這兩天我的一位中介朋友心如貓抓

他在公司被封閉培訓，但外面的3月市場用他的話說，都熱的燙手

好像在上海金三銀四要比金九銀十靠譜的多，我拉出鍊家進入上海市場那年開始的成交數據

除了2020年那個疫情開始的3月，其他每年3月的成交占比都超過10%，平均下來約12%

一般而言一年12個月，平均每個月占比應該是8%，而這個12%直接高出4個點

也就是說上海确實存在3月小陽春這件事

那麼今年呢，一如既往麼

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先跟大家說一組數字

過去三個月上海二手市場的成交分别為

▷ 12月-1.8w

▷ 1月-1.5w

▷ 2月-1.2w

所以3月小陽春這件事要在2022斷檔了麼

并不是

這個數據的正确打開方式不是按月，而是按天

2月整體成交量是低于1月的，但是正月15之後，相對應的你再看看

數據來源©一房一萬

▷ 2月17-2月28日，共成交8.1k套，平均單日成交670套左右（2月隻有28天）

▷ 而1月17-1月28日，共成交6.1k套，平均單日成交510套左右

也就是說，除去假期的正常交易日，2月幾乎每天的成交量都要比1月高

平均每天，多出160套左右，尤其是2月27日，創下單日成交近千套的數字

這種環比上浮的情況，不止2月，1月也是如此

數據來源©一房一萬

你看過年前的正常交易日，基本都跑在12月之上

換句話說，正常交易日來看，單日成交量已經連漲3個月

聽說過陰跌，沒想到還有陰漲

鍊家中介的一個數字也挺有意思，各位知道2月27日當天鍊家成交量多少麼

一天開了384單

去年鍊家成交最高的1月，一共開了9010單，平攤到每天也就290單

而且這裡的成交單數，是轉定成交

和網簽成交不同，轉定是簽定金合同那一刻就算一單，網簽還要再等十幾天到一個月

也就是說現在看到的384，就是此刻市場的真實情緒

醞釀到情緒層面的市場狀态，是不會說停就停的

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再具象一點，還會發現另一個真實

各位可能已經感受到了，我喜歡跟中介聊天勝過于同事哈哈哈

不過找中介也是有技巧的，最好是那種可以去大區開會能看到一些“面”上的情況的中介，或者是正在集中培訓的中介小哥

他們到一起就會聊聊：最近成交咋樣、客戶咋樣啊、有什麼特殊情況沒

那位心如貓抓的同事就和我聊了一些“面”上的情況

最近，量确實是火

尤其是那種300w-500w标的

一個七寶中介比較直接的跟我打比方，年前的時候，一家大型中介一家門店平均下來一個月成交1-2單，現在過完年後，在5-6單/月

就算疫情嚴重了，也擋不住客戶看房

陽光威尼斯、普陀、江橋、真光那塊，這幾個小區、闆塊，都是比較偏剛需的闆塊，面積在40-60㎡左右的房子，這段時間成交都比較火

幾個比較火的成交大闆塊，顧村、江橋、七寶、金橋等等都是如此

這是網上房地産上近期各環線的成交數據，感受下外環外的熱情

©網上房地産

另一個面上的點是，那種大标的房子在調價

這裡的大标的是2000w-3000w

最近徐彙的一個成交案例，有一套兩三千萬的房子，房東和購房者本來已經談好了價格，約定第二天簽約

結果第二天簽約前，房東現場調價，購房者當然不願意簽了，然後房東轉手就在别家中介門店賣掉了

這并不是個别案例，而是正在批量發生的場景，就是談好價格談好周期，隻要不簽字，睡一覺起來可能就變了，所以最近中介的手腳都特别快

調價的背後是大标的這類房源真的搶手，基本上合适的價格挂上來，一個禮拜、半個月就沒了

兩個現象放一起，是一個什麼畫面

低總價跑量，高總價跑價

無論是高總價置換還是剛需上車，大家都在行動

這是一種來自購房者、來自房東、來自信貸端的一種有來由的情緒

各段位客戶在這個3月達成共識

是買房的時候了

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另外還有兩點細節很小但很關鍵

最近拉着很多中介朋友聊天，所有人都會高頻的說起2件事

第一，帶看多了很多

從過完年到現在，中介門店帶看量蹭的一下起來了

線上咨詢的客戶、以往維護的客戶，都出來了，有時候一天帶看4-5組也很正常，加上談價格簽合同，經常會忙到半夜

數據來看更明顯了，開年複工後鍊家帶看一直往上走，還要高于去年底

帶看變多是一個現象，不過這裡面摻雜的一些其他情況，讓我看到一些更真實畫面

一種是高于市場價的房子

這類房源一般會被中介打上B或者C标簽，就是性價比不高，成交概率不大

但就這類房源，眼下也被推進流通賽道，像普陀真源小區那些高于市場價的房源，最近不僅有帶看，甚至高于平時A類房源的帶看量

還有一種就是那種冷門小區

就是那種很長時間都不會有一組帶看，遇到市場冷淡期就好像被世界遺忘的小區

在這個3月也變得很不一樣，你像普陀長征闆塊上的祥和家園、祥和名邸的帶看量都在不停往上走

連之前沒客戶的梅川路上的金元坊、小金元這些售後公房老小區，現在也有不少帶看

誇張到什麼程度，中介朋友說，現在小區裡但凡是個房子都有帶看

如果有一天市場上連這類房源都被關注被期待被購買，那這個市場可能真的不太一樣

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第二，可能你都聽的耳朵出繭了，不過...

就是現在貸款速度加快了，審批時間沒怎麼變，現在快的是放款時間

從審批松緊來看，根據銀行不同可能對流水覆蓋略有放松，但是總體寬松沒怎麼變，現在中介基本還是給你留足1個月去審核貸款資質

但是放款就快的多了

目前的貸款速度差不多是過去一年最快的時候，我叫他“3天的故事”

真源小區附近的鍊家門店近期做過的最快一個案子是3天放款的，其他闆塊比如金橋也有這個速度的放款，簡直光速

原則上來說隻要一家銀行加速了，其他銀行也會跟上，因為貸款也是生意，你家放款1個月，他家放款3個月，你看看客戶會選誰

所以這個階段絕大部分銀行的速度都上來了，連銀行貸款老師的工資都變高了

貸款加速這事大家都知道，但是這會帶來一個什麼事呢

經曆過史上最慢貸款的我要說一說，去年2天看房下定簽合同，2個月拿到審批，快6個月才拿到貸款，交易了一套房，大半年就過去了

以前4-6個月的成交周期，現在隻要1-2個月，以前成交一單，現在可以成交3單

也就是說，貸款加速最直觀的影響，就是縮短成交周期

各區各闆塊如此，内外環也是如此

靜安大甯闆塊的新梅共和城，去年7月到年底，月均大概1-2套，年後過來（年後複工不到1個月内）已經成交3套

像奉賢新城的江海新村，成交周期基本都是半個月以内，從客戶聯系到經紀人，到客戶買房，甚至有的2-3天就買了

以前這附近房源的成交周期3-5個月都有，成交周期1年的也不在少數，最近幾個月想買房的客戶都比較快

對于連鎖中介門店來說，單個中介并不僅僅隻有單個門店消息，他們通常會分區，一個大區會建一個微信群，如果誰開單了，都會發在群裡

成交信息後面會後綴成交周期，而最近發出來的喜報，信息後綴都寫的是半個月左右，連2-3個月的都很少看到

而成交周期的縮短，同樣的時間段成交單數多了，本質上也會帶來更多客戶

這就是新一輪成交量，說到這可能你也意識到了，這是一個圓

貸款快了-->成交周期短了-->成交量上來了，而這又會騰出更多置換客戶，吸引更多剛需入場

這個小陽春後面可能越來越熱

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而這個熱度已經在價格裡體現

春江水暖鴨先知，這隻鴨子可不僅僅是中介，房東把這個3月對小陽春的感受，都寫進了挂牌價、合同價裡

除了前面大标的調價很明顯，整體市場的成交價格是在波動的，而且波動從年前就開始了

10-11月，房東還在微微降價，到年底房東心态就開始微妙變化，把過去降的價格再漲回來，開年回來以後，房東基本不談價格了，還有的漲價5-10w左右

這個節奏在鍊家客單均價上也有顯現

房子陸陸續續賣掉，業主看在眼裡的，他後面就會有漲價的想法

前幾天，真源小區一套3樓的，挂牌600w，中介帶客戶去談、完之後，漲到了612w

浦東金橋闆塊的偉業三村，一套兩室成交價到了576w，現在挂牌價都到了580w-590w，而且能談的區間很小

這時候你跟房東談價格，就像房東跟你談人生，現在房源能談的空間小很多，基本沒什麼空間，主要是意思一下

這就是這個三月目前為止的全現狀

好像沒什麼能阻擋這個3月小陽春了

或者說這個小陽春可能比我們想象的還要厲害

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而這個3月我也學會一件事

很多時候我們分析市場的時候，經常會說到政策、市場之類的，周邊城市房貸利率升了還是降了，今年落戶人口又多了多少...

但這些我看着看着就容易失焦，對我來說，市場好一個很明顯信号，就是中介懶得理我

曆史上好像每次他們懶得理我的時候，都是成交大月

而能讓他們這麼聚焦的理由也很簡單

基本上每個3月都沒讓他們失望過

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