感謝老鐵垂青，樓司令--用佛系的心态看樓市。不急功近利，不亂打“诳語”。為購房者決策把好關、置業路上買對房，司令期待和你有故事。

2022年，樓市的黑天鵝，一隻接一隻。

盡管高層态度積極，但各地部門卻幹着急，有的已經放開手腳打興奮劑了；而有的還在蹑手蹑腳。

2022年一季度剛過，房企們沒有抛棄幻想，繼續等待佛山的及時雨。

面對現實，不是每個購房者都經得起磨砺，最脆弱的，莫過于以舉家之力隻為有個家的剛需。

結合當前形勢，總結了幾個剛需在佛山買房的建議，請自行參考。

01

安全第一，其它靠後。

剛需群體，本身的風險承受力最弱，試錯成本太高，買房首要的是把控安全。

安全第一不是說說而已，有x大等的前車之鑒，巨頭開發商不再有大而不倒的神話，傷痕累累的開發商和購房者的案例已足以給我們教訓。

作為剛需，首選國央企等開發商沒錯，但那些口碑品質還不錯的民企也不該被漠視。

而且，不要迷信國央企的交付一定好，沒良心的渣渣也很多。

去年底，相關部門宣布爆雷樓盤的重啟工作，保交房、保民生、保穩定，讓業主們看到了希望。

想起當初開發商信誓旦旦地說着各種利好、配套，現在隻要能交房就行。

02

品質在前，價格在後。

去年下半年至今，不少開發商受困于資金鍊危機，瘋狂降價回款，低于成本價血虧賣房。

根據過往經驗，一個項目如果大部分房源低于成本價銷售，最終的品質和交付大概率無法保障。這樣的案例比比皆是！

去年至今的特殊行情下，想大規模出貨就得降價搶跑，想要賣得好，價格就要降得早。

但是老鐵們不能隻盯價格看，你買房為了自住，為了改善生活，而不是像撿便宜一樣，誰更便宜買誰。

記住這句老話：一分價錢一分貨，巧買哄不了拙賣。

不要自命不凡，同個闆塊，買了低于成本價的盤，還妄圖期待交付時能和旁邊高價盤一個标準，醒醒吧。

品質在前，價格在後，貴的東西不一定好，但好東西肯定不便宜。

03

不要對樓盤的新學區，寄望太高。

近些年，佛山各大開發商包裝樓盤，都流行簽公辦名校，為樓盤擡價。

以前佛山有錢人多，買房又不願斷了分紅去遷戶口，所以有錢人家崇尚讀私立。

但随着私立被削弱，公立教育也玩起了“名校貼牌化”。動不動就是x師、x門、x實的分校。

殊不知，這早就在全國被玩爛了。在教育資源逐漸均衡化的趨勢下，各位老鐵，切不可先入為主，随意唯名校分舵馬首是瞻。

搞不好，花了大價錢，最後隻是買了個心安，僅此而已。

名校分舵的水平到底如何，一時誰也說不清，但樓盤的騷操作、誇海口就不少見。

所以，剛需買房，不要過分迷戀所謂的名校分校。

不要賭孩子上學同期的交房，交付一定得在孩子上學前一年或以上，趕得及落戶報名。

而如果，你還是單身或者未婚小情侶，就沒啥必要考慮現成的教育配套。具體可參看這篇文章：在佛山，婚都沒結，有必要買學區房？

04

量力而行，合理負債。

這兩年，房地産和教培行業經曆大整頓，裁員不斷，其他行業雖未有如此慘，但也在疫情影響下節衣縮食。

事實證明，這年頭，錢越來越難掙。剛需買房，要過的關是首付和月供。

但買房，并不隻是湊得齊首付，收入覆蓋月供就能買房的，還得考慮好家庭的負債能力。

年輕人剛結婚，感覺未來前途無量，沒什麼是夫妻齊心解決不了。但當大環境發生變化，個人的力量就渺小了。

當前經濟形勢下，不建議将負債累得太高，尤其超過自身太多的承受範圍。

而是盡可能把控預算，提高對未來的抗風險能力。合理負債，才能在未來的變化中遊刃有餘。

05

擺正購房心态。

去年至今，遇到過不少剛需，有個心态：總希望能抄到最底，最好過去幾年最低。

有這念頭也沒毛病，但别執着到底。咱們普通人，先不想能撿多大便宜，能不虧都算赢了。

房子沒看多少，中介微信加了一大溜，看到沒利好沒潛力甚至蘊含風險的項目，但價格便宜就心動了。

稀裡糊塗交錢了，回家大半天都是懵的，睡一覺回過神來又患得患失了。

所以，剛需買房，需要對市場有個最基本的合理認知，才能在遇到明顯的坑時，不至于輕易被人蠱惑跳下去。

在這個價格來回翻飛，内行人有時都站不穩腳跟的年份，尤其得穩穩當當，腳踏實地，謹守自己的需求和初衷。

明确需求，擺正心态，相對最低，把握大趨勢，見好就收，yyds。

06

珍惜征信。

這兩年，接觸到太多的當事人，因為征信問題，造成無法貸款，或花費了較大代價才搞定貸款。

這部分群體，以生意人以及90後居多。

生意人往往因為金融貸或網商貸造成一定影響，90後年輕人較多的則是因為信用卡不小心逾期，及電商小貸影響資質或額度。

征信可貴，一定要珍惜。不要頻繁查詢征信，不要随意信用貸，不要把信用卡借别人，不要随意給他人擔保，不要輕易逾期，不要辦理太多信用卡，不要依賴微粒貸和花呗借呗。

兩年内，累積六次以上逾期，很多銀行直接上黑名單。你想洗白，就要付出較大的金錢和時間代價。

那些已經逾期的剛需老鐵，請及時聯系銀行溝通解決辦法，該還款的就還款，該開證明的就開好證明。

不要發現逾期就直接把賬戶注銷，留着正常使用，按時還款就行，把征信養起來，最近3年你若是有良好征信記錄，也可覆蓋。

收入水平決定剛需的上限，而征信則決定按揭的下限。

07

抓好時機入市。

買房是個技術活，不僅要看好房子，還得挑好時機。

近兩年，地産行業頻頻被唱衰，廣州邊緣區域和被炒過頭的熱門區域房價一下降，就有人說佛山房價該降了。

網絡上，評論區時不時有人覺得，房地産都快完蛋了，非生即死，誰還敢買房？

話雖如此，但佛山的優質闆塊依然穩中有升，讓許多看佛山笑話的廣州佬都望穿秋水。

房價緩跌，剛需遲遲難入手，倒是投資客和改善客群趁機換房選貨；房價一漲，剛需争前恐後買，多麼殘酷的現實。

08

房價領漲難入手，房價抗跌才更香。

對普通人來說，房子是相對簡單的投資品，盼漲不盼跌是持盤買家的人之常情。

過去多年，大家最大的希望是自己所買的房源領漲，跑赢大市，這年頭，很多承受不了波動的人群更關注抗跌性。

從去年佛山的行情就能看出來，有的版塊房子，降了又降，而有的抗跌超強，逆風飛揚。

普通剛需、改善産品，上漲因素都離不開地段加持；而抗跌，不一定都是地段潛力最大，但一定是多接盤俠。

在你預算有限的情況下，優先買主城區、臨廣版塊，沒毛病。謹記買房9字箴言：市中心、地鐵站、小學旁（現在或未來）

有人要說了，那我就是不夠錢怎麼辦？

如果一定要取舍的話，那就取地段、舍面積。買适當中心區稍小的面積，不買遠郊的大面積。

室内戶型、裝修這些沒有大硬傷，中規中矩也可以了。萬不要被“戶型優秀、裝修漂亮”的表面功夫迷惑雙眼，舍棄地段價值。

09

寫在最後

如果外地剛需确定在大城市定居，自個錢不夠，那麼買房時适度啃老無罪，用父母的錢換更優質的房産。

以後資産換錢了，還是可以孝敬他們。否則幾年後，你會發現當初扭扭捏捏不啃，将來啃得更多。

各位老鐵，當年選學校沒選好，選城市沒選好，選工作沒選好，如果房子選好了，也能追回來不少。

佛山買房，問問樓司令吧！

司令說樓：用真金白銀探索的樓市經驗，用接地氣的方式讓你躲開樓市裡的坑。為買房人解惑答疑，買對房子少費心。那些别人不肯說的，司令告訴你。

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