9月9日，由銀川市規劃行業協會主辦，甯夏中房實業集團股份有限公司和銀川手機台協辦的“規劃助力房地産業健康發展”沙龍活動舉辦，銀川市規劃局、銀川房企相關人員參加了沙龍。

本期沙龍特邀甯夏中房實業集團股份有限公司董事長、總裁方陸，銀川建發集團股份有限公司副董事長、總裁楊志泰，九源（北京）國際建築顧問有限公司北京總部副總經理、銀川公司總經理高萬榮，銀川市規劃管理局副局長金波，銀川市規劃管理局副局長盧淩威五位嘉賓，共同探尋城市規劃如何助力房地産業健康發展。銀川手機台、銀川發布、鬥魚TV全程進行圖文、視頻直播。嘉賓們各抒己見，互動交流，和現場觀衆展開了熱烈的讨論。

銀川手機台整理了各位大咖的重要觀點，讓我們一起來看看吧！

方陸

随着時代的進步，房地産開發商的職責也在悄然變化，原來我們的定位就是開發商，現在我們從開發商向運營商、服務商轉變，房地産市場産品同質化的現象越來越嚴格，大家彼此之間的差異不太大，我們需要在服務上下功夫。

中房對自己的項目制定了“168體系”，“1”就是一個和諧大家庭的概念，“6”就是要求有六大服務中心，包括物業服務中心、家居服務中心、老人活動中心、兒童娛樂中心、健康配套中心建立醫療站或醫療中心、健身中心。“8”是需要具備八大業态的功能，項目周邊應該要有品牌餐飲、銀行（ATM機）、中西藥藥店、美容美發、幹洗店、便利超市、果蔬超市、蛋糕店等，可以最大限度便利業主的日常生活需求。

通過我們的168體系的建立，我們的小區能夠為業主提供更多的服務功能，比如我們在玺雲台率先建立了社區嵌入式微型養老機構，提供床位、食宿、日托、陪伴、活動等功能，最大可能滿足客戶需求。從我們的角度來說，經濟利益的追求首先要滿足客戶的需求，如果單純的考慮經濟利益，企業發展不會長久。

從一個開發商的角度，對整個城市的大規劃，我們有着很高的期待，第二對城市當中合理的配套我們有期待。希望規劃局能夠從源頭上做好規劃和把控，在質量上做好把關，開發商的審美能力、文化文藝素養是參差不齊的，我們對産品的把關能力比較弱。城市規劃和房地産開發企業的利益訴求不完全是矛盾的，開發商對客戶需求的追求，某種程度上和城市發展規劃的要求也是相契合的。

鍊接——方陸

他，逃過學，教過書，從過政，下過海……喜愛“高爾夫球”的高端大氣，也享受“高海拔攀登”的煉獄經曆。

他，是60後的典型代表——能力高于學曆、水平高于文憑。他理想中的職業是“創意設計”，如今安心投身與企業經營管理。

他，是甯夏攀登珠峰第一人，也是甯夏企業家中完成北京馬拉松、波士頓馬拉松、深圳大鵬馬拉松的第一人。

他掌舵的甯夏中房，成立35年來，以其強烈的客戶意識和産品品質意識，孜孜不倦地深耕産品品質、服務品質，成為甯夏房地産行業的标杆。

他就是甯夏中房實業集團股份有限公司董事長、總裁方陸。

楊志泰

開發商在城市中扮演的角色和城市規劃是相互依托的。開發商要尊重城市發展的規律，服從城市發展的需要，考慮城市發展的未來。

展開來說，作為一個地産開發商，我們跟其他的商業角色不一樣，需要思考的東西很多，要整合的資源也很多。既要考慮到城市的發展，又要考慮居民的生活方式如何改變。我們要尊重城市的定位以及城市的人口和城市經濟發展之間的規律。簡單來講，我們打造每一個産品，每一個社區，不光是大家看到的鋼筋混凝土，實際上我們每一個産品就是藝術、工藝和技術的結合。

第二方面，開發商要助推城市發展的品質。我們建發和中房一樣都是非常注重品質的開發商，每一個項目不管從設計前期的思考論證、定位，過程中細節的打磨，最後到後期的服務，這些環節都需要非常精細化的管理，非常高标準的把控，這樣才能讓市民生活水平有所保證。

第三方面，不斷提高市民生活水平。建發也一直不斷的思考怎樣讓客戶以更好的方式在這個城市裡面去生活。不管對住宅也好，商業也好，都不斷給銀川市民增加很多工作以外的生活場所，這樣才能讓大家不斷感受到新的東西，也能提供給所有市民他們所需要的各種各樣的生活方式。比如建發楓林灣項目，在設計之初就幫助“80後”父母考慮如何帶孩子們在社區裡遊玩，為此，專門在景觀裡設計了他們穿梭和休閑的空間。同時，我們也會把老年人的活動場所跟兒童的活動場所放的更近一些，讓他們有更多的互動，能夠在社區裡面幸福的生活。這與方總說的配套是一樣的，就是随着市場不斷的發展，房地産市場不斷成熟，我們做的産品也會越來越棒，為咱們銀川市的規劃發展添磚加瓦。

作為我們開發商來講，有時候還想多了解城市發展的規劃過程，拿銀川市來講，規劃哪一片新區？什麼地區有新的定位？什麼地方交通有改變？我們跟規劃主管部門在這方面的交流相對欠缺了一些，我們希望參與到規劃的論證或是讨論中去，一塊思考城市如何發展，這是我給規劃局提一個期許。

對設計單位我們也有一些期許，實際房地産開發這麼多年，之前是增長期，現在是成熟期。增長期的時候，設計單位都很忙，我知道可能每年會有一兩次出去學習的機會，看看外地的項目。随着市場越來越成熟，開發商的想法和要求也會越來越細緻、越來越多，更需要設計上跟開發商一起多到外面看看，看看國際上非常有影響的項目，參加一些國際性的高峰論壇，可以學到很多東西。之前做購物中心的理念隻是在中國的層面，國内有哪些做的好，加入ICSC組織以後，我們和很多國際上優秀的開發商見面，和國際一流的設計院在交流的過程中會發現世界有多大，我們的産品有多大的潛力。徐廣國書記昨天的英文演講刷爆了朋友圈，他也提出銀川未來要向“國際化、現代化”邁進，從我們開發商、設計院、規劃主管單位來講，真的應該多學習一些我們沒有接觸的，能給大家更多的思路。

建發集團一直是舊城區更新改造的踐行者，銀川市在舊城改造方面出台了曆史名城保護條例，一開始我不理解，後來我們了解了城市發展的脈絡，也讓我摒棄了之前對于老城區“拆改”的一些想法。所以，我認為城市發展還是要遵循它自身的規律。大閱城是一個81萬平米的建築項目，我們幾乎是同時開工，也要求同時竣工，這在甯夏的建築史上堪稱一個奇迹。我們把大閱城定位為“家庭體驗式”的項目。因為我們認為整個城市的市民生活方式一定會逐步向體驗式業态發展，所以項目的業态布局也是向這個方向去走的。我們在項目裡提供了非常豐富的生活資源，如果一家人去大閱城吃飯的話，家裡每一個人都能找到他想吃的口味，同時，你每天換一個餐廳的話，需要一年才能體味到所有餐廳的口味，這僅僅是吃的方面。現在大家都知道逛商場停車難，大閱城參照美國的理念，把商業的面積相對的減少，增加了4000多輛的停車位，使大閱城地下、地上停車位達到7000多輛。換言之，就算把銀川所有的出租車、快的打車的車輛停進來都可以。我們這個項目裡面購物的選擇也非常豐富，總共有500多家店面，這500多家店面是什麼概念，無論大店小店進去呆兩分鐘就需要兩天兩夜。随着城市發展規律，我們一定要跟上城市發展的節奏，還要比城市發展的節奏快半步。

現在我們銀川的規劃上有一個非常清晰的定位，就是要有大氣山水，精緻空間，還要望得見山，看得見水，記得住鄉愁，留得住藍天。有這樣一個目标明确，再有我們和中房等這些有社會責任感的開發商，我相信我們銀川今後的發展一定會越來越好，我們的市民也會越來越幸福。在我看來，城市規劃就好比一個人體的骨架，開發商就是把肌肉添加到骨架上，讓咱們城市成為一個非常健康的城市，漂亮的城市。

鍊接——楊志泰

銀川建發集團股份有限公司副董事長、總裁楊志泰畢業于加拿大U.B.C（英屬哥倫比亞大學），取得應用科學學士學位，回國後取得中國人民大學EMBA學位。現任銀川市政協第十二屆委員會常委，第三屆銀川市青年企業家協會會長。作為房地産開發為主業的集團公司，楊志泰以“滿意在建發”的企業核心理念，大力度提升産品質量和服務品質，主持開發建設的寶湖灣，楓林灣住宅社區，獲得國家廣廈獎及自治區各項表彰，極大地提高了市民的居住品質。

高萬榮

政府的管理機構規劃層是做什麼，我覺得是一個橋梁，因為特殊生動的需要，這麼多年來我也從事過房地産業，應該說和一般的設計師相比複雜一些。我站在中立的角度來說可能更客觀一些，第一是規劃部門的工作，規劃和開發企業之間從一開始就有責任的，所以他給設計提供了這樣一個要求，不會跨越到規劃以外的境界去，很容易實現我們城市各個地産之間的互動和包容，但是有很多開發商有利益的訴求，利益訴求更多的還是對這個城市的包容。我們經常配套做一些項目，首先接到地塊以後，地産商對國家宏觀政策，對城市的頂層設計，以及這個城市未來的發展方向把握是很困難的，這首先就要我們設計機構知道銀川這個城市的發展方向，以及城市的小空間，包括城市的整體感覺，隻有設計師能把握，把規劃研究透了，這樣才能提供開發企業未來這個項目怎麼做。

反過來設計院做這樣頂層的設計開發出來的産品呢？我們一方面要考慮規劃的事情，一方面要說服開發商必須這麼做。設計院是一個非常大的橋梁作用，我們院選擇項目，首先選擇這個企業在市場的認知度，對市場的職責，如果沒有達到的話，我們也可以不合作。這幾年一直參加管委會的工作，我一直說好多企業認為規劃局是個辦事效率比較慢的機構，原因是每次方案報上來不做，後來我也跟設計院溝通，首先是這個方案你的設計思路是什麼？你給規劃局做這個方案能不能執行下去？這個問題沒法說服，所以造成了開發商和規劃之間的矛盾。

作為一個中介機構，我覺得更多的是面臨中介的模式，企業有一個權衡系統，它的産品在它的區域，設計院做的事情非常清楚，是和城市規劃相關聯的指标，大的東西相融合，這樣才能讓企業和規劃院之間的矛盾越來越少。

甯夏的設計機構專業度在國内同領域來比還是要差，我們團隊後面支撐的有40多人，有一批人在上海、北京。他們要請我做設計，我首先得說符不符合這個城市要求，我必須有一個團隊支撐，敲門磚怎們撬開，必須要符合政策的規劃。如果是不好的設計産品，規劃局一直不通過，在這樣的階段下，項目勉強審批過關，設計院花了4、5、6次過不去，當然這不是我們的權利，如果沒有高手團隊支撐的話，這個設計院不存在，我們做的時候整合資源，告訴開發商的事情是非常系統的。

地産到今天的階段再服務下去的可能性很小，以後就是方總說的，除了企業的理念之外，更多的還是産品的研究。我舉個例子，拿到一個項目，開發商讓我設計，土地我投錢拿回來，我們進行一年的整合，資金平衡點從零到現在，這是一個非常經典的案例，所有團隊全部清零，包括這個項目對整個商業研究發生巨大的變化。銀川是做過商業規劃的，比如閱海灣這個項目，也是我們做的，根據市場需求判斷這個項目好與壞，大家沒有這個需求的話，你可能會做一些同質化的項目，就是剛才說的消費能力不夠隻靠理念支撐的話，恐怕也是短期的。設計這個橋梁搭建非常痛苦，我一天的工作是在14個小時，沒有什麼休息時間。我今天第一次聽到國際化、現代化，對我們設計師的要求可能就更高了，今後我們在這方面的努力還要加強。

鍊接——高萬榮

高萬榮畢業于長安大學（原西北建築工程學院）建築學專業（本科），後就讀于西安建築科技大學建築學專業取得碩士研究生學曆。 1986年-1994年，就職于甯夏建築設計研究院有限公司； 1994年-2002年，就職于甯夏中房集團中房規劃建築設計院 ，擔任董事、總建築師、二所副所長，副總經理；2002年至2005年，就職于銀川市規劃建築設計研究院有限公司，擔任設計院院長，總建築師；現為九源（北京）建築顧問有限公司，擔任北京總部副總經理、銀川公司總經理。

金波

房地産這事太重要了，直接關系到老百姓的福祉，同時又塑造了城市的空間，從去年年年底到目前，國家和自治區陸續出台了促進房地産業發展的若幹意見，今天的論壇實際上是個橋梁，很多人坐在一起，看看有什麼新的想法，怎麼樣讓這些利好的政策能夠落地。房地産業我覺得是一把雙刃劍，怎樣把它引領到一個好的方向，因為城市規劃對房地産來講更注重公共利益的保障，宏觀層面上要考慮的東西要多一些。

房地産首先是一個産業，受司法保護的主體事業，經濟利益是顯而易見的，這兩個之間怎麼樣做一個很好的合力，銀川規劃局一直非常重視房地産業的發展，房地産行政審批效力的提升，我們注重一些規範的打造，尤其從2013年到2014年，我個人感覺銀川的房地産在效益上也是有提高的，比如典型的我們把房地産城市基礎配套放在合适的階段，不再加大企業的負擔，我們最近也采取一些辦法，比如說把用地政策合并在一起，這樣的話就更加提高效率，信息化的推進也是搭建更好的平台，總之規劃局對自治區的意見是努力的推進，盡量保證房地産業在目前相對低的前提下，有序的推進，我想規劃要幹的工作非常多，為我們銀川的房地産業發展做更好，能做的更好。

我接觸的開發單位很多，經常面臨這樣的問題，需要很多的方式引導讓更多企業有社會擔當，在每一個項目中用經濟回報的方式達成多元利益的結合，有些是我們的困惑，方案達到什麼樣的标準，怎麼樣保障基本的公共利益，我們規定要求每個企業都是要有的，但是最基本的應該提出來，比如人大立法有一個基本的東西，包括各個開發商參與，公共利益為先，加大宣傳，這樣一些項目就很清楚了，效率也高了，避免了之間的一些誤會，形成了一個很好的效果，總之這需要一個過程。我覺得這個情況會得到逐步的改善。

關于舊城改造，這個方面我們探讨過很多，我們還是認為舊城的改造遵循相對長時間的、有序的、漸進的發展實現，要采取的辦法是要分區域的研究，銀川是2000多年保留下來的曆史文化名城，在銀川老的東西不多了，城牆就剩西門的一段，我們要保護城市街道的格局，談舊城改造還需要負責任和發散的角度，既要保證在裡面生活的人，還有一些基本遵循的規律，還要讓這個地方不要因為時間長了失去活力，要形成新的産業，這應該說是一個很大的課題，需要做很多的工作。

在總體規劃的情況下，我們進一步實現空間整合，我們要做的是整合生态的規劃，把城市規劃和經濟規劃等規劃合并在一起，實現一張規劃圖，形成一個健康有序協調的發展。規劃的審批現在越來越嚴格，我覺得程序的嚴格要保證老百姓的利益，符合法律最底線的要求，規劃越來越注重秩序，我們會整合方方面面的信息資源，開門規劃，不能在老百姓不知情的情況下去做，要保持政務公開。再回歸人的觀點上，請開發商關注老百姓，站在開發企業的角度，市場引領的角度，規劃要保證城市的空間，保障老百姓最基礎的核心利益。

鍊接——金波

銀川市規劃管理局副局長金波曾經在銀川市建設用地事務中心、銀川市土地儲備中心、銀川市規劃編制研究中心工作過，2013年至今在銀川市規劃管理局任副局長，分管建設工程管理等相關工作。多年來，一直從事國土、規劃、建設等方面工作，有着豐富的規劃與建設實踐經驗，主持完成了銀川市城市病防治、産城一體、舊城更新改造等重大課題研究及《銀川市城鄉規劃管理技術規定》修訂和《銀川市規建築導則彙編》編制等工作，主持開展了銀川市規劃管理信息化建設及行政審批制度改革等工作。

盧淩威

我剛到銀川不滿一個月，我更想先談一下我對銀川的第一印象。我聽說某個領導從外地過來用了一個詞叫“驚豔”，我也有心靈相通的感覺，因為我們是做城市規劃工作的，對全國各地、全球各地的城市都有一些了解，但不見得都有親身體驗接觸，銀川恰恰是我沒有來過的城市。大概一個月以前來到這個城市時，印象非常深刻，那個時候還是在新城金鳳區這兒，讓我有點激動，挺驚詫，我感覺我們城市的建設，城市環境的品質，不比發達地區大城市差多少。我對銀川印象是非常好的，現在慢慢我進入工作狀态，對于剛才幾位老總還有金局他們一些管理上、開發上的問題我可能需要一個适應的過程，但是從城市規劃的技術或者從一些政策理論來講，我可以談點自己的感受和認識。

我最近看到市裡提出“兩化兩宜”的觀點，宜居大家一直在提，就是我們這個城市要提供更舒适、更适宜人居住的環境。這裡面需要雙方共同的努力，一方面是政府怎樣推動城市向一個宜居化發展的大框架、大方向走，做好更多公共空間和公共服務，這也是剛才金局提到的，這是我們的職責。剛才楊總也提到要把開發商的工作往規劃工作裡面裝，這就是另一方面，需要開發企業去配合做的事情。因此，宜居這個事情涉及兩個方面，一方面是政府工作重視，另一方面是企業和社會一起努力。那麼，公對私其實有很好的引導和促進作用，像方總講他們的項目放了“168”體系也好，還是做了1800多平方養老項目也好，這個非常好，事實上這是抓住市場需求，随着市場轉變的一個非常及時的行為，反過來講，我們的規劃是不是要考慮到更多市場轉變的行為，能夠多做一些适應這種轉變的工作，引導私有開發更健康發展。我在上海也碰到好多開發企業的朋友，他們私底下對我們規劃還是有一些垢病的，比如網絡購物、電子商務發展等，很多商場都面臨很大的壓力，規劃有沒有充分關注到，同時做更多迎合市場變化的規劃設定，減少企業的困惑。

再來說說宜業的事情，一個城市包括房地産健康發展，實際上最根本的還是要有人口，我印象河南鄭州這幾年房地産發展特别火熱，他們老提一個事情，河南是人口大省，鄭州不擔心市場這方面的問題。因此宜業對城市發展非常重要，我們要随着形勢變化推動産業轉型，比如智慧城市工作就非常迎合時代發展機遇的，要以産業轉型和創新發展達到彎道超車的目标。如果我們能夠引入更多新的産業内容，就能吸引更多人才在這裡就業，人口基數就會增大，房地産需求也就随之擴大。

我們在這個大思路基礎上，接着就是做到精準規劃、精細設計。精準的規劃實際上從理論來講已經很成熟，最重要是把我們的規劃和市場，和方方面面的利益結合的更好，平衡的更好，隻有這樣的精準規劃才是一個能夠落實的規劃。在這個基礎上再做一些細緻工作，銀川已經有大山大水，具備非常大氣的城市氣質，接下來我們就要考慮更多細的、人性化的設施和空間，這實際上跟房地産健康發展也有密切關系。舉一個例子，上海有一個國際社區，這個社區最大的賣點就是社區中央是長1000多米的高品質步行街，這個步行街到了平常下班、周末時候，氣氛非常活躍，非常适合社區活動，可以說是國内社區開發的一個典範，因此，這條步行街沿線的物業價值是永遠不擔心的。所以從這塊來講，我們怎麼能夠在房地産開發産品裡做到更精細的設計，對房地産的健康發展，對整個城市建設都是非常有幫助的。

政府、規劃和開發這塊是完全不矛盾的，矛盾隻是時間的問題，有些需要更多的時間去消化，這些算是我剛來銀川的一些粗淺認識。

鍊接——盧淩威

銀川市規劃管理局副局長盧淩威曾就職于上海市城市規劃設計研究院，後進入同濟大學攻讀博士，現在銀川市城市規劃管理局挂職副局長。有多年城市規劃設計技術工作從業經驗，主要研究方向是城市土地利用、生态城市規劃、城市風貌研究等。

活動最後，銀川市規劃局局長沈愛紅做總結性發言。

沈愛紅

今天的沙龍進行的非常順暢，各位大咖暢所欲言，而且意猶未盡，方總和楊總站在房地産從業者的角度上表達了他們的信心和責任心，以及對未來城市發展的展望和期許，高總站在設計師的角度上談了未來城市建築怎麼更加有品質和品位，呼籲設計師拿出更好的産品，金局、盧局站在政府的層面上談了如何做大城市的環境，營造大城市，以及相關規劃政策的出台，内部審批程序的優化，對房地産業健康發展的引導等，大家做了一個很好的交流。

關于銀川市的規劃，通過這個機會我要和大家彙報一下，我們這個總體規劃剛剛獲得國務院的批複，這裡面有一個特别好的消息，原來銀川市定位作為西北地區區域性城市，現在這個主體定位改過來了，我們是西北地區中心城市。整個西北是非常廣袤的地區，西北地區包括五省，還有内蒙的一部分，西安、烏魯木齊、蘭州是作為中心城市，我們銀川也是作為中心城市。

說到國際化，剛才談到徐書記的英文演講，全國各地人都點贊，我朋友圈裡有各地的朋友，包括同學，他說銀川真不得了，書記能全程用英語演講，代表我們走向世界的決心；說到現代化，剛才也說到我們的經驗，這種經驗不光來自現代化，也來自現代化城市理念的模式，這是兩宜兩化。我們城市的目标是讓生活在這裡的人感覺舒适，讓來到這裡的人感到很難忘，我記得楊院長講課的時候，說走過好多城市，調查了所有的市民，就問一個幸福的城市是什麼樣子，大家往往說杭州和成都是他們心目中理想的城市，為什麼呢？宜居啊，在那裡生活舒适，我們銀川也在往這個方向打造，銀川是美麗的城市，打造我們城市的品質，品位和品牌，做一個有文化，有記憶的城市。

前段時間我們規劃局也進行了一系列的工作部署，怎樣圍繞全委會的精神開展工作，我們下一步會通過一系列的沙龍活動或者是通過官方公衆号和大家溝通交流，去彙報大思路和精細化管理的措施，包括城市要營造的目标是看得見山，望得見水，記得住鄉愁，品質怎麼樣打造，都有一系列的做法。

大家比較關注舊城改造的問題，我想簡單的說一下，因為銀川是國務院頒布的第二批國家級曆史文化名城，這個規劃局能做的就是保持整個城市的風貌，和大家追求的暢通、現代化的感覺是不一緻的，但是我們還必須要做這件事情，我們的城市有曆史，有文化，集中體現在這個地方，不能為了保護所有這些，讓生活在裡面的居民不能受到現代化的服務，規劃局所做的工作是提升老城區的功能，街道保持現有的基礎之上怎麼把綠地，停車設施，上水下水，教育、醫療做一些控制和安排。要符合我們的規劃才能夠進行，這是功能的控制。還有一個是環境的控制，大家也感受到了，我們建了很多小微遊園，這是我們已經做好的規劃，規劃上還做了一件事，就是在中心城區做了景觀提升規劃，這個規劃是把一些老城的街道特色街區做了城市設計，未來不管是怎麼樣的開發商來開發，必須按照我們所做的城市設計去實施，風貌就能保持住，大家對老城要有期待，未來隻是怎麼築巢引鳳，未來隻是怎麼樣把開發商引到這裡來。

沈局透露，下一期規劃沙龍将在11月份舉行，讓老百姓都參與，談一談心目中的美麗銀川什麼樣，希望大家多多關注，踴躍參加！

【編輯】小麥 宇菇涼

【值班主任】龐蕾

【主編】王岩

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