潮水褪去，才能發現誰在裸泳。

3.31大限已過，年報季暫告一段落。

這似乎是史上最艱難的一次年報季，延遲發報變成了開發商的常規操作，核數師在審計報告上簽字都能成為大新聞，就連媒體圈也戲稱——

無論業績怎麼樣，能夠按時發年報的就是好房企。

那麼，這批已經發報的行業優等生，對于接下來的房地産市場有什麼判斷？我們又能從裡面發現些什麼縫隙？

今天來重點關注一下。

肉眼可見的是，2021年，各大開發商不僅銷售業績滑坡，盈利數據也相當不好看，已經來到了曆史低位。

頭頂“利潤王”帽子的中海，毛利率大幅下跌了7個點，擊穿了30%的“心理底線”，其他房企的壓力可見一斑。

但講真，在六部委和各地政府竭力為樓市站台、為房企纾困後，地産大佬們對于未來的行業态勢還是有所期待的，認為政策面的寬松基調已經逐步形成，行業也将回歸新常态——

2022年樓市将“先低後高”，上半年會築底盤整，下半年将複蘇趨穩。

這不，龍湖新上任的CEO陳序平是這麼說的——

1月以來，像上海、北京、杭州、南京這些重點城市，已經明顯感覺到暖意了。

而“戰略大師”旭輝董事長林中也喊話稱，房地産市場已經在3月份開始複蘇，5月或者6月的“小陽春”可期——

“房地産是支柱産業，是永續行業，是周期行業，冬天已經快結束了，難道春天還會遠嗎？”

既然判斷“春天不會太遠”，各大房企的掌舵人接下來打算怎麼做呢？

我們梳理了一下，發現被提及最多的，是“聚焦高等級城市”。

在目睹了宇宙中心深圳華潤城潤玺被千萬富翁萬人搖号，十八線城市5萬就能買套房，卻依然滞銷的魔幻現實後，無論購房者還是開發商都發現了一個永恒的真理——

确定性最強的地方，還是一線城市的核心地段。

畢竟，經濟疲軟和疫情的雙重暴擊之下，連一線城市的樓市都“吃不飽”，出現闆塊冷熱不均，就更别提強一二線城市和人口不斷流出的三四線小城之間的鴻溝了。

更為關鍵的是，對于開發商而言，在手裡餘糧不多的情況下——

隻要拿錯一塊地，就會把企業推向深淵。

這不，第一個發報的越秀地産就是這麼說的：

我們手裡不差錢，但“會傾向在産業基礎好、有改善需求、安全邊際高的城市拿地”。

招商蛇口董事長蔣鐵峰也宣稱，會退出基本面較差的城市，不為了拿地而拿地。

更令我們驚訝的是，就連大肆宣傳重倉三四線城市有多香的碧桂園，也在年報發布會上不小心透露了自己的真實想法——

常務副總裁程光煜表示，在未來将“适度地提高市場能級，布局經濟、人口吸附能力更強的城市群和都市圈”。

這意思，不就是在消化掉已有土儲的基礎上，也必須開始順應時代潮流了嗎？

當大型房企陸續從低線城市撤退，或許，那些紮根本地，不怎麼差錢的中小型開發商也會有一波屬于自己的春天。

房企的另外一個共識，是“提高自身的權益比”。

就如同我們在《逐一穿透旭輝214個項目後，我們發現……》中所說的那樣，在爆雷房企層出不窮的當下，信奉“出門靠朋友”的房企們逐漸有了隐憂。

合作開發就如同連片的戰船，在市場好的時候，使開發商的羽翼豐厚，帶來翻倍增長。

但如今行情走涼——

萬一合作夥伴陷入債務危機，在保交付的當下，合作方免不了要被迫接盤。

因此，就算沒有流動性危機的房企，也更願意在規模和安全的天平中選擇安全，提升自己對于項目的控制權。

這不，此前被瑞銀抨擊合營項目太多的旭輝便坦言，接下來幾年會重點提高權益銷售額的比重，不像以前，隻關心銷售額的數字大小。

而有一個“好爸爸”的美的置業，雖然手握豐沛的行業收并購額度，但管理層依然在業績會上13次提到了聚焦，7次提到了深耕——

未來，他們将會把權益比提高到75%以上，減少合作項目，慎重選擇開發對象。

一切隻為了一句話——

不被“豬隊友”拖累。

或許幾年後再回首，我們會發現，房地産行業依然是規模超十萬億的巨大市場，但2021年和2009年一樣，将成為房地産新一輪分野的起點——

有的企業會銷聲匿迹，而有的，會逐漸成為未來的中流砥柱。

就像高負債高杠杆，曾經成全了老王的“清華北大，不如膽子大”，也曾經讓老孫在順馳時代栽了個大跟頭。

而風水總是輪流轉的。

那些在關鍵的時候踩對了時代脈搏的房企，才有資格拿到下一個時代的門票，走入全新的光景。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!