買房時，很多購房者往往一沖動就稀裡糊塗地簽了《商品房認購書》或《房屋定金協議》，支付定金認購房屋後，發現很多方面都沒考慮到、很多細節條款還沒談清楚、又或是财務狀況有變……因各種原因心生悔意不願購買，找開發商或銷售商協商退定金，對方一般會以認購合同明确約定定金不予返還和法律上的“定金罰則”為由拒絕退還。

可對大多數人來說，購房定金并不是一個小數目，少則幾萬，多則幾十上百萬。難道交了定金後不想買房就隻能認栽了嗎？購房定金真的絕對不能退嗎？想退購房定金有哪些方法？找律師有用嗎？

典型案例

【基本案情】某恒地産公司于2021年8月通過公交車身廣告宣傳其樓盤為瞰江高層，帶裝修、含新風等。許某看到廣告後便前往了解樓盤情況。開盤當日，許某（乙方）與某恒地産公司（甲方）簽訂《商品房認購書》，其中約定：乙方同意在簽訂認購書時支付2萬元作為定金，乙方按揭付款，須于2021年9月2日前支付首期房款，同時簽署《商品房買賣合同》；乙方同意簽署本認購書後不更名、不增減名、不換房。

同日，許某支付了定金2萬元。《認購書》簽訂後，許某得知其認購的房屋系毛坯房，随即要求換房或退房，無果。2021年9月，許某再次去樓盤所在地實地看房，發現其認購的房屋位置與被告宣傳的不一緻，進行交涉後，雙方就房屋多項問題未達成一緻意見，從而未簽訂《商品房買賣合同》。于是許某委托律師将某恒地産公司訴至法院，請求判決解除《商品房認購書》，并要求某恒地産公司退還定金2萬元。

【裁判結果】一、原告許某與被告某恒地産公司簽訂的《商品房認購書》于2022年1月25日解除。二、被告某恒地産公司于判決生效之日起十日内退還原告許某定金20000元。

法律分析

該案中，購房者依法享有知情權，但被告在與原告簽訂《認購書》前未将原告認購的房源不帶裝修、房屋位置等與宣傳不符的情況明确告知原告，也未在《認購書》中予以載明，導緻雙方發生本案糾紛。對此，被告存在過錯。

而原告作為購房者，在簽訂《認購書》之前應當有一定的謹慎注意義務，在被告向其發送房屋戶型圖後，應當及時關注、溝通、了解，但原告在簽訂《認購書》前亦未盡到一定的注意義務。

故此案中，原、被告雙方均有一定過錯。

再者，鑒于《認購書》的預約性質、預約合同存在不确定條款等特點,在預約合同的基礎上當事人在簽訂本約時可以就交易細節繼續談判磋商，但原、被告雙方經磋商後無法達成簽訂《商品房買賣合同》的合意，因此，法院将該案認定為因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立，故被告應退還原告交納的定金20000元。

相關法律法規

《民法典》第五百八十七條規定：債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，緻使不能實現合同目的的，無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，緻使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。

律師提示

依據上述法律規定，定金相當于一份确保買賣雙方後續簽訂正式合同的擔保。一般來說在認購房屋後，如果是因為購房者的單方原因不買了，那麼定金是不能退的。但如果是開發商、銷售方的原因導緻購房者不買了，那麼定金是應當返還給購房者的。如果是開發商不賣了，購房者還可以要求雙倍返還定金。

但實際房屋交易過程中隐藏或出現的問題往往比我們想象的更加複雜。“退定金”看似是購房者不誠信的舉動，但其實很多時候，購房者付定金也是在開發商的各種套路下，作出的非理性行為。例如開發商虛假宣傳，單方制定不公平不合理的合同條款，銷售人員對交通便利性或學區等相關配套作出誤導性的承諾，利用一系列銷售話術誘導簽約……諸如此類的套路在律師接觸的房屋認購合同糾紛中不勝枚舉。

那麼，交了定金卻不想買房了，有哪些退定金的方法和思路呢？

退定金主要有與開發商、銷售商溝通協商，或采取訴訟兩種方法。

在進行協商前，購房者應當先收集證據，盡量獲取能夠證明房屋開發商、銷售商在房屋建設、銷售過程中存在不合法、不合規、不合理行為的證據材料，以此為籌碼與對方談判要求退還定金。例如，如果發現開發商有五證不全，違規預售的違規行為，購房者就可以通過向房管局、住建局、工商局等政府部門投訴，來給開發商施壓，從而拿回定金。

如果開發商、銷售商并不存在違規情形，購房者還可以把握好認購期這個平等協商的機會，在簽訂正式房屋買賣合同前與之進行磋商，如果發現合同存在不公平不合理的條款，或雙方無法對房價、樓層、面積、朝向等合同内容達成一緻，則屬于不可歸責于當事人雙方的事由導緻正式合同不能成立，賣方應将定金及利息返還買方。

然而，大多數人生活中極少接觸房産買賣事宜，對“定金”相關的法律法規、商品房買賣糾紛相關的司法解釋缺乏了解。而且商品房建造及買賣過程中涉及的法律關系、證據問題錯綜複雜，當面臨退購房定金的問題時，往往很難找到突破口，還可能因此耗費大量時間精力。所以退定金時，最好事先咨詢專業律師，尋求律師指導或是委托律師代為協商處理。有律師幫忙出謀劃策，能更省心省力的順利拿回定金。

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