編者按：做商業永遠離不開“人”，人的需求永遠是推動商業發展的核心要素。在華中，集聚多方資源的省會城市如武漢、長沙、南昌的商業地産發展一路高歌，持續高漲。然而，以襄陽、宜昌、株洲、衡陽、贛州、九江等為代表的百萬人口級别的地級市，商業還完全停留在百貨階段，有的剛剛迎來購物中心模式。他們有良好的經濟、文化、教育、交通基礎，有巨大的人口撐腰，商業的關注度卻遠遠不夠，未來潛力亟待激活。對此，赢商網獨家策劃《百萬人口撐腰 華中地級市商業發展幾何？》系列報道，走進16個地級市城市商業發展，今日來到湖南嶽陽。

圖片來源：嶽陽市政府門戶網站

人們對嶽陽最初的印象，大都源于"洞庭天下水，嶽陽天下樓"的千古美譽。北宋文豪範仲淹筆觸下的一篇《嶽陽樓記》，更使寄托着家國情懷“先天下之憂而憂，後天下之樂而樂”的嶽陽樓乃至嶽陽著稱于世。

這座有2500多年悠久曆史的文化名城，位于江南洞庭湖之濱，依長江、納三湘四水，江湖交彙，絕佳的地理條件造就了聯通中國南北東西的重要地位，形成湖南唯一的國際貿易口岸，也是中國著名的港口城市。

嶽陽宏觀消費市場平穩向好

在2017年的市委經濟工作會議上，嶽陽市委、市政府就明确提出打造 200 萬人以上大城市圈目标，積極拓展城市發展空間，加快推進以中心城區為核心圈，以經開區、南湖新區、雲溪區、君山區為内圈，以臨湘市、嶽陽縣為外圈的“1 4 2”城市組團，實現規劃無縫對接、産業錯位發展、交通快速便捷、管理高度融合，把嶽陽建成長株潭城市群和武漢城市圈間的區域中心城市。

“水陸空”三位一體綜合性大交通脈絡

嶽陽交通極為便利，境内長江、京廣鐵路、蒙華鐵路、京廣高鐵、京港澳高速公路、杭瑞高速公路等國家交通主動脈在市區交織成網。近臨的黃花國際機場每日往返頻繁，2015年12月10日新開建的嶽陽三荷機場，也促進着該市形成愈加明顯的“水陸空”三位一體綜合性大交通脈絡。

服務業成為嶽陽經濟發展的主力軍

初步核算，全年嶽陽國内生産總值3411.01億元，總量居全省第二，比上年增長8.3%。2016年，全市實現了GDP從2千億到3千億量級的飛躍，GDP增幅從2018年有所上升。其中：第一産業增加值319.91億元；第二産業增加值1424.34億元；第三産業增加值1666.76億元。服務業成為嶽陽經濟發展的主力軍。

消費市場平穩向好14大類批發零售業商品零售額均上浮

2018年，居民收入持續增加。全年城鎮居民人均可支配收入32425元，比上年增長8.0 %。居民“錢袋子鼓了”，消費欲望也就更強烈。

全年社會消費品零售總額1319.87億元，城鎮消費品零售額1144.78億元，增長9.1%；城鎮居民人均消費支出22448元，增長7.9%。

全市14大類批發零售業商品零售額均有不同程度上浮，尤其是糧油食品、化妝品、金銀珠寶、日用品、書報、文化辦公産品消費更有超過10%增幅。恰好說明，除生活必需品外，消費者對象征着生活品質提升、精神文化追求的非必需品消費越來越旺盛，市場整體向着滿足精神所需的方向邁進。

嶽陽主城區商業整體情況大探查

如今的嶽陽古城已經向現代化邁進，曾經以百盛、武商、康星百貨為主要代表的百貨業，随着競争實力的此消彼長，商業格局正在悄然變化，嶽陽中心商業區的百貨零售業開始進入洗牌期。

據赢商網不完全統計，截止2019年4月，嶽陽主城區購物中心與百貨存量超115萬㎡（未統計到嶽陽百盛百貨），已開業商業項目18個，從布局來看，幾乎所有的商業項目都在嶽陽樓區，且愛好“紮堆”集中在東茅嶺商圈，在中部非省會裡，這種商業積聚程度實數罕見。（說明：1、統計對象為商業面積≥2萬㎡的百貨、≥3萬㎡的集中性零售物業，不含專業市場）

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2011-2015年，商業項目集中入市

從表格中可以看出，嶽陽商業項目爆發期集中在2011-2015年，這個時期内，商業項目集中入市，不過，得益于金威·城市廣場、步步高·嶽陽新天地、金悅洋商業公園三家超10萬㎡加持，2016-2018年，商業體量達到57.1萬㎡峰值。未來，嶽陽主城區預計還有2家，分别為中華廣場、嶽陽友阿國際廣場。

20萬方以上的超大型商業項目尚屬空白

與多數地級市商業項目類似，嶽陽商業似乎也熱衷“小而美”的項目。據不完全統計，已開業項目商業規模主要集中在5萬㎡以下，占比接近6成，甚至3萬㎡以下的項目就有5個，而10-15萬㎡有3個、15-20萬㎡有4個、但超過20萬㎡的超大型商業項目尚屬空白。

由湖南本土企業開發的項目高達74%

從項目企業背景來看，嶽陽61%已開業商業項目由湖南本土企業建設，代表企業有嶽陽金虹置業、嶽陽九天大廈、嶽陽康星百貨、嶽陽金威房地産、嶽陽光大房地産、步步高置業等。本土零售巨頭步步高集團持續深耕地級市，在嶽陽開發有步步高廣場、步步高·新天地兩大項目。

不過我們也注意到，已經入駐的7家外來企業中，既有人人樂集團、金獅集團、天虹商場這類零售商企業，也有天倫地産、恒大地産的地産企業。

嶽陽主城區商圈格局

近年來，嶽陽商業格局發生巨變，核心商圈擴容升級，新商圈快速崛起，古老而年輕的商貿重鎮正勾畫出全新商業版圖，随之而來的是，各種集美食、娛樂、休閑于一身的購物中心、商業綜合體出現在大衆視野中。

商圈也由過去東茅嶺-步行街商圈一家獨大的局面，到如今城市東擴南延的發展戰略讓商業中心發生改變， 形成了東茅嶺-步行街商圈、火車站-泰和商圈、花闆橋商圈、南湖商圈等多商圈共榮。

然而，嶽陽商圈看似繁榮，卻大多功能單一，甚至有些商圈才剛剛建成雛形，商圈影響力相較起來弱，因而主要的商業仍舊集中在東茅嶺-步行街商圈内。

東茅嶺-步行街商圈

東茅嶺-步行街商圈起源于90年代，南起南湖大道、北至巴陵北路，主要由步行街沿線商業和東茅嶺路商業組成，是嶽陽最主要、也是最大的商圈。

商圈以嶽陽步行街廣場為中心，周邊的商業網點星羅棋布，在這一區域内，嶽陽百盛百貨、現代武商購物中心、天虹商場（嶽陽店）、步步高·嶽陽新天地等一批優質項目就有11家之多。該商圈聚合了追求時尚和品牌效應的中高端消費群體，商圈人流集中、商貿繁榮、經濟活躍，年營業額超過60億元。2018年，嶽陽成立嶽陽樓區東茅嶺商圈綜合黨委，這是該市成立的首個商圈綜合黨委。

火車站-泰和商圈

沿東茅嶺-步行街商圈向東至嶽陽火車站，就到了火車站-泰和商圈的輻射範圍，作為舊城面向未來的城市建設，火車站-泰和商圈帶動商圈邊緣建設，是嶽陽最具有成為城市副中心潛質的地段。隻是目前商圈内，超市、商辦、大市場居多，功能完整且具有影響力的購物中心或百貨匮乏。

花闆橋商圈

花闆橋商圈以花闆橋路口為中心向四周輻射，東連京港澳高速、京港澳高速複線，承擔京港澳連接線功能及集散嶽陽市東西向進出城交通；北接洞庭大道君山段和華容縣，南連S306省道。商圈輻射嶽陽市政府，是城市的新興政治、文化核心地段。

2011年，步步高廣場開業，打開了花闆橋商圈商業大門。彼時，步步高廣場嶽陽店是嶽陽市乃至整個湘北區域最大的商業綜合體，百貨、生活超市、五星級影城三大主力店完美組合，購物、美食、家居、休閑、文化、商務幾大主題分區，給當時百貨為主導嶽陽市場一股全新力量。

南湖商圈

南湖新區位于嶽陽市中心城區南部，是1992年10月經湖南省人民政府批準建立的全省首家省級旅遊度假區，自古以來就有李白吟唱的“南湖秋水夜無煙，耐可乘流直上天”千古佳句，意境寫實，淡而有味。

依托優質的旅遊資源，南湖新區崛起了全新商圈，房地産業和美食業發展迅猛，三産在地區生産總值中的比重達80%以上。随着南湖旅遊交通三圈的陸續建成，以及教育配套、醫療配套、休閑配套等公共資源的落實，集遊樂、觀景、度假、宜居四大功能于一體的城南闆塊，将會繼續引領下一個人居十年。

嶽陽代表項目解析

步步高廣場（嶽陽店）

商業面積：8萬㎡

開發商：湖南步步高置業

項目地址：嶽陽樓區嶽陽大道西與湘北大道交彙處

圖片來源：步步高集團官網

總建築面積8萬㎡的步步高廣場嶽陽店，定位中高端市場，以白領、公務人員、私營業主等中高收入群體為主要客群，涵蓋全客層消費。擁有地上7層，地下2層，自主經營專櫃超過400家，是大型百貨、生活超市、五星級影城三大主力店完美組合，涵蓋購物、美食、家居、休閑、文化、商務幾大主題分區。

金威·城市廣場

商業面積：13.7萬㎡

開發商：嶽陽金威房地産開發有限公司

項目地址：嶽陽樓區巴陵東路199号

圖片來源：騰訊房産

金威·城市廣場利用臨近王家河風光帶優勢，結合自身340米超長臨街面的特點，将開闊的公共廣場與王家河風光帶連成一體，将商務、休閑、兒童三大主力業态融于一街。商業街設計了休閑廣場、兒童廣場、中心廣場三大廣場,以不同的主題設計和景觀打造全面滿足遊客觀光、兒童玩樂等多重複合功能,使之全面滿足商業消費及休閑需要。

步步高·嶽陽新天地

商業面積：15萬㎡

開發商：湖南步步高置業

項目地址：嶽陽樓區德勝路與東茅嶺路交彙處

圖片來源：步步高集團官網

步步高·嶽陽新天地總面積達到15萬㎡，商業部分總共有10層，停車位1000個，是目前嶽陽單體最大商業體。嶽陽首家無邊界恒溫泳池，首塊IMAX巨幕電影，最大親子互動平台，家空間采環繞式坡道街區，最具顔值空中水景平台公園，最齊最全的餐飲區域，這些新業态、新場景首次進入嶽陽，讓很多消費者感到驚豔。開業當天吸引23.9萬 人次入場。

金悅洋商業公園

商業面積：18萬㎡

開發商：湖南和立東升實業集團有限公司

項目地址：嶽陽樓區嶽陽大道與白石嶺路交彙處

圖片來源：和立東升集團

金悅洋商業商業公園占地80畝，總建築面積18萬㎡，是湖南和立東升集團為響應嶽陽市政府“東擴北進”的号召，傾心打造的集時尚購物、餐飲娛樂、休閑教培、高級公寓于為一體的全體驗式綜合體。項目内有居然之家、金悅洋海立方海洋館、金悅洋海立方海洋館三大主力業态，還引進了一批諸如美吉姆國際早教、小新星、愛親母嬰、正新雞排等一批知名連鎖品牌。

嶽陽友阿國際廣場

開業時間：未開業

商業面積：25萬㎡

開發商：湖南嶽陽友阿國際商業廣場有限公司

項目地址：嶽陽樓區巴陵中路東茅嶺步行街

圖片來源：嶽陽友阿國際廣場官網

嶽陽友阿國際廣場，是友阿集團50億巨資打造的58萬方地标級城市綜合體。綜合體由主力旗艦店集合體、時尚天幕步行街、超高層LOFT複式公寓、高端商務寫字樓四大高端業态組成，地下4層3000餘個智能化停車場，商業内部規劃有友阿百貨主力店、大型品牌超市、真冰滑冰場、國際品牌巨幕影城、環球美食城、名品購物中心、快時尚品牌中心、精品體驗中心、兒童娛樂中心、時尚網咖KTV等主力業态，将集商業、文化、休閑、娛樂、餐飲、服務六大功能于一體。

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