前幾天，武漢經開區發布了《武漢經濟技術開發區空間規劃》初步方案。

其中，最引人遐想的，莫過于“車谷中心城”。

就問你這5個字，熟悉不？

瞬間讓人的思緒飛到了“光谷中心城”。

看來，沌口又坐不住了……

一個中心城，三個組團

和一個光谷中心城，花山，關山，左嶺組團

不說完全照搬，那也是一模一樣啊

01

不少人看來，經開就等于沌口，沌口就等于經開。

這種感覺，極其類似于當初的光谷。

如果一個人說去光谷，潛台詞，他要去魯巷/大轉盤。直到光谷中心城出現，光谷的空間格局，被拉大到三環之外。

這次，當經開決定組建“一中心三組團”的空間結構，跳脫出舊有的核心闆塊，去全力打造一個新中心，這樣的空間路徑，跟光谷幾乎如出一轍。

作為武漢經濟兩強之一，重要的産業聚集地，經開可能是武漢最有資格去複制光谷成功的區域。

從15年到19年期間，武漢各種新區，被密集推出。

臨空經濟區、大光谷、大臨港、大車都、陽邏之心、中法生态新城、問津新城、二七濱江商務區、CBD、航天新城、未來科技城、生物科技城、左嶺新城、新港長江城、金口新城、青菱新城、黃家湖大學城、高鐵商務區……

趁着房地産高速發展的東風，上面每一個名字都有足夠傳播度。

然而，19年之後，樓市再也沒有出現過這樣的盛況，闆塊輪動變成了光谷和濱江的二人轉。

那這一回的車谷中心城，能不能重現光谷中心城一樣的獨立行情呢？

很難。原因甚至跟經開能不能兌現這個規劃，産業發展如何都沒有關系。

02

話題回到經開。

這次規劃，對于經開，是重回初心。

幾年前，汽車産業還處于劈叉式跨越發展的時期，經開區長期處于武漢經濟領頭羊的位置，一直壓着光谷一頭。

那個時候，經開的心氣非常高。

聽一聽，【獨立成市】，還要拉着漢南一起飛。

誰給了經開底氣？

2015年，神龍汽車的銷量，達到曆史巅峰，一年賣出71.07萬輛。

換句話說，經開的空間超級規劃，其實和光谷中心城是同期開始起勢，經開在規劃上并沒有落後太多，算是齊頭并進。

但問題是，随後幾年，中國汽車行業迅速降溫。而作為經開支柱型産業的神龍，更是斷崖式下滑。

數據來源：國家統計局

2020年的至暗時刻，神龍公司全年銷量僅5.03萬輛，隻有2015年銷量的7.08%。

支柱型産業冰封，對經開影響是非常大。

于是4年後，經開決定——

回歸擁抱主城區

03

經開的面積在489.7平方公裡，光谷是518平方公裡。

2021年，他們的GDP分别是1900億和2400億。

看起來體量相差不算大，但無論什麼時候，相比光谷，經開想要獨立成城，都必須面對的一個難題——地形。

這是光谷——

這是經開——

相比光谷的土地縱深，整個經開區域過于狹長。

從三環邊緣一直延伸到漢南，這個直線距離超過了50公裡！

這個距離有多誇張？

好比是你住在四環的東西湖區，每天跑左嶺上班一樣。

對比光谷，無論南北還算是東西，最大直線距離都在30公裡以内。甚至在光谷内部，已經形成了多條快速交通網路的【準環線】格局。

但經開最邊緣的區域，想吃到主城的輻射，幾乎不可能，交通成本極高。

大家或許會說，既然是要獨立成城，吃啥主城輻射？

因為，完全的獨立成城壓根就不存在！

千萬别拿光谷說事，光谷的成功，其實恰恰證明了這一點。

光谷走過30年，其實有20多年都是依托主城區自然生長。

最早從魯巷郵科院起家，用如今的說法，妥妥的2.5環。再到關山，還有沿着民族大道向南延伸，依然是在今天的三環内。

攢了20多年的家底，才開始跳脫出主城區，來到三環外，搞了個光谷中心城。

注意，光谷中心城離三環線也不過4公裡！

所以，光谷中心城剛起步的時候，完全具備作為一個主城外圍剛需溢出區域的素質。

車谷中心城，也就是軍山新城，到三環線直線距離都差不多14公裡。

如果是在那裡工作，買了也就買了。

但是對于主城的溢出剛需，無論如何也跨不過這14公裡。

你說有地鐵。

不，有地鐵也不行。

經開，吃了地形很大的虧。

04

說真的，經開面對的困難實在太多了。

我們說光谷生态保護紅線内用地太多了，土地碎片化，但跟經開比起來，小巫見大巫。

光谷好歹還能找塊地拉起光谷中心城，看看經開這湖泊河流縱橫的樣子，配上狹長的地形，你連一塊腹地縱深都很難形成。

兩個地方可能隻隔了一個湖，相距不過百米，但你需要繞路20分鐘，就完全分屬不同的闆塊了，配套啥的都不能共享，除非你“往水裡”砸錢，這又帶來交通基建的高昂成本。

不僅是水域的切割帶來碎片化，大家注意上圖紅圈處。

也不明白，為什麼在經開區内部，還有這麼多蔡甸管轄的插花地？為什麼不全部移交給經開代管呢？

實際上還遠不止截圖裡的那些。

其中的不便，實在太多，就不贅述了。

城市留言闆上，隻給出了“曆史遺留問題”的回答。

這些邊邊角角都不願意給經開，最完整最适合作為腹地發展的常福，那更是想都不用想。

相比之下，光谷獲得的支持，遠比經開多得多。洪山、江夏，光谷看中哪裡，是予取予求。

經開，太難了。

05

2015至2019年，所有擁有概念加持的區域，漲幅幾乎都吊打老城區。

2016年的武湖，2017年的蔡甸、光谷東，2018年的葛店……房價在短期，都有接近翻番的表現。

以至于，我們買房人也好，開發商也罷，都産生了明顯的新區崇拜。

這種現象，又給大家“買新區”很足的信心。

這一輪房價不規則上漲，徹底颠覆買房的傳統秩序——地緣。

我們回想一下，開發商也好，購房者也好，真的是因為那些新城新區的概念超級牛逼，産業兌現超級紮實而選擇哪裡的嗎？

半毛錢關系沒有。

唯一的原因，他價格曾經足夠低，普遍從6000多7000開始起勢，起價低，溢價空間足夠大罷了。

老城區3萬的房子漲到6萬，好難啊。

郊區6000房子漲到1.2萬，分分鐘。

當潮水褪去，大多數隻剩下一地雞毛。

大家再次被狠狠教育一番樓市違拗不得的價值規律——距離。

遠離主城區，不僅僅意味着城市基礎設施薄弱，配套欠缺，還有就是交通成本。

每天上下班，花幾個小時在路上折騰，沒有人忍受得了。

當接盤鍊上最下遊的剛需都不接受這裡，你所有的價值上漲邏輯，最後都是無根之木。

06

如果以經開目前房地産最密集的軍山為例，和最近主城區距離，14公裡。

直線距離14公裡，顯然不在“外溢适合”的範疇之内。屬于做睡城都不可得，這不是有地鐵就能解決的。

另外，你也不能指望地緣性購房者。

光谷依托的是武昌和洪山兩個人口破百萬的大區強區，經開的兩個鄰居漢陽和蔡甸，能給的支持真的不夠看。

縱然做不成樓市的超級風口，縱然困難重重，經開似乎并不着急，沒有追求急功近利。

按照經開規劃——

至2035年，經開區将整體形成“一中心三組團” （車谷中心城、沌口組團、紗帽組團、湘洪組團）空間結構。

花十幾年去踏踏實實的搞，沒必要走過去那些所謂“風口”的老路，風物長宜放眼量，我們不應該強行拿車谷中心城pk光谷中心城。

畢竟，對于武漢這樣體量的城市，一個光谷是不夠的，光靠賣房子那更不可行。

紮紮實實搞産業，才是正道。

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