2021年10月，樓市延續下行趨勢，主要城市成交套數及成交面積環比下降，标志着房地産“金九銀十”一去不複返，這一現象标志着樓市整體趨勢逆變，房企不得不改變經營模式，通過“降負債、穩現金流”等方式維持生存，樓市也正式進入買方市場。

01 樓市現狀

根據某研究院的數據，10月樓市成交量同環比均降。其中10月監測的主要城市成交面積環比下降4.26%，近5成城市環比均具有不同程度下降，同比則下降28.95%。值得注意的是，西安10月成交面積環比大增，在二線城市中漲幅居首。

2021年10月主要城市房地産交易情況

根據國家統計局公布的數據，10月70個大中城市二手住宅銷售價格中，隻有10個城市環比漲幅有所擴大；從具體城市看，10月份，70個城市中沒有一個城市二手房價環比漲幅超過1%。

相較于價格被嚴格管控的新房，筆者認為二手房市場才是真正能夠反映市場供需關系，目前，二手房成交量明顯下降，導緻出現降價促銷，市場進入了買方市場。

02 房企困境

2021年1-10月，我國房地産企業操盤金額最多的為碧桂園，達到6423.1億元；其次為萬科地産的5114億元；第三位融創中國的4869.7億元。

2020年下半年以來，政策對地産金融的監管更加嚴格，“三道紅線”促使房企進入“降杠杆”通道，逐步收緊的信貸政策限制了房企的擴張。

房企面臨融資收緊、銷售下行及回款周期加長的現狀下，現金流挑戰很大，如果銷售情況持續惡化，部分房企可能會因流動性不足，陷入債務危機。

03 市場反應

最近，央行、銀保監會等多次發聲表示将“維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，預示着近期住房貸款将逐漸松綁，市場大概率會出現下調房貸利率，縮短放貸周期等。

在“房住不炒”的頂層設計下，為了避免“一刀切”誤傷剛需的情況下，“一城一策”的樓市調控導向将繼續深化，并有向三四線城市挺進的趨勢，目前來看，除極個别城市房價漲幅稍高以外，其他城市的房價維持在合理的範圍内。

在房地産稅政策進度加速情況下，将改變樓市供需結構及房價預期，最直接反映是在二手房市場上。目前，二手房市場加速冷卻，挂牌量與成交量呈現負相關性，價格逐漸下探，二手房市場以價換量将不可避免。

目前，樓市處于“量價齊跌”的尴尬處境中，在買漲不買跌的心理作用下，短期加劇了購房者觀望情緒。

04 未來預測

在央行、銀監會等針對房地産金融政策向市場傳遞積極信号的情況下，市場本應逐漸趨穩，但在房地産稅試點政策影響下，市場對“維穩”信号反應較為冷淡。

預計四季度我國房地産銷售面積及銷售金額将出現同比下降，房價漲幅或将進一步收窄，短期樓市利空明顯，年底市場仍會降溫。

所以，現在“抄底”，不是最佳時機，樓市仍面臨着不确定性，目前市場很可能不是“底”，而是“腰”，市場唯一不變的就是變化，而我們能做的，就是什麼都不要做！

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