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房地産項目的整體開發涵義——通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環境的一種活動。

房地産項目的整體開發流程

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一個房地産項目的整體開發經營行為

▶ 房地産的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發商、開發商流向消費者、消費者之間的轉移！

▶ 前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；

▶ 中期(實施期) ——由施工圖設計到入夥——重在執行；

▶ 後期(運營期) ——入夥後到房屋拆除——重在服務,重在總結反饋。

房地産項目的整體開發流程

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企業視角與客戶視角

案例：佳兆業項目整體開發流程

▶ 18個關鍵節點——裡程碑計劃（一級計劃）

▶ 簽訂土地合同至獲取施工許可證5個月時間；

▶ 拿地7個月後開盤！（恒大地産拿地後6個月開盤。）

• 項目啟動會（即項目啟動時間，取得設計要點後經集團評審通過的時間）；

• 國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發時間)；

• 建設用地規劃許可證（指建設用地規劃許可證的簽發時間）；

• 總平圖規劃設計完成（指規劃設計完成時間，以上報規劃局的簽收時間為準）；

• 方案設計完成（指方案通過集團董事會批準的時間）；

• 方案圖報建（指取得政府相關部門批文時間，以最後部門的批文時間為準）；

• 樁基施工圖完成（指可用于招标及施工的樁基施工圖完成時間）；

• 主體施工圖完成（指可用于招标及施工的施工圖完成時間）；

• 建設工程規劃許可證（指建設工程規劃許可證的簽發時間）；

• 精裝交樓标準施工圖及材料定闆（指拟批量精裝交樓項目可用于招标及施工的施工圖完成時間）；

• 項目開工（指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）；

• 施工許可證（指施工許可證的簽發時間）；

• 主體開工（指總包單位進場，以地下室底闆或者承台基礎施工開始時間為準）；

• 預售證（指預售許可證的簽發時間）；

• 開盤（指取得預售證後，正式開盤銷售的時間）；

• 主體封頂（指主體屋面結構的完成時間）；

• 竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發時間）；

• 入夥（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業主簽訂購房合同上的交樓時間）。

土地獲批

行政命令式：劃撥/協議出讓。危改項目、工商企業改造、經濟适用房和基礎設施建設中的建設用地分配基本上是控制在政府手裡。

資本市場:

1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發公司;

2、土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規定要繳納營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費;

3、收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業稅等，一般都通過直接收購公司的股權，這種收購公司的形式現階段主要涉及企業所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。

土地市場：

通過在土地市場進行招标、拍賣、挂牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量标準。

案例：佳兆業拿地原則

住宅為主，實現快速開發，快速銷售，資金快速回籠。嚴格控制持有物業在整體開發量中的比例。

選擇預售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發展區的交通便利的具備快速變現條件的土地為首選。

避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。

深耕目前已進駐城市，特别是成都、長沙、江陰、沈陽，确保每個已進入城市有3個可售建築面積在30萬㎡以上的項目，保證三年的開發量，做好土地儲備結構規劃并嚴格執行。

加速進入以下城市：

長三角：有強勁實力的縣級市，如 常熟、昆山等；

環渤海和東北地區：天津、青島、威海、煙台等；

内地省會城市：武漢、西安等。

同行案例：恒大07年中進入長沙，至今共有5項目，均以住宅為主，隻有一個是過100萬平方米大盤，其他均為40-50萬平方米的項目，夠恒大三年的銷售周期，現在恒大銷售金額已是長沙冠軍。

各部門職責：

投資開發部：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團）——項目投資決策（董事會）——項目獲取（招牌挂、股權收購）——成交确認書移交給項目公司。

營銷部：初步市場調研及定位草案。

設計部：概念規劃設計方案。

工程部：現場踏勘。（确定是生地、熟地還是毛地）

财務部：可研版投資收益、初步籌資方案。

成本部：控制性成本目标（限額指标、成本控制系統規範）、可研版成本。（根據設計部提供的規劃要點進行估算）

采購部：制定項目合約計劃方案、市場調研合作方資源。

關鍵要素：項目可研報告。

定位決策

案例：佳兆業項目定位決策三大要素

定位——項目形象定位、産品定位、客戶定位、市場定位等！

定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區等！

定價——銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指标等！

各部門職責：

投資開發部：建設規劃許可證——國有土地使用證。

營銷部：編制項目經營策劃書（包括市場調研深化、項目定位報告、定價方案、示範區方案）。

設計部：概念設計任務書——概念設計深化方案。

工程部：編制項目工程節點計劃。

财務部：概念版投資收益。（三個指标）

成本部：可研版成本2。（根據設計部提供的規劃要點進行估算）

采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設計單位。

關鍵要素：項目經營策劃書、概念設計深化方案。

産品設計

常見的問題：

進度問題：進度難以控制、各專業公司難以銜接。

質量問題：評價體系和評價經驗的缺失。

方案文本中，最重要兩張圖

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項目總平面圖、标準層平面圖！

各部門職責：

投資開發部：方案設計報批批複意見書——建設工程規劃許可證——基礎施工許可證。

營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。

設計部：編制方案設計任務書——規劃設計方案評審（含單體設計方案）——景觀方案評審——初步設計成果評審（含基坑支護設計圖）——建築施工圖評審（含基礎設計圖）——正式施工圖評審。

工程部：地質初堪——地質詳堪——土方開挖及邊坡支護——基礎施工。

财務部：方案版投資收益。（三個指标）

成本部：方案版成本、施工圖預算。（根據設計部提供的規劃要點進行估算）

采購部：施工圖顧問單位——景觀、室内、方案設計單位——監理單位招标——土建總包招标——工程材料設備采購。

客服、物業部：物業策劃方案。

關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。

關注風險點：

工程部、投資開發部、設計部關注設計指标表！

工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓标準！

設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖！

工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發部要關注變更和報建圖紙！

項目報建

房地産項目一般報批報建流程

如何加快項目報批報建進程？

内部控制：設計圖紙的圖紙質量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等；

現場配合：項目現場現狀、項目現場接待；

外部協調：當地各級政府包括規劃局、建設局、國土局、城管、質檢站、消防等各類工作協調；

合作方的協調：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現場）、

合作方報建工作（勞保金、中标備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業部門）。

如何處理無證施工？

1、技術處理

文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎施工？

2、協調關系

城管是主要查處的單位，和城管關系好可避免很多麻煩。

3、處理技巧

以有替無，以小替大；（以小施工證開大标段的工）

減免申請，考慮天氣及形象／影響等因素。

施工建設

各部門職責：

投資開發部：建設工程施工許可證。

營銷部：示範區開放（含售樓處、樣闆房）、客戶積累。

設計部：配套工程圖紙（水、電、燃氣、排污）、配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓标準）。

工程部：主體結構施工（示範區施工）。

财務部：方案版投資收益。（三個指标）

成本部：項目動态成本。（成本月報）

采購部：分包工程及材料設備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃氣、鋁合金門窗、幕牆、精裝修等）

客服、物業部：物業公司招投标（取得預售證的必要條件）。

關鍵要素：建設工程施工許可證、示範區開放、主體結構施工、物業公司招投标。

關鍵要點：

質量控制！

進度控制！

成本控制！

協調管理！

項目管理者要有運營的高度！

推廣銷售

關鍵節點：

組建銷售團隊； （銷售總監、銷售經理、銷售員、策劃總監、策劃經理、策劃師）

項目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目LOGO等）

項目銷售賣點提煉；（區位、地段、産品、環境、價格、品牌等）

項目營銷執行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓等）

項目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等）

項目展示區包裝方案；（外圍導示、售樓處、樣闆房、看樓通道、工地等）

合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）

項目第一次廣告出街；

公司及項目品牌推廣；

項目展示區開放；

項目價格聽證會；

項目一期開盤；

營銷費用預算。

各部門職責：

投資開發部：面積預測報告——取得預售許可證。

營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。

設計部：配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓标準）。

工程部：施工進度達到預售條件。（産品類型不同、城市不同，情況有異）

成本部：項目動态成本。（成本月報）

采購部：分包工程及材料設備采購。

關鍵要素：工程達到預售條件、取得預售許可證、開盤。

入夥交付

各部門職責：

投資開發部：面積實測報告——竣工驗收備案。

營銷部：持續銷售——售罄/入夥兩書（住宅使用說明書、住宅質量保證書）。

設計部：竣工圖确認。

工程部：組織各專項驗收——竣工驗收（毛坯）——組織整改——移交物業。（精裝修一般都是毛坯入夥後，委托開發商裝修，單獨簽訂協議。政府驗收标準？質量衡量标準？）

财務部：項目決算報告——項目後評報告（對内含報酬率、淨利率、毛利率進行核算）。

成本部：竣工結算。（項目結算報告）

采購部：分包工程及材料設備采購。

客服、物業部：入夥方案、風險排查、組織入夥、客戶投訴處理、後續服務跟進。

關鍵要素：竣工驗收、入夥、項目後評估。

項目推進慢在各環節的主要原因

房地産開發成本構成

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