一、什麼是五證？

房地産商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，簡稱“五證”。

二、五證是指哪五證？

（1）五證之——《國有土地使用證》。

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土房管局對直接填發的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分别加蓋《北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土房管局臨時土地使用證專用章》。

（2）五證之一——《建設用地規劃許可證》

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部。門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門确認建設項目位置和範圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地産商的售房行為也屬非法，不能領取房地産權屬證件。

（3）五證之一——《建設工程規劃許可證》。

《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建築是違章建築，不能領取房地産權屬證件。

（4）五證之一——《建築工程施工許可證》。

《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建築施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

（5）五證之一——《商品房銷售（預售）許可證》。

《商品房銷售（預售）許可證》是市、縣人民政府房地産行政管理部門允許房地産開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地産商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建築質量，還可查驗房地産商的《工程驗收證》。

三、五證不全有哪些可能的後果：

1、不動産權證無法辦理

不動産權證的辦理是建立在五證齊全的基礎上，五證不全将直接導緻不動産權證的無法辦理。後續的戶口落地、孩子入學等将無法落實。

2.房産将不受法律保護、出售成問題

擁有不動産權證的房子受法律保護，才是你的私人财産，沒證就是違章建築，國家有權力強制拆除。房産交易時，沒有不動産權證要比有不動産權證的房子便宜500-1000元/平，所以沒有不動産權證的房子是賣不上價的，就算房價再漲，有不動産權證的房子才能享受增值紅利，無證隻能按小産權房對待

3、規劃圖與實際不符、業主鬧心

沒有五證，你将看不到房子的性質。不法開發商有意混淆房屋性質，隐瞞房子是商業用地還是住宅用地。商業用地，不僅土地使用年限短，還要交商業水電費和較高的契稅等。同時項目規劃效果圖與實際建設是否一緻還是未知數。

比如，項目規劃一個人工湖，結果政府審批沒通過隻能臨時改建成一個健身廣場。而沖着湖景生活來的你隻能大呼上當，卻沒任何辦法。

4、開發商資金鍊斷裂、項目出現爛尾風險

《商品房預售許可證》未拿到之前，樓盤是禁止銷售的、且無法辦理銀行貸款。最終會導緻開發商資金回攏周期拉長，資金鍊越來越薄弱，随時出現資金斷裂、項目爛尾的情況。

5、不法開發商借機斂财

不法開發商為了套取購房者錢财，土地都沒搞定，先把售樓處搭起來。沙盤一放，廣告一出，看上去似乎實力強盛金碧輝煌，也能唬住不少人，欺騙購房者要買好房源好戶型，就得先交定金、訂金。一拿到錢，開發商就卷款跑路。

律師提示：一般購房者記不住"五證"的名稱和發證機關，其實也不必記住這麼多。您購房時隻需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這"兩證"就行了。因為一般情況下如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，但挂牌出讓的土地是先取得《國有土地使用證》的。未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了将開發的商品房進入市場交易的資格。根據北京市商品房交易的相關法規規定，開發商隻有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍内。

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