房産證建築面積40平米，實用面積卻有近70平米！前業主“擴建多得一間房”的房子你敢買嗎？廣州一市民心動買了，轉眼卻遇上區裡整治違建，擔心竹籃打水一場空，終究還是忍痛撻定止損，白丢2萬元定金。

今年第一季度，廣州市房地産中介協會受理投訴15宗，當中包括二手交易未果買賣當事人要求退回定金、中介費、按揭費、誠意金或押金；中介機構未核查或者隐瞞并提供虛假、錯誤的房屋交易信息，騷擾、恐吓、謾罵客戶等情況。

A

40平蝸居被擴建成70平，買家不敢接盤

胡女士在荔灣區看中一套學位房，看樓的時候中介公司告知胡女士，房屋存在擴建情況，并當場與業主周先生确認。

周先生表示，雖然房産證上面積顯示是40平方米，但實用面積卻有将近70平方米。擴建是上一手業主留下的，擴建部分已經超過20年。如按照實用面積計算，房屋售格為200萬元，約每平方米3萬元，與周邊同等大小的房屋相比，每平方米約便宜1萬元。

胡女士帶着家人一起看了房子。家人都表示房子很實用，可以滿足一家老小的居住需求。在與家人商量過後，胡女士與周先生簽訂房屋買賣合同，約定在兩個月内完成交易過戶手續，同時支付定金40萬元。

但在辦理按揭貸款的過程中，胡女士方看到房屋樓下貼了一張區治違辦《關于全面整治違法建設的通告》，要求全區範圍内的違法建設必須自行拆除，如到期未自行拆除的，将根據相關法律進行強制拆除。

擔心新買的房屋要拆除擴建部分，屆時和購買前的設想不一緻，如此一來單價也上升到每平方米5萬元，每平方米高出同小區1萬元。思慮再三，胡女士一家決定“不貪便宜”，通過中介公司向周先生協商要求解除合同退回定金。經過多次調解，胡女士願意以被沒收2萬元定金的方式解除合同。

提個醒：莫貪便宜買了違建房

廣州市地産中介協會警示消費者，違章建造的房屋，因其違反法律規定，不能合法取得房屋所有權；如符合一定條件的，可在接受行政處罰并補辦相關手續後，依法辦理權屬登記。因違章部分未經有關主管部門處理，根據相關規定，有可能受到責令拆除、罰款等行政處罰，在買賣時不能按合法房屋面積進行交易，如遇拆遷時不能與合法房屋面積一樣獲得補償。

所以，消費者在購買房屋時，除了查看查冊表确定房屋是否存在查封抵押等信息外，也應根據房屋附圖與現狀進行比對，遇到疑問的應及時向業主核實。也可以查看不動産登記證上是否有違章注記，識别違章建築情況。

B

買房撻定，中介費仍逃不了

2019年1月，買方黃先生通過某中介公司促成與賣方劉女士簽訂《存量房買賣合同》，購買天河區林和西路某物業，并與中介公司簽訂《中介服務确認書》，支付5萬元中介服務費。

黃先生因公司出現資金周轉困難，無法繼續履行合同，遂與賣方劉女士私下協商解除合同。黃先生認為交易雙方已解除了買賣關系，中介公司無權收取中介服務費，應退還其已支付的5萬元中介服務費。

中介公司認為其已成功促成雙方簽署房屋買賣合同，完成居間義務，有權向交易當事人收取中介費，不予退還。黃先生遂向法院提出訴訟，要求中介公司退還5萬元中介服務費。法院認為黃先生與劉女士及中介公司三方簽訂的《存量房買賣合同》屬真實的意思表示、合法有效。黃先生與中介公司的居間合同關系成立，黃先生應按照約定支付報酬。黃先生因無證據證明中介公司存在故意隐瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假信息損害其利益，無權要求退還中介費，故法院判決駁回黃先生的訴訟請求。

提個醒：若撻定中介費仍需交

廣州市地産中介協會分析，案件中，中介公司提供居間服務，促成黃先生與劉女士簽署《存量房買賣合同》，已完成了居間人應盡的義務。黃先生和劉女士解除房屋買賣合同，是黃先生個人原因，并非中介公司造成，黃先生也無證據證明中介公司存在過錯，故法院駁回黃先生要求公司退還中介費的訴求。

C

慫恿業主降價5萬，中介想吃差價

業主高某希望以385萬元出售其位于海珠區的某物業。中介公司在收到房源一段時間後，以該房屋出售價格過高為由，多次建議業主降價至380萬元，并提出如最終成交價格超過380萬元的，會與業主均分超過380萬元的那部分款項作為中介費，并與高某簽署同意付款的承諾書。降價不久，中介公司以385萬元的價格将房屋出售。中介公司遂與業主簽訂《咨詢及中介服務費确認書》，向高某主張2.5萬元中介費。

高某後來與買方接觸獲悉，買方實際上一開始就同意按照385萬元的價格購買房屋，并非通過中介公司努力提升了房價，故拒絕支付2.5萬元中介費。中介公司為此向法院提起訴訟，要求高某支付約定的2.5萬元中介費。

據了解，一審法院認為，高某應當按照《咨詢及中介服務費确認書》約定支付中介公司2.5萬元。高某不服上訴。

二審法院認為，中介公司通過故意壓低賣方報價，隐瞞買方出價的真實意願等方式，造成通過居間人努力提升房屋售價的假象從中賺取差價，既有違誠實信用的民法原則，也不符合中介服務的行業規範和職業操守。所以，根據《合同法》第四百二十五條規定，不得要求高某支付中介費，駁回中介公司要求高某支付2.5萬元中介費的訴訟請求。

提個醒：中介費最好分期付

據了解，當前市場上很多簽署了獨家放盤的二手房源，大部分都存在被中介慫恿降價，然後平分差價的情況。而目前法院對這一類糾紛更注重實質性審查。比如高某和中介間的2.5萬元究竟是中介費還是房屋差價，性質不同會決定最終的判決結果。

廣州市房地産中介協會法務中心建議，消費者可選擇分段支付中介服務費的方式，如：簽訂《房屋買賣合同》時支付一半，交易過戶結束後支付另一半。甚至可以再多分幾筆，留待一部分中介費在收樓以後才支付。

D

少掏首付多貸款，網簽報高價惹麻煩

買家何某通過中介公司促成，購買梁某在白雲區的一套房屋，約定交易價格為80萬元。簽訂合同當日，何某支付2萬元定金給梁某，表示首期款22萬元在交易遞件當天支付，剩餘的樓款56萬元通過銀行按揭支付。

為減少支付首期款，何某要求中介公司協助制作交易價格為110萬元的網簽合同，準備申請77萬元的貸款。涉及“陰陽合同”避稅，中介公司拒絕協助何某辦理網簽。何某遂私下與梁某通過自行交易的方式制作網簽合同。

但後來在辦理遞件過戶手續時，梁某要求何某按合同支付22萬元首期款。何某認為在制作網簽合同的時候已與梁某說明，有77萬元通過銀行貸款支付，加上先前支付的2萬元定金，隻要再支付1萬元首期款就可以了。

梁某認為其隻同意按110萬元制作網簽合同的建議，并不同意按1萬元支付首期款。而應根據合同約定，按22萬元支付，在收到銀行貸款後，多出部分返還何某。何某認為這樣有風險，并表示如果梁某不履行合同，則按合同約定向其追讨房價10%的違約金作為賠償。

雙方意見争持不下，最終向廣州仲裁委員會提起仲裁解決。

據了解，仲裁委最終支持梁某退回小何支付的定金解除合同，不支持小何向梁某主張的房屋價格10%的違約賠償。

提個醒：網簽報高價或低價均屬違規

廣州市房地産中介協會法務中心提醒，在制作存量房網簽合同時，無論報低交易價格逃避交易稅費；還是報高交易價格騙取貸款，均屬于違規行為。

采寫：南都記者邱永芬實習生楊芷琳

制圖：林軍明

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