以下内容摘自：《各地法院裁判指導意見精粹：房屋買賣糾紛》，中國法制出版社最新出版。

公産房、集資房、經适房、限價房、小産權房等特殊類型房屋轉讓合同效力彙總

第六條　相關政策、法規規定的限制上市交易期限内買賣已購經濟适用住房，當事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規有新規定的，适用其規定。出賣人轉讓的經濟适用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。

經出賣人主張房屋買賣合同被确認無效的後果，适用《合同法》第五十八條的規定，并考慮居住安置問題妥善處理，在認定買受人所受損失數額時應當綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機會損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等因素，公平合理地予以确定。

第七條　出賣人轉讓已購按經濟适用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

三、特殊産權房屋買賣

（一）公産房置換(買賣)合同相關問題

當事人之間因公産房(包括直管公産房屋、企業産房屋)承租權置換（買賣）發生争議提起訴訟的，應當作為民事案件立案受理。但家庭成員之間以置換（買賣）方式變更承租人發生争議提起民事訴訟的，不屬于民事案件受案範圍，人民法院應當告知其向相應的負責管理公産房屋的行政機關或授權的經營管理單位申請變更。

人民法院審理公産房(包括直管公産房屋、企業産房屋)承租權置換（買賣）糾紛案件，可以根據案件實際情況參照适用前述二手房買賣的相關規定處理。當事人依據承租權置換（買賣）合同主張繼續履行承租人變更登記（承租權過戶）等後續合同義務的，人民法院應當征詢房屋産權單位、過戶登記管理部門的意見，根據案件具體情況判決是否支持當事人的訴訟請求。

十六、當事人在規定的限制上市交易期限内買賣保障性住房，應當依照合同法第五十二條第四項或者民法總則第一百五十三條第二款的規定認定合同無效。

二十七、限購房屋的買受人請求出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記的，人民法院應當按照《廣東省高級人民法院 廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省司法廳關于在審判執行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》（粵高法〔2013〕403号），要求其在舉證期限内提交房屋所在地房地産登記機構出具的《購房資格證明》。

（第二部分）五、對涉及經濟适用住房的産權移轉及價值分割應如何處理？

答：1．經濟适用住房所有權人在取得房屋所有權證之日起未滿五年的，根據《杭州市經濟适用住房交易辦法》第三十一條的規定，此類房屋不得交易，并且依照《城市房地産管理法》第三十九的規定，劃撥土地上的房地産轉讓，應報有批準權的人民政府審批。因此，對涉及該情形下的經濟适用住房買賣合同應認定不發生法律效力。

2．當事人因繼承、離婚、析産糾紛主張經濟适用住房産權轉移的，根據《杭州市經濟适用住房交易辦法》第三十二條的規定，可視情予以支持，涉及該房屋價值分割的，應當在評估機構按照經濟适用房交易标準作出價值評估後進行分割。

五、關于涉“保障性住房”買賣糾紛　　

（一）關于經濟适用住房買賣糾紛　　

15.因政府或政府指定的專門機構與不符合經濟适用住房供應條件對象所簽訂的經濟适用住房出售合同而産生的糾紛，依下列情況分别處理：　　

（1）合同簽訂于2007年8月7日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》（國發[2007]24号，下稱國務院意見）實施前，且已履行完畢的，可以認定有效；一方請求解除的，不予支持。

　（2）合同雖簽訂于國務院意見實施前，但國務院意見實施後尚未履行完畢的，可以認定有效。但購買人請求繼續履行的，應以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導緻的損失，由雙方按過錯責任大小分擔。

　（3）合同簽訂于國務院意見實施後的，應當認定無效，因此而造成的損失按雙方過錯責任大小分擔。

16.因經濟适用住房初始購買者與他人就經濟适用住房所簽訂的買賣合同而産生的糾紛，區别下列情況分别處理：

　　（1）合同簽訂于國務院意見實施前，且已履行完畢的，可以認定有效；一方請求解除的，不予支持。　　

（2）合同雖簽訂于國務院意見實施前，但國務院意見實施後尚未履行完畢的，可以認定有效。但購買人請求繼續履行的，不予支持。因解除合同而導緻的損失，由雙方按過錯責任大小分擔。

　　（3）合同簽訂于國務院意見實施後，依下列情形分别處理：　　

①經濟适用房初始購買者就自取得房屋所有權證未滿5年的經濟适用住房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方當事人按過錯責任大小分擔。　　

② 經濟适用房初始購買者就自取得房屋所有權證滿5年的經濟适用住房與他人所簽訂的買賣合同，凡不存在違反法律、法規禁止性規定情形的，可以認定有效，但政府或政府指定的專門機構主張優先回購的除外。　　

經濟适用住房初始購買者與他人所簽訂的經濟适用住房買賣合同有效的，購房人有關産權的取得依相關規定辦理。　　

（二）關于限價商品住房買賣糾紛

17.因政府或政府指定的專門機構與不符合限價商品住房供應條件對象所簽訂的限價商品住房出售合同而産生的糾紛，依下列情況分别處理：　　

（1）合同簽訂于2010年8月31日《海南省人民政府關于加快發展保障性住房的意見》（瓊府[2010]64号，下稱海南省政府保障性住房意見）發布前，且已履行完畢的，可以認定有效；一方請求解除的，不予支持。　　

（2）合同雖簽訂于海南省政府保障性住房意見發布前，但海南省政府保障性住房意見發布後尚未履行完畢的，可以認定有效。但購買人請求繼續履行的，應以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導緻的損失，由雙方按過錯責任大小分擔。　　

（3）合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發布後的，應當認定無效，因此而造成的損失按雙方過錯責任大小分擔。　　

18.因限價商品住房初始購買者與他人就限價商品住房所簽訂的買賣合同而産生的糾紛，區别下列情況分别處理：　　

（1）合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發布前，且已履行完畢的，可以認定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于海南省政府保障性住房意見發布前，但海南省政府保障性住房意見發布後尚未履行完畢的，可以認定有效。但購買人請求繼續履行的，不予支持。因解除合同而導緻的損失，由雙方按過錯責任大小分擔。

（3）合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發布後，依下列情形分别處理：

　①限價商品住房初始購買者就自取得房屋所有權證未滿5年的限價商品住房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方當事人按過錯責任大小分擔。

② 限價商品房初始購買者就自取得房屋所有權證滿5年的限價商品住房與他人所簽訂的買賣合同，凡不存在違反法律、法規禁止性規定情形的，可以認定有效，但政府或政府指定的專門機構主張優先回購的除外。

限價商品住房初始購買者與他人所簽訂的限價商品住房買賣合同有效的，購房人有關産權的取得依相關規定辦理。

（三）關于單位集資合作建房買賣糾紛

19.單位就集資合作建房與不符合集資合作建房對象和不符合經濟适用住房供應條件對象所簽訂的單位集資合作建房出售合同而産生的糾紛，依下列情況分别處理：　　

（1）合同簽訂于2007年8月7日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》（國發[2007]24号，下稱國務院意見）實施前，且已履行完畢的，可以認定有效；一方請求解除的，不予支持。　　

（2）合同雖簽訂于國務院意見實施前，但國務院意見實施後尚未履行完畢的，可以認定有效。但購買人請求繼續履行的，應以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導緻的損失，由雙方按過錯責任大小分擔。

（3）合同簽訂于國務院意見實施後的，應當認定無效，因此而造成的損失按雙方過錯責任大小分擔。

20.因單位集資合作建房初始購買人與他人就單位集資合作建房所簽訂的買賣合同而産生的糾紛，區别下列情況分别處理：

　　（1）合同簽訂于國務院意見實施前，且已履行完畢的，可以認定有效；一方請求解除的，不予支持。

　　（2）合同雖簽訂于國務院意見實施前，但國務院意見實施後尚未履行完畢的，可以認定有效。但購買人請求繼續履行的，不予支持。因解除合同而導緻的損失，由雙方按過錯責任大小分擔。

　 （3）合同簽訂于國務院意見實施後，依下列情形分别處理：

① 單位集資合作建房初始購買人就自取得房屋所有權證未滿5年的單位集資合作建房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方當事人按過錯責任大小分擔。

② 單位集資合作建房初始購買人就自取得房屋所有權證滿5年的單位集資合作建房與他人所簽訂的買賣合同，凡不存在違反法律、法規禁止性規定情形的，可以認定有效，但單位主張優先回購的除外。

單位集資合作建房初始購買人與他人所簽訂的單位集資合作建房買賣合同有效的，購房人有關産權的取得依相關規定辦理。

21.當事人因就是否符合經濟适用房、限價商品房及單位集資合作建房購買條件向人民法院起訴的，不予受理；但應告知其向政府或政府有關部門申請解決。

一、公有住房使用權交易中有關問題

（一）關于未經産權人同意轉讓公有住房使用權行為的效力問題

公房承租使用權是我國特有的公房租賃制度的産物，公房承租使用權具有社會福利性質，多屬承租人勞動剩餘價值的再分配。與一般租賃合同承租使用權性質相比，二者雖均稱為房屋承租使用權，但其産生的原因不同，從而導緻其性質不同。公有住房使用權人在法律允許的範圍内，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限處分的權利。這種權利應屬于用益物權，系物權的一種，具有不可追奪的特征。使用權人在未經産權人同意的情況下轉讓公有住房使用權的行為，并未改變房屋所有權的歸屬，不會對産權人的産權造成任何侵害，而且，我國目前尚無法律、法規禁止這種交易行為。北京、沈陽等地政府已允許公有住房使用權上市交易，并要求産權單位予以配合。允許公房使用權自由交易可以促使社會财富加速流通，産生更大效益。因此，應認定這種交易行為是合法有效的。

五、關于房地産糾紛案件的處理問題

（六）關于房改房屋糾紛的處理問題。從國家關于住房制度改革的政策規定來看，房改房在法律屬性上實質就是将原來出租給職工的住房改為出賣給職工個人，即由原來的租賃法律關系轉為買賣法律關系，是一種特殊的房屋買賣合同。其與一般房屋買賣合同有所不同的是，房改房的合同除當事人自行約定的内容外，還要受到房改政策的制約，不完全等同于以市場價格支付對價。由于房改房的買賣合同涉及到我國現行的房改政策，所以因房改引發的糾紛，法院是否應當作為民事案件受理，一直是審判實踐中有争論的問題。會議認為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛，人民法院是否應當受理，應當結合當事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當事人争議的事項是房屋買賣，屬于平等民事主體之間的權益糾紛（如追索購房定金、購房款、辦理過戶手續及産權證書等），人民法院應當受理；如果當事人争議的事項為是否适用房改政策以及如何适用房改政策（如職工是否應當參加房改、如何計算優惠條件等），不屬于民事權益糾紛，人民法院不宜作為民事案件受理。

八、将經濟适用房、安置房、安居工程用房轉讓，如所轉讓房屋不具備市場流通條件，當事人請求确認合同有效的，不予支持。

三、關于商品房買賣合同問題

12.小産權房買賣如何處理？

小産權房屬于行政機關處理的範疇，人民法院對于小産權房買賣不予受理。已經受理的，駁回起訴。

【說明】有觀點認為，小産權房買賣應予受理，合同認定為無效。本條認為由政府部門處理更為妥當，法院不予受理。

13.經濟适用房買賣如何處理？

對于經濟适用房買賣合同的效力，需要區分兩種情形：

（1）購買5年内轉讓的合同效力。雖然《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》和住建部等七部委發布的《經濟适用住房管理辦法》不屬于法律、行政法規，但體現了國家對低收入群體的權益保護，體現了社會公共利益。購買經濟适用房不滿5年，經濟适用房申購人與他人簽訂的經濟适用房買賣合同，交付房屋的，或者約定5年後再行過戶的，由于不符合經濟适用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的，擾亂了社會秩序，損害了其他低收入群體的利益，應認定為違反社會公共利益，該買賣合同無效。當事人通過不正當手段辦理經濟适用房過戶手續的，該行為應予以撤銷。

（2）經濟适用房購買5年後轉讓的合同效力。申購經濟适用房5年後，申購人再行轉讓房屋的，此時經濟适用房已可以流通，因此，經濟适用房房屋買賣合同有效。當事人要求辦理經濟适用房過戶手續的，應當按照政府相關規定補交土地收益。

對于經濟适用房應當注意與拆遷安置房的區别，對于拆遷安置房，有的地方也稱為經濟适用房，規定五年後才能上市交易。但性質上而言，拆遷安置房與《經濟适用住房管理辦法》規定的經濟适用房屬于不同性質房屋，兩者的政策目的及保護的法益不同。從性質上看，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償，具有對價性；而經濟适用房系保護城市低收入人群利益，具有保障性。從保護群體看，拆遷安置房包括農村房屋安置和城鎮房屋安置，而經濟适用房立足于對城市低收入人群的安置。因此，對于拆遷安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會公共利益的問題，應當認定為有效。隻是不滿5年轉讓的，具有不能履行的情形，當事人要求5年内過戶的，不予支持。

14．合作開發商品房合同對内對外的效力如何認定？

商品房合作開發合同對商品房的内部劃分或分成，不具有對抗第三人的效力。

合作開發的商品房權屬登記在合作一方名下，該方将應歸屬于另一方的商品房出賣給第三人，合作另一方主張商品房買賣合 同無效的，不予支持，除非第三人對此明知。

合作開發的商品房權屬登記在合作一方名下，合作另一方将約定歸其所有的商品房在未辦理權屬變更登記情況下，直接與第三人簽訂商品房買賣合同的，該合同有效。

15．售後包租的效力如何認定？

出賣人采用售後包租方式銷售商品房的，當事人主張售後包租行為無效的，人民法院不予支持，但符合《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若幹問題的解釋》第2條規定的除外。

聲明：狄城普法驿站整理自：“Wesley民商法”微信公衆号，在此緻謝！

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