有溫度的樓市數據，有态度的專業觀點，關注“地産S姐”頭條号，帶給你更多樓市幹貨。

上月底雖然沒有等來西安2022年度學區劃分，但是地鐵卻迎來意料之外的好消息。

5月31日，西安市住建局印發《西安市住建領域穩增長二十條措施》的通知，裡面明确提出今年底前，完成《西安市軌道交通四期建設規劃》編制工作，逐級啟動報批。

這是官方首次明确針對西安地鐵四期建設規劃給出時間節點。

壹丨地鐵四期規劃報批

早些年，立交橋是城市特别值得驕傲的名片。

城市規劃是圍繞汽車半徑來建造城市，修了許多立交橋、快速路，城市向四周攤大餅式發展。

2011年，西安進入地鐵時代，地鐵也成為了見證城市競争力以及綜合實力的硬指标。至今西安地鐵開通已近11年。

伴随西安地鐵四期進入報批倒計時，納入四期規劃的地鐵線路也成為了大家關注的焦點。

去年9月1日，《2021年版西安城市軌道交通線網規劃資源共享專題研究項目招标公告》通過西安地鐵官網發布，這也是西安地鐵四期建設規劃的前置研究項目。

根據公告内容來看，招标研究的西安城市軌道交通線網規劃資源共享線網方案為專業線網規劃報審稿，由24條線 4條支線組成，總規模約1226公裡，包括城市軌道交通和市域線兩種類型。

除了已經獲批建設的12條地鐵線路外，待建12條城市軌道交通線路及4條支線，總裡程833公裡，而這些線路也是預期納入地鐵四期規劃的。

雖然官方還未透露西安地鐵四期線路報批計劃，但去年初西安市委十三屆十二次全會中，已明确謀劃啟動二環、三環擴能提升和地鐵11、12、17号線規劃建設。

近期調整及首批市域線預測圖 制圖：©樂天派zhz

此前透露的關于11、12、17線的大緻走向如下（僅供參考，具體以實際為準）：

地鐵11号線（杜陵西-文林路）：全長47km，連接主城區、西鹹新區、鹹陽市，在主城區全長26km，西鹹新區占據17.6km，在鹹陽市延伸3.4km。

地鐵12号線（機場-西安南站）：将繼續向東北方向延伸，實現西安城南直達機場。

地鐵17号線：起于堡子村，止于東三岔，支線南起岩王，北止東渭陽，均在主城區内，分别長28.2km和14.2km。線路走向與已經開通的西安地鐵9号線大緻相同。

除了這三條确定性較大的線路外，呼聲極高的7号線也屬于四期規劃的種子選手，從近期的領導留言闆回複來看，後續需根據城市發展、客流需求、城市财力等多種因素綜合考慮，适時納入後期建設規劃。

貳丨西安地鐵建設進度

除了地鐵四期傳來喜訊外，目前在建的7條地鐵線路也有新進展。

圖源：榮耀西安

根據目前透露的地鐵建設進展來看，2023年、2024年預計各有3條線路開通，今年内開通試運營的線路僅6号線2期。

從線路圖上可以明晰，6号線二期将覆蓋城西、城内、城東等片區，共設17座車站，其中包含7座換乘站，可接駁1、3、5等多條地鐵線路。

截止目前，西安地鐵運行裡程為259km，全國排名第12，即使6号線二期通車，西安地鐵裡程也隻有南京、武漢、成都的1/2左右。

即便是到了2025年，當下在建的7條地鐵線路開通運營，西安地鐵運行裡程達到422km，相比國内其它同規模城市仍然差距較大，地鐵建設明顯滞後。

西安地鐵裡程建設不足，但客運強度卻排名超過北京，位列全國第四。

2021年西安地鐵客運量10.23億人次，排名全國第七，而與西安地鐵運行裡程接近的天津卻隻有4.64億人次，相差2倍有餘。

客觀來說，西安地鐵建設确實明顯滞後于國内其它主要城市，而這背後除了地方政府财力等相關比拼，西安還有一個衆所周知的難題-古墓，正如網上所言，西安地鐵的車輪被曆史卡主。

叁丨地鐵四期落地意義

除了地鐵4期的報批信息，大家最關心肯定還是何時能正式獲批？

西安軌道交通曆次建設規劃批複情況：

西安地鐵第一期建設規劃（2006-2015）

批複時間丨2006年9月

批複内容丨1号線一期25.4km，2号線一期26.8km。合計52.2km

西安地鐵第一期建設規劃調整（2006-2016）

批複時間丨2010年1月

批複内容丨1号線二期6.1km，3号線39.15km。合計45.25km

西安地鐵第二期建設規劃（2013-2018）

批複時間丨2013年12月

批複内容丨4号線35.2km，5号線一期25.4km，6号線一期20.1km。合計80.7km

西安地鐵第二期建設規劃調整（2013-2021）

批複時間丨2016年2月

批複内容丨5号線二期20.1km，6号線二期19.8km，9号線一期25.2km。合計65.1km

西安北至機場城際軌道

批複時間丨2013年關中城際鐵路獲批，2017年5月省發改委對機場線進行了調整批複

批複内容丨機場線29.25km

西安市城市軌道交通第三期建設規劃（2019-2024）

批複時間丨2019年6月

批複内容丨1号線三期10.5km，2号線二期7km，8号線50km，10号線一期34.6km，14号線13.8km，15号線一期19km，16号線一期15.1km。合計150km

回顧前期西安地鐵從報批到正式獲批再到開通運營，時間周期都相對較長，以地鐵三期舉例，2016年申報發改委直到2019年中旬才正式被批複，三期報批線路中最早開通運營的14号線也是借勢了十四屆全運會的東風才得以迅速落地，其它幾條線路預計2024年前陸續開通。

西安地鐵的超高客流量，從需求端的角度說明，西安對于發展更多軌道交通線路的迫切性，急需通過加快地鐵建設來化解當下西安居民交通出行需求與地鐵發展不充分不平衡之間的問題。

而伴随地鐵四期的推進，城市骨架再一次被拉大，同時，對于3月份獲批的西安都市圈來說，軌道交通作為都市圈發展的重要抓手，率先推進地鐵四期，也将助推西安都市圈按下快進鍵。反過來，“都市圈”的王牌也加速了西安地鐵四期批複确定。

随着城區交通配套越來越完善，地鐵對于房産的影響也就越小，反過來，越靠近發展不成熟的區域，地鐵對房産的影響反而越大。

像之前的浐灞區域，長時間都是西安的價值窪地，後期地鐵三号線的開通，東邊的萬科金域東郡，西邊的東方米蘭國際城，是很典型的依托地鐵價格上漲的樓盤；但一号線、二号線都是在既有成熟發展下必須要建的地鐵配套，通車之後，房價并沒有波動，甚至有些盤在二号線開通的2011年還出現降價。

對于房産來講，增值最重要的因素是市場因素，也就是政策和貨币；其次，才是闆塊或者區域發展的潛力，這裡面包括紅利政策、産業兌現、配套落成、人口引進等因素。

而地鐵隻屬于配套中的一小點，所以單看一條地鐵對房價增值多少是不科學的，影響房價一定是多維因素。

而且，你們有沒有發現地鐵對房價帶動作用最大的階段是在開通前，因為大家普遍認為：“地鐵通了，房價就漲了。”，說白了俗話叫“賣預期”，但随着土地成本上升，預期也早加到房價裡了。恰恰當地鐵真正通了，它也就逐漸回歸了軌道交通的本性。

經常有些粉絲咨詢我在8号線沿線有老房子，糾結地鐵開通帶來的價值？我一般的回複都是賣，尤其是舊改成為主流，拆遷無望的情況下。

地鐵助力城市發展遠比促進房價上漲重要得多！請别妖魔化！

想要進西安購房群的小夥伴，在文章底部評論“進群”即可

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!