深圳，一座新興的城市，同北上廣并列被大家稱為一線城市。“來了，就是深圳人”，但是真的來了就是深圳人嗎，房價成為了現在年輕人成為深圳人最大的阻力。每當三五年輕人聚在一起的時候，房價無疑是最熱的話題。今天我來和大家談一談房價的話題，但我們今天要談的不是商品房，而是小産權房。

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基本分類

1、占用集體用地或耕地違法建設，将農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建築。

2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并将限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有産權糾紛隐患的不完全産權房。

3、在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍産房”

購買風險

(一)法律效力

“小産權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

對于發生在本鄉範圍内農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

對于将房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

對于将房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

(二)房産轉讓

“小産權房”拿不到正式的房産證，因此并不構成真正法律意義上的産權。即小産權房隻有使用權，沒有所有權。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小産權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風險

購買在建小産權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款後，如果相關部門整頓鄉産權房的建設項目，可導緻部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尴尬境地。

購房後如果遇到國家征地拆遷，由于鄉産權房沒有國家認可的合法産權，購房人并非合法的産權人，所以無法得到對産權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與産權補償相比微乎其微。

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最近幾年，小編一直都有關注深圳的小産權房，所以對深圳的小産權房稍有了解，在15年房價大漲之前，小産權房還算比較良心，小編也實地到看過一些小産權房，15年之前深圳平均房價不到2萬，村委統建樓的價格大概在8000左右，而由農民房改建的小産權房大概在4000左右，而且基本都是帶裝修的現房，實用面積都能有8成以上，在當時來說，不管自住還是投資，性價比都是比較高的。

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2018年以後，随着深圳房價的幾輪暴漲以後，深圳全市的房産價格來到了5萬，稍微偏一點的位置，如龍崗、坪山、觀瀾、沙井、松崗、公明，都能找到3萬到4萬價格的商品房。那麼小産權的價格又怎麼樣呢，在松崗，那裡的二手商品房價格在3萬多，小産權房的标價大概在1萬2左右，聽起來似乎還不錯，起碼對于我們普通工薪階層來說還是買得起的。但是，去到現場，你就會發現，開發商所謂的90平戶型和76平的戶型，小編拿出尺子一量，呵呵，套内面積隻有33-35%，你沒看錯，隻有1/3的套内面積。在深圳，如果小戶型的商品房，使用率都能達到80%以上，一般都還有贈送面積。如果實際算下來，小産權房的房價其實已經達到了近3萬一平的價格，而且像這種農民房改建的小産權房還有一個硬傷，就是車位嚴重不足，需要和城中村的租戶搶車位。我又接連去了幾個小産權房的現場，幾乎所有的樓盤都有這個套内面積嚴重不足的問題，最大的套内面積都無法達到50%。

我們再來計算一下投資回報比，松崗那個地方是深圳比較偏遠的區域，而且附近還未通地鐵，30平的兩房一廳的房租應該在2000左右，理想狀态一年收租24000，假如10年左右拆遷，沒有政策風險，暫且按1:1.3進行賠償，白石洲拆遷價格為2.8萬/平，松崗價格為白石洲1/3左右，現在白石洲附近房價為10萬左右。如果按1:1.3賠償，也就是賠償40平，我們假如10年後松崗價格漲到同南山科技園周邊現在的價格，也就是10萬/平，将賠償112萬，加上租金24萬，一共136萬，在保證松崗10年後價格達到10萬/平的基礎上，才能有36萬的收益，這個收益遠比不上5年期國債的收益，假如價格無法達到10萬/平，将肯定是虧本的，自住倒還能接受，如果是投資，絕對不值得入手。

看到這裡，我相信大家對小産權房的購買投資肯定也有一定的認識了，當然各人有各人的見解，這些隻是我個人的一些認識而已，投資小産權房并不靠譜，就算投資，正規的商品房絕對更有投資價值。

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