長甯區，是整個上海市新房最稀缺的闆塊之一。

2018年，長甯區無新房拿證；2019年，長甯區淮海名邸和虹康昭晖苑分别入市，不過認籌及去化情況卻不盡如人意。

淮海名邸是面積達300㎡ 的大平層豪宅，受衆範圍本就比較小；虹康昭晖苑開盤至今僅去化65套，這兩個項目都因均價過高（12萬 /㎡），提高了購房者置業長甯的門檻。

虹康昭晖苑銷售情況（數據截止至2020.7.28 ）

盡管長甯新房實在是少，不過因為西郊、中山公園、古北等高端商圈，長甯在市區購房者心中的影響力還是不容小觑的。

長甯區是上海最早對外開放的中心城區，外籍居民占比高，是旅滬日本人的聚集地。長甯區整體建設成熟、商業繁華、居民财富實力雄厚，行政區從東至西都有高檔住宅區。

古北國際社區作為上海第一代的國際社區，雖然在内環線外，房價常年處于第一梯隊。長甯區的住宅品質頗高，一些十幾年前建造的住宅完全不輸新房。在長甯置業，特别是在鎮甯路、西郊、古北買房已經成為身份及品味的象征。

今天，情報君就聊一聊大家比較感興趣的長甯區的幾個主要闆塊。

01

名流紮堆“上海第一富人區”

7月1日，拼多多創始人黃峥卸任公司CEO，僅保留董事長職位。同時，他還捐出手中部分股權，身家“消失”超1000億元，在“中國第二大富豪”的寶座上僅坐了一周。

不願當“首富”的黃峥，将拼多多總部設在了上海長甯區。距離黃峥辦公地不到20分鐘車程的古北新區，曾是“上海第一富人區”。

從闆塊角度來說，它不是上海的CBD，又不是内環内，它隻是中内環一個以居住為功能的核心區。古北房價為什麼在上海樓市中如此之高呢？

有幾個原因，第一，古北是專為國内外高管打造的區域，虹橋開發區又以日企居多，因此古北留下的日本風味就非常的濃了。除了黃金城道以外，以高島屋為首的日式高品質的商業群在上海是聞名遐迩的。

我們曾幾何時要想在上海吃到最正宗的日本料理，當時的古北可以說是日式消費的一個中心了。

除此之外，上海人都知道古北家樂福是上海最高端的一個家樂福。原本家門口就有一個家樂福，卻還是要跑到古北家樂福去買些好的東西。因為當時的上海也不像現在有那麼多這種中高端的進口超市，絕大部分就是家樂福、聯華、樂購等大賣場形式的超市，很少像古北家樂福那樣的進口商品多的超市。

因此來說，古北那個地方為了匹配當地涉外比例比較高的客群，消費的檔次也是最高的。

再有，古北的國際學校、私人醫院也是上海起步較早的。論質、論量都是遙遙領先的一個地方。

所以說，千萬不要覺得古北它真的就是由黃金城道構成的。并不是的，它其實是由大量的涉外客群，以國外高水平的生活品質為标準，所打造的一個商業和資源的集群，基本都貼上了涉外的一個标簽的。

古北的資源在上海确實也算是相對比較領先的一個區域，所謂古北憑什麼那麼聲明顯赫，這些資源才是它真正強大的一個背景基礎。

02

長甯最神秘的闆塊——西郊

第二個我們必須要說的就是西郊闆塊，西郊是從虹橋機場往東的第一個有故事的地方，這是虹橋機場往市區的第一站，在上海人心目當中不可替代，是一個非常特别的地方。

說不可代替，當然不是因為這裡是上海唯一的動物園所在，而是因為一個聲名顯赫的名字“西郊賓館”，上海最大的花園别墅式的國賓館。

西郊賓館它擁有40年的曆史。給人最大的印象就是神秘，在濃蔭大樹的庇護之下，裡面的房子長什麼樣，一般人根本就看不見。

這裡曾經接待過包括英國女王、日本天皇、德國首相、美國總統、俄羅斯總統等等，百餘批的政界要人。包括我國領導人到上海來的話，大多是要在此下榻的。

業内有一種說法，說來到西郊你腳下的每一寸土地都有可能是當年某些領導人站在這裡商讨國家大事的地方。

之所以說西郊對于上海的地位非常特别，因為離虹橋機場比較近。因此，這塊土地開發出來就變成了對外的窗口。因此，西郊就成了一塊真正意義上的特區。

也正是因為這樣獨特顯赫的背景，讓西郊這個地方可以說是真正意義上的貴胄雲集。也是許多外地的朋友看不懂的地方，明明都快到外環了怎麼房價還那麼貴。

其實西郊闆塊是貼着外環的，但是西郊的價值在于其不可替代的一個曆史沉澱，以及它本身住在裡面的人的層次、身份，自然不是随随便便就能買進去的。

而我們說上海的第一别墅“檀宮”就在西郊這個闆塊，檀宮位于長甯西郊闆塊，号稱“滬上第一豪宅”。動辄上億的價格，讓檀宮多次入選“中國十大超級豪宅”。同時，它也是一個充滿“神秘感”的話題樓盤。

去年10月，微博上有個熱搜刷屏朋友圈：業主直降1.4億“甩賣”上海别墅，折後挂牌價4.1億元。這套被業主“打折”出售的房源正是來自檀宮。

檀宮占地面積近4.8萬平米，隻規劃建造了18幢獨棟别墅。别墅的每一樣小東西都大有來頭，比如石材來自阿爾卑斯山地表礦，是盧浮宮、凡爾賽宮同款。

華麗家族總裁王勵勳（左）、檀宮（右）圖片來源：華麗家族官網

檀宮開發商的名字聽着也很有錢，叫“華麗家族”。

開發初期，華麗家族将目标客戶鎖定在福布斯排行榜500強名單中。有媒體報道，麥肯錫全球研究院院長華強森、大長江集團董事長王大偉等多位知名企業家均是檀宮業主。

“檀宮是為高淨值人士準備的藝術品。”被問及為何不自留一套，時任華麗家族董事總經理的曾志峰直言：“我不配！”

2016年，華強森将手中的“檀宮6号”轉手，這幢别墅的價值已由十年前的1億漲至4億。

其他别墅包括佘山什麼的，雖然都是号稱1億1棟的，但是就地位來說，跟“檀宮”比還欠了那麼點。

因此來說，西郊這個地方是長甯區一個非常特别的地方。那麼其實長甯區的發展，大家是可以從虹橋機場開始一路往東走，一步一步去看長甯區的這個發展邏輯。

03

長甯區裡的大虹橋

長甯區它是橫跨中内外環的， 強就強在每一環都有它的一個亮點闆塊。内環有中山公園，中内環内有天山虹橋，外環内有西郊、古北，而外環外就是一個國家級的巨型闆塊——大虹橋。

大虹橋主要由長甯、闵行、青浦組成，衍生區也包括一點南翔、闵行南部。長甯、闵行、青浦三大闆塊分别都占據着一片自己的自留田，青浦占着國家會展中心闆塊，闵行占着虹橋商務區，也就是虹橋最大的商業闆塊，而長甯則占着最靠近市區的東片區以及臨空經濟園。

長甯區因虹橋開發區的存在，原先的産業高度依賴外資，特别是日韓企業。随着日本經濟發展的持續停滞，日資企業在華的競争力日益減弱，以現在的購買力标準，中國籍員工要在日企拿高薪比較困難。

不過，長甯區也沒有坐以待斃，積極發展了新産業，目前已經華麗轉身，成為服務業與互聯網産業的強區。前些年，“上海已經沒落了，錯過了整個互聯網黃金時代”的說法流傳甚廣，長甯區本地誕生的企業終于可以強力回擊！

拼多多橫空出世，這兩年已經打破阿裡巴巴和京東的線上零售雙寡頭的局勢，市值已經逼近老二的京東。拼多多原先的總部在“大褲子樓"金虹橋中心，目前搬到了古北SOHO，都是在虹橋開發區的範圍内。大衆點評雖然已經與美團合并，之前也是在中山公園商圈起家的。

淩空SOHO是臨空經濟園區的地标建築，入駐了以攜程網為代表的一批現代服務業、新經濟企業。

長甯區從原先的外資獨占，風光無限到逐漸蕭條，再到現在重新煥發新的活力，實屬不易。

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