最近，在微信推文裡收到一波又一波西麗片區待入市的新房盤點，西麗是要大爆發了。

一共7個樓盤，是南山下半年推盤量最多的片區。

其中，最吸人眼球的還是吹風價12萬的遠洋天著華府。

西麗！新盤！賣12萬！你敢信嗎？

要知道，西麗新房的備案價還沒有一個是破10萬的。而回顧遠洋集團（2016年遠洋地産正式更名為遠洋集團）在深圳開發過的樓盤，幾乎可以說是外地房企在深圳水土不服的典型代表。

吹風價12萬

不是打新好選擇

遠洋天著華府所處的區域在大學城片區與留仙洞總部基地之間的交彙處，承接西麗利好。

來西麗買房的人，一大半是看中西麗的後續發展。畢竟西麗科教城 西麗高鐵站 留仙洞總部基地三駕馬車齊驅并進，西麗未來的發展充滿了想象空間。

回歸到遠洋天著華府本身。值得肯定的是，學區、教育、商業配套對于剛需自住置業，都基本滿足需求。

配套nice，價格卻很吓人。現場置業顧問告知，吹風價最高飙到12萬，大概是知道這個價格不大靠譜，也有傳出要賣10萬的說法。光是吹風價，就已經飄忽不定。

哪怕它是吹風價，哪怕它可能是開發商為了擡高預期的營銷手段。坦白講，這個價格略虛。

要知道，西麗片區還沒有出現備案均價破10萬的新盤。同類型的改善産品中，将于8月入市的深鐵閱山境的吹風價還是中規中矩的的8.5/㎡。

遠洋天著華府想突破政府限價，做西麗首個10萬 新盤，可能嗎？

事實上，不僅是限價難以突破，項目本身也存在一定硬傷，難以支撐10萬。

先說遠洋天著華府的定位，這次推售的戶型為 98-162㎡3-4房，其中105-119㎡為主力戶型，精裝修交付。目标客戶很明确，為改善型購房者。

遠洋天著華府示意圖

遠洋天著華府分為東、西區。由于項目前身是衆冠紅花嶺工業區，東區主要用于回遷。其中房源共1542套，可售房源隻有700多套，整個小區回遷房的比例多過商品房。

在回遷房居多的情況下，車位數着實雞肋。隻有1340個，連一戶一車位都做不到，下班後上演搶車位大戰是必然的。如果遇上一個家庭是2輛車或以上，1:0.86這個車位比更是雪上加霜。

再看配套，雖然遠洋天著華府集齊了剛需三闆斧。隻是除了商業配套外，地鐵和教育都算不上絕對的優勢。

一看地鐵硬傷，噪音不能忍。在西麗買房的人多多少少有看中其安靜宜居的價值。但由于項目距離地鐵過近，部分戶型難免會存在噪音污染。

二看學校生源，好的生源可遇不可求。盡管平山小學創辦年限距今已有70多年，但成績一直屬于中等偏下。鑒于生源是周邊的城中村等小區，質量一般且體量大，南外的加入對學校的助力有限。

最後看價格。以12萬一平估算， 遠洋天著華府總價要1176萬起，這個價格放在西麗，就有種剛需夠不着，剛改看不上的尴尬。

對比新房，隔壁金衆麒麟公館開盤均價約8.2萬/㎡，單價區間約7.8萬-12.6萬，總價約771萬起。

對比二手房，周邊二手挂牌價約7.5-10.6萬/㎡，不屬于打新範疇。

圖源：貝殼

由于西麗是南山均價最低的片區，購房者都在尋找上車“南山區房價窪地”的機會。12萬的吹風價，不是擡高預期，而是勸退了部分購房者。

識多D

遠洋集團在深圳引發維權不斷

遠洋天著華府作為世界500強遠洋集團開發的樓盤，本是可以信任的名房企，然而這個外來房企在深圳一點也不經扒。

2011年，遠洋地産成功獲取龍崗城市更新項目，進入深圳市場。首個在深圳的項目——遠洋新幹線就“翻車”了。

2014年，遠洋新幹線一期交付，本來是一件大喜事。但卻有業主投訴稱，開發商交付的房子存在衆多質量問題，如大面積漏水問題，地闆不能找平。

遠洋新幹線交付時出現大面積漏水

據當時的購房者在網上申述，發現樓盤存在問題後多次和開發商協商都沒有得到處理。故上百業主到樓盤維權，卻遭到一群不明身份人士的阻撓。一直到事情鬧大了，遠洋集團才表示，将對業主反映的問題進行整改。

不僅如此，遠洋新幹線的二、三期還因無證施工，日夜擾民引來周邊業主對遠洋集團的維權。

據中國經營報報道，2015-2016年，遠洋新幹線的二期、三期工程曾因涉嫌無證施工被多次叫停。但施工方仍無視監管持續複工。除了超時施工、噪音擾民外，居民還指出遠洋新幹線二期、三期項目，疑因地基施工動搖了附近居民樓的地基，繼而導緻附近居民樓出現十幾處牆體裂縫及屋内漏水。附近居民指出，由于施工操作不當導緻化糞池坍塌，惡臭不堪。

最終， 經由龍崗住建局核實，确定是遠洋新幹線的施工不當導緻的周邊樓盤房屋出現的裂縫等質量問題。

事情以遠洋新幹線項目的建設單位同意提出維修方案，免費進行維修終結。

而遠洋在深圳的第二個項目，遠洋新天地同樣也是争議不斷。

2018年，遠洋新天地開盤，開啟全城中介聯動。有傳聞稱，傭金點數是9%加1萬現金，創造了深圳的最高紀錄，至今還無樓盤打破。

根據相關規定，房屋買賣傭金最高收費為3%(包含買賣雙方的傭金),如擅自提高收費标是屬于價格違法行為，需要由物價檢查機構按有關法規予以處罰。

遠洋新天地高達9％的傭金，事實上已經擾亂了市場秩序。

由于傭金高，當時深圳全中介都在推遠洋新天地

今年是遠洋集團入深的第10年，僅有的兩個入市項目遠洋新幹線和遠洋新天地（遠洋新天地還是深圳首個拿下WELL金級預認證的住區）都因質量問題引發購房者不同程度的維權。

雄心壯志殺入深圳，卻在大灣區核心内屢遭滑鐵盧，成了這家外地房企在深水土不服的最好實證。

在深圳錯失拿地時機

落後同期房企

遠洋集團雖然是名列世界500強的房企，但其賬面盈利卻不如以前風光。

數據顯示，遠洋歸母淨利潤已經連續3年下滑。從2017年的51.15億元下滑至2019年的26.56億元。

在2020年上半年，遠洋的銷售排名更是從去年同期的23名滑落至第35名。

據風财訊報道，近年來失利的遠洋集團主業将回歸開發投資。今年的人事變動更是印證了這一點。

6月，任職遠洋集團11年的溫海成辭任公司執行董事，崔洪傑獲委任為公司執行董事。

根據目前兩人的經曆來看，崔洪傑擅長的是成本工程及房地産開發，而溫海成更側重于非開發類業務運營及風險管控。遠洋集團今年的戰略為從多元化轉為聚焦主業，更加凸顯房地産開發的重要性。

對于整個遠洋來說，無疑是往好的方向走。但對于遠洋在深圳市場來說，從目前的土地儲備看，可能不如預期。

2007年上市後，遠洋多次拿“地王”而備受業界诟病。2014年起又進行戰略調整，抛售三四線城市土地，回歸一二線城市戰，這也讓其失去了進一步進擊的機會，落後于當時已經奮起前進的同類房企。

遠洋集團隻能不斷以合作開發城市更新項目的方式留在深圳。

據悉，目前遠洋公司于深圳擁有土儲約107萬㎡；11個均為城市更新項目，扣去兩個正在銷售的項目，其在深圳還有約430萬㎡的城市更新項目土儲。總貨值超千億。

城市更新對于遠洋來說是一場翻身戰，同時也是一道難以跨越的坎。

衆所周知，在深圳做城市更新投資成本之高超乎想象，因為一旦及到拆遷部分，其業績兌現也必将經過漫長的時光。甚至，還必須做好接受項目随時停擺的準備。

好的話如遠洋天著華府，從确定主體到待上市，隻用了兩年時間。更多的例子，可能會類似于遠洋廣場般，自2016年起籌劃到2018年遠洋子公司金楓房地産被拟确認為該舊改項目的實施主體，再到今年預計上市，就用了4年時間。

這筆賬算下去，比直接拿地的成本多得多，最終肯定還是由購房者買單。

有媒體統計，遠洋進入深圳已經整整10年了。為了攻克深圳這塊樓市“大蛋糕”，應該說遠洋已經交了不少學費，攢了不少血淚經驗。

但難題永遠不會結束。畢竟，這個成熟的市場，專治各種不服。

文章轉自公衆号：圳在買房

部分資料來源：

獨家| 遠洋集團主業回歸開發投資，執行總裁溫海成選擇離職

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