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遇到征收，為什麼相同的情況，補償價格相差甚遠？補償的價格到底如何确定呢？

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，評估的價值應當由具有評估資質的公司作出評估報告結果，也就是說獲得合理補償的前提是一定要有合理合法的補償報告作為支撐。

實踐中，評估報告會出現很多評估陷阱，今天律師就帶你了解下存在哪些評估陷阱。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》的相關規定，房地産價格評估機構由被征收人在規定時間内協商選定；在規定時間内協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖号、抽簽等随機方式确定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

例如，我們以浙江省為例，《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第十八條規定：“房地産價格評估機構由被征收人協商選定；房屋征收決定公告後十日内仍不能協商選定的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票确定，或者采取搖号、抽簽等方式随機确定。

參加投票确定或者随機确定的候選房地産價格評估機構不得少于三家。投票确定房地産價格評估機構的，應當有過半數的被征收人參加，投票确定的房地産價格評估機構應當獲得參加投票的被征收人的過半數選票。投票确定或者随機确定房地産價格評估機構應當由公證機構現場公證。

公證費用列入房屋征收成本”。根據上述規定來看，評估機構的選定關乎到每一位被征收人的利益，并且有着嚴格的程序規定，未經法定程序選定的評估機構不合法，其作出的評估結論也沒有事實依據。

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規定，冊房地産估價師應當根據評估對象和當地房地産市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行适用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地産有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地産有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理确定評估結果。

實踐中，大部分評估機構均按照成本法評估，這種方法是嚴重錯誤的。這也是造成為什麼很多人認為評估報告價值比較低的原因。

一般來說，房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。然而實踐中，卻常常有征收方在作出征收決定之後遲遲不對被征收人進行補償，或是作出補償決定，這樣由于征收方原因造成的拖延，其後果如果全由被征收老百姓承擔，顯然不當。

根據中國資産評估協會《資産評估執業準則--資産評估報告》第十條規定，資産評估報告應當明确評估結論的使用有效期。通常，隻有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用資産評估報告。

所以在選用評估時點的尤為重要要選擇對被征收人有利的時間點。若評估時點和現在的時間差距較大，就會因為市場行情的變化而導緻評估報告所得出的結論嚴重和實際不符，不能彌補被征收人的實際損失。

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》的規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日内，向房地産價格評估機構申請複核評估。原房地産價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日内對評估結果進行複核。

複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。被征收人或者房屋征收部門對原房地産價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日内，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

上述規定賦予了被征收人對評估報告結果不符的異議程序，實踐中，征收機關往往不會告訴被征收人所享有的權利，很多人收到後就白白錯過了提出異議的時間。

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