， 這個服務體系主要注重3大塊：健康管理、頤養照護以及醫療問診。

基本就是一個多功能的社區型的養老服務機構。這其中最重要的是暖心窩頤養之家，它配備了社區門診、中醫理療中心、康複中心、智能長者體驗中心和日間照料中心，還有春風食堂的營養餐也會融合進去，建立食養服務體系。

2、休閑運動中心。

主要包括室内運動館、運動公園、戶外球場、彩色及觀景慢步跑道等。

3、家庭學習中心。

主要是全家庭、全齡化的終身樂學的計劃内容，包括幼兒園、耕心學堂、童玩樂園。

藍城小鎮在調研以及對商業運營的思考過程中發現，隻有孩子經常來到這個小鎮，這個小鎮才會充滿活力，他的父母、爺爺奶奶才會來這裡定居生活。所以小鎮配套能滿小孩的需求非常重要。

4、水岸商業街。

水岸商業街包括優生活、慢生活、逸生活三大主題：

優生活：特色餐飲、淨菜超市、洗衣店、寵物店、家居生活館;

慢生活：田野農莊、藝術民宿、酒吧、咖啡館等;

逸生活：書吧、電影院、手工作坊、小禮堂、靜修堂等逸生活配套。

五、運營服務：含物業服務，高于物業服務

藍城認為，小鎮建設的核心價值就是生活服務，生活服務的持續輸出構成了一個完整的生活服務體系，它融合生活個内容，構築了整個小鎮的生态圈，這裡面包括商家、業主，以及開發商、物業、商管公司，以及周邊一切關心、支持小鎮的人，他們所要做的同一件事情就是營造非常好的生活，提供非常優質的服務内容。

返鄉的青年、中年、企業家，鄉村歡迎你們回村，父母親等待你們回家。你們回家了，鄉村才有希望！

敬請關注微信 weimeicountry（唯美鄉村）獲取最新幹貨知識。專注三農、鄉建、鄉村旅遊、休閑農業、田園綜合體與特色小鎮等研究與開發者服務！

從開發到運營，選項目，抓政策，打市場，盯運營；這裡項目紮堆，這裡專家紮堆，這裡方案紮堆。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!