濟南本地人向來都有老城情懷，這是無可厚非的，濟南老城區的地段條件優越，配套齊全，生活氣息也比較濃厚。

不過正如硬币的兩面，老城區的優勢也是其劣勢，老舊小區太多，影響了城市環境面貌，也就導緻年輕人不怎麼喜歡老城區的項目。

最近，洪樓片區又有一新項目誕生，它就是去年濟南鐵路局拍得的原黃台鐵路貨場地塊，現在的高鐵熙悅府。

這個樓盤怎麼樣呢？

2021年12月6日，濟南鐵路房産建設集團有限公司以100409萬元的底價摘得原黃台鐵路貨場地塊A-1，樓面價為7045元/平。

高鐵熙悅府位于洪樓片區，濟南曆城區北園大街東南、膠濟鐵路北側，開發商為濟南鐵路局所屬的高鐵置業建設開發。

項目占地面積67865平，容積率2.1，綠化率44%，規劃9棟住宅，包含17棟16-18層小高層、2棟12層小高層和1棟10層洋房，共1361戶，均為毛坯。

（項目鳥瞰圖）

項目的戶型為80平、95平、100平、110平、115平、120平、135平和137平。

（戶型圖）

交通

項目靠近二環東路、北園高架和二環東高架，距離2号線七裡堡站約1.2公裡，距離2号線曆山路站約1.5公裡。

教育

項目已經簽約曆城二中教育集團，另外項目配建一所9班幼兒園和一所45班九年一貫制學校，可容納2400餘名學生就學，學校将于2024年6月建成移交，2025年投入使用。

（學校效果圖）

商業

項目商業配套比較成熟，附近有榮盛時代廣場、大潤發、銀座、印象城、悅立方等。

（印象城效果圖）

目前項目并未對外公布價格和首開時間，項目周邊在售的項目很少，僅有前段時間首開的銀豐國泰江悅。

銀豐國泰江悅首開樓棟為3#和10#，毛坯小高層，均價在16500元/平左，結合這個價格來看，高鐵熙悅府的首開價格定在小高層1.6w、洋房1.7w左右，是比較有性價比的。

項目暫未确定首開時間，所以小U就以17#樓為例給大家分析一下光照。

判斷依據：

依據（一）17#樓南側（20#）和東南側（19#）建築物的總高度以及樓間距等

依據（二）根據規劃局公示文件數據建模，參考專業軟件計算結果得出。

免責條款：由于規劃設計變更，現場施工精度等影響，本日照測評與實際日照情況無法完全吻合，僅供購房者參考，最終以政府部門出具的數據為準。

經過小U的實地勘測，目前項目正在建設中。

戶型115㎡，3室2廳2衛

優點：

1、戶型方正，南北通透，采光和通風效果好；

2、入戶玄關設計，保證了廳内的安全性和距離感，增加了私密性；

3、三開間朝南，兩個卧室朝陽，采光充足。

在小U看來，高鐵熙悅府是一個優缺點都很明顯的項目。

項目的優點有：

一、學區是項目的主要賣點之一，項目已經簽約了曆城二中＆稼軒學校，教育方面比較有保障，而且項目代建幼兒園和九年一貫制學校，距離項目很近，接送孩子上學很方便；

二、項目的容積率不高，都是小高層和洋房的産品設計，居住體驗比較舒适，戶型設計也比較中規中矩，比周邊老小區優秀不少；

三、項目的交通比較便利，距離地鐵2号線曆山路站和七裡堡站在1km左右，距離北園高架和全福立交橋也很近，而且項目周邊生活氛圍濃厚，生活便利度比較高。

項目的缺點有：

一、項目最大的缺點就是噪音影響，南側的膠濟鐵路距離最近幾棟樓隻有80米左右，而且北側北園高架和項目直線距離也隻有不到300米，受噪音影響比較嚴重；

二、項目周邊的城市界面非常一般，周圍除了綠城明月風荷是新建小區外，其他大多以老小區和廠房為主，片區整體面貌一般，居住環境談不上優秀；

另外項目的正下方是地鐵2号線，也會對社區居民有噪音等影響。

綜上所述，高鐵熙悅府的優缺點都很明顯，至于值不值得購買還是得看價格，小高1.6萬、洋房1.7萬算是正常價格，低于這個價格的話，性價比還算不錯，高于這個價格的話，那就沒多大意思了，所以還是等價格公布之後再權衡一下吧。

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