最近，深圳人談論最多的是“寶中房價暴漲”。

南方樓事的朋友圈，先是“寶中要落戶名校”的傳聞滿天飛，後是被寶中二手房一夜“漲破10萬”直逼深圳灣的消息瘋狂刷屏。

實際上，站上C位的不僅僅是寶中二手房，同區域的新房也應該成為焦點——當前海的熱盤價格還停留在8、9萬/平時，這個承接“前海外溢”需求的片區，新房均價已經率先沖上10萬/平。在售貨量以個位數為單位，年内供應少得可憐……任何一個因素，都足以刺激購房者行動。

第一時間，南方樓事内容小分隊暴走寶中，看看究竟有多魔幻。

實探過後，隻想真誠地道一句：寶中你清醒一點！

目前寶中新盤供應緊缺，在售樓盤隻有4個。

在售新盤中，最神秘的當屬潤恒都市茗荟花園（一期）。自去年10月挂牌以來，都市茗荟一直沒進行公開售賣，隻能通過撥打售樓電話與工作人員溝通看房。

經南方樓事實地考察，都市茗荟花園還未售罄，目前僅存的是低樓層大戶型，一套6樓的200平毛坯産品，使用率不到80%，總價約2400萬，相當于均價12萬/平。

即便如此，也不影響土豪買房的熱情，僅半小時内，就有兩組看房客上樓看房。

而看房時，售樓人員一不主動介紹，二不熱情推銷，三不提供聯系方式，淡定到接近反常。

一步之遙的雲玺錦庭隻剩235平的複式房型在售，且因疫情原因，售樓處暫不開放。

雲玺錦庭

還有旁邊的新錦安海納公館。目前，去年開盤的海納公館的中小戶型（75—116平）已經售罄，但2016年就已經開盤的新錦安壹号公館還剩300 平大戶型在售。

為何賣了4年都還沒賣完？對此，有中介透露，這隻是開發商在捂着賣：

原因在于：“留着等價格漲起來再賣出去，賺得更多。”

新錦安海納公館目前住宅均價8.9萬/平，雲玺均價10.9萬/平，而都市茗荟也達到12萬/平了。

寶中新盤全景

用腳丈量了寶中後，南方樓事發現，新盤均價10萬 的寶中已經不再對标原關外，而是比肩福田、前海甚至蛇口：

福田的兩大新盤：海景盤綠景·紅樹灣壹号均價9萬，學位房天健天驕均價10萬；

被稱作前海“唯二”的兩大豪宅，招商領玺和頤灣府均價才10萬/平左右；

蛇口豪宅半島城邦4期，均價也才11萬/平左右。

而價格高漲的一部分原因，來自寶中的新房供應量。

在售的4個樓盤隻剩少量大戶型，而在建待售的泰華梧桐聚落花園與都市茗荟2期在未來入市後僅能提供1086套住宅。

都市茗荟2期正在施工

附近的住宅用地還有兩塊，其中一塊是泰華N7商住樓項目，然而目前為止，兩塊住宅用地均沒有任何開發的迹象。

1單價高達21萬 寶中二手房瘋了

寶中的新房火爆，有一個重要因素，就是二手房價飚的太高了。

一份最新出爐的二手房數據交代了寶中二手房價真相：挂牌兩年漲了近50%。這意味着，寶中的二手業主的心态，好到超過了百花和前海。

數據來源:找個房

去年深圳“雙十一”豪宅稅新政之後，寶中二手房挂牌均價直接從7萬/平漲到9萬/平。

樂有家研究中心數據顯示：2019年12月寶安中心區二手住宅過戶量有了異常顯著的增長，達到了全年最高峰。全年寶安中心區過戶了2429套二手住宅，平均每月賣出超200套。

而到了今年，寶中的二手房價不僅沒有因疫情而減弱，反而出現了新一輪的暴漲。

去年單價8萬多的鴻榮源西城上築、幸福海岸有不少大戶型産品的價格已悄悄擡上10萬/平。

南方樓事甚至發現，寶中有2個豪宅盤的業主挂牌單價已經突破21萬/平！

熙龍灣挂出的這套，因為是複式所以總價高，目前小區二手房均價約13.7萬/平。

12年老盤熙龍灣，是寶中離海最近的豪宅，朝西南的戶型可看摩天輪“灣區之光”，遠則對望騰訊新址、前海。近日傳言要納入寶安中學集團的海天小學，就建在小區門口。

而潤恒禦園這套小區唯一在售洋房，今年1月時挂牌6500萬，在疫情期間的兩個月内擡價1000萬，總價高達7500萬，然而，在諸葛找房平台上，潤恒禦園最近的成交記錄停留在兩年前。

通過深圳住建局官網，可以看到，在昨天，寶安二手房成交量達到了全市最高。

成交看似火熱，卻并不能說明這股狂熱被接住了。

從諸葛找房平台成交記錄來看，這波二手房價漲得最歡的樓盤，最新成交記錄都停在去年12月。

2外圍二手房：也跟風玩玩？

最近，寶中附近的西鄉二手房也聞風而動。

坪洲地鐵站外的宏發前城，部分戶型已經上翹到10萬/平：

比起坪洲，更靠機場方向的聖淘沙駿園甚至喊出了11萬/平：

這些“膨脹”的西鄉二手房，其實配套少得可憐，除了臨近新晉商業綜合體大仟裡，房子更主要的亮點也就是緊鄰1号線地鐵站了——坐地鐵的話，5個地鐵站内便可直達寶中。

而在寶中新盤考察的過程中，南方樓事還遇到了寶安其它片區的銷售人員。

據了解，他們推廣的是5号線靈芝站旁某新盤，主打116-224平中大戶型，均價8.9萬/平。

從地理位置看，靈芝位于新安片區更靠近寶中，且商業配套豐富得多。

隻能說，比起膨脹的二手房，限價下的新房真是太良心了。

二手房挂盤價高翹，逼得外圍新盤都要前來寶中“截胡”，寶中的躁動，輻射圈實在不小。

寶中，是寶安新規劃的核心行政住宅區。

過去，關内和關外是很多老深圳人心中的一堵牆，成見很難被颠覆。

在深圳人不願認可“關外”價值的這幾年，龍華紅山、光明、龍崗中心城這幾個熱點片區一直在暗漲。

深圳房價到底能多變态？光明7萬、八卦嶺12萬、華潤城18萬....

不過，作為“深圳西大門”，寶中反而橫盤了三年，這讓很多關注寶中的人黯然傷神。也就是這幾個月，房價才從7萬 /平到10萬 /平。

去年年末，“前海”成了深圳熱詞，從宣布擴容、騰訊新“鵝廠”落戶大鏟灣到3天之内賣出800套千萬豪宅，前海的一舉一動都牽動着寶中。

而豪宅稅新政之後，以大戶型為主流的寶中更是多了“可炒”的理由。

1高價入手超大新“豪宅” 可能在踩坑

這裡簡單提一下，由于寶中在建設初就以豪宅區定位，出現了不少大戶型産品，因此在去年雙十一豪宅稅新政出台當天，寶中不少賣144平以下戶型的樓盤反應不小。

熙龍灣113㎡西岸直接漲了100萬。

西岸觀邸 103.55㎡原價1135萬元，上調25萬。

菁英趣庭88㎡原價720萬元，上調30萬。

深業新岸線三期85.65㎡原價630萬元，上調10萬。

南方樓事統計出，包含寶安中心和新安就有68.28%的“豪宅”可以享受減稅的優惠政策，這筆稅款少則十幾萬多則幾十萬。

不過，需要留意的是，目前寶中還有不少超大戶型新房在售，如都市茗荟一期的200多平産品、壹方中心玖譽488平的5房，新錦安一期的300平戶型，都是賣了很久的現樓...這些樓盤将來流轉到二手時，還是要交稅的。

2“擴容”傳聞 地鐵貫通，寶中離前海更近了？

去年9月，地鐵5号線南延首打通前海和蛇口，與2号和4号線形成閉環，把媽灣、前海灣、寶中幾個重要站點連成一線。

被诟病“交通不便”的前海終于揚眉吐氣一番，而這也讓寶中離前海更近了一步。

不久後，前海兩個相鄰的千萬豪宅，3天之内開盤賣出800套千萬豪宅。當時有業内指出，前海豪宅“日光”，和區域内供應量不足有關，而作為公認的前海“後花園”，寶中承載前者外溢額住宅需要，似乎已經成了不争的事實。

緊接着，官方就認證了前海要“擴容”的消息，卻沒有交代具體怎麼擴。

根據官媒報道，前海未來是“一灣、兩山、五區、四島”的格局，其中的“五區”制造了懸念（前海目前隻有3區：桂灣片區、前灣片區、媽灣片區，剩下兩個區是誰不得而知）。

然而中介介紹樓盤時，也已經默認寶中是前海的一部分。

3前海将有80萬商務人群外溢，寶中接得住嗎？

踩盤時，南方樓事在中介口中，聽到了一個龐大的前海員工“安家計劃”：

據中介透露，前海的寫字樓将來能容納近50萬人，寶中的幾十棟寫字樓，辦公人數将達30萬人，桂灣的金融從業人員和高端碼農、前灣的金領和精英，都會有就近安家的需要。

這不免讓人聯想到去年10月騰訊新“鵝廠”落戶大鏟灣的消息。

當時，有消息稱，為了将“騰訊科技島”項目與另外兩間鵝廠連接起來，地鐵15号線提早了10年啟動勘察工作，最終将形成“騰訊輻射圈”。

根據騰訊官方公布數據，未來7年騰訊深圳員工将達到約8.9萬人，而目前南山兩大總部已快容納不下目前的3.8萬名員工了，據此測算，未來新增的5萬多名員工，很有可能都到大鏟灣辦公。

不過，看似光鮮的願景，真的能實現嗎？

首先，目前10萬 /平的房價，就已經把普通白領隔絕在外了。在南方樓事的朋友圈，買得起寶中的，基本都是身家數千萬的土豪。

其次，參考目前深圳寫字樓供應體量和空置情況，短期内，前海恐怕很難吸引幾十萬人入駐。

去年7月，有機構指出“前海空置率”偏高，引發了不小的讨論，最終官方不得不辟謠。

據公衆号深圳寫字樓統計，截止2020年3月，前海建成并投入使用的寫字樓項目共14個，

去年，為了激勵企業入駐，前海出台了“企業三年歸巢計劃”，對在前海合作區注冊并在合作區内經營的企業予以租金補貼，比例最高可達實際租金的50%，每年最高補貼500萬。

數據來源：戴德梁行

根據戴德梁行公布的一季度深圳甲級寫字樓數據，因疫情而加劇的高空置困局，或持續更長一段時間。

前海用了10年，才打造了如今的商務區海岸線。

然而，去年前海兩大熱盤也不過8-9萬/平，寶中卻先沖到了10萬 /平。

前海都還要慢慢來，那麼因“前海外溢”而躁動的寶安房價，是否也可以先“靜靜”？

至少很明确的是，深圳官方無法容忍不合常規上漲的房價。

昨天，南山就已出手整治：嚴禁惡意炒作哄擡房價。

寶中，還能狂熱多久？

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