哪種小産權房比較有保障?原标題：對小産權房的幾點思考幾乎所有的城市都存在小産權房，小産權房的高利潤，吸引着大量的利益群體，開發商、村委會、購房者都參與其中小産權房自其産生之日起就面臨着合法與非法的争論，盡管有關部門明确表示其為非法的态度，但是卻沒有一部相應法律給予合法、合理的解釋近幾年來，随着城市房價的急劇上升，很多人仍然不顧各種風險去購買小産權房，而且有愈演愈烈的趨勢由于小産權房還是一個模糊的概念，相關的法律法規并不明确，導緻目前因小産權房引起的糾紛越來越多，于是關于小産權房應如何解決，究竟是合法還是非法就有了許多争論，下面我們就來說一說關于哪種小産權房比較有保障?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

哪種小産權房比較有保障

原标題：對小産權房的幾點思考

幾乎所有的城市都存在小産權房，小産權房的高利潤，吸引着大量的利益群體，開發商、村委會、購房者都參與其中。小産權房自其産生之日起就面臨着合法與非法的争論，盡管有關部門明确表示其為非法的态度，但是卻沒有一部相應法律給予合法、合理的解釋。近幾年來，随着城市房價的急劇上升，很多人仍然不顧各種風險去購買小産權房，而且有愈演愈烈的趨勢。由于小産權房還是一個模糊的概念，相關的法律法規并不明确，導緻目前因小産權房引起的糾紛越來越多，于是關于小産權房應如何解決，究竟是合法還是非法就有了許多争論。

所謂的小産權房，就是指建設在農村集體所有土地上，向農村集體組織以外的居民銷售的房屋。它是屬于在農村集體土地上開發的房子，開發商并沒有繳納土地出讓金和其他稅費。它不可以在房屋管理局獲得相關的産權證，隻有小産權房所屬地的村委或者其他相關村政府部門頒發的房屋使用證。小産權房與正規開發銷售的完全産權房相比具有如下獨有的特征：

（一）土地使用不合法是小産權房區别于完全産權房屋的主要特征

依據我國現行法律的規定，我國的土地所有權分為國家所有和集體所有兩種。國家所有的土地在轉讓開發中由于其土地性質的國有性，所以不會出現類似小産權房這樣的問題。小産權房主要是針對在集體土地的開發利用之中，由于未能遵守國家的相關規定導緻手續不完備，從而使所建房屋在産權存在瑕疵。

（二）産權證書存在瑕疵是小産權房的另一重要特征

房地産開發銷售，根據我國相關法律的規定應當具有俗稱的“五證”。小産權房由于沒有經過征地繳稅等環節，所以并不具有《國有土地使用證》，而且根據《城市房地産管理法》及《土地管理法實施條例》的規定，房産證隻能由縣級以上人民政府的房産管理部門頒發才是合法有效的，其他任何單位都無權發放。小産權房實際上不具有此類産權證書，因此在房屋産權上存在較大的瑕疵。

實踐中，小産權房主要有以下幾種：1.政府和原國有企業事業單位的部分産權房；2.經濟适用房。經濟适用房因享有國家補貼政策，購房者不能随意流通和處分，若要處分需要符合購買年限和補交相應費用，如土地出讓金稅金；3.開發商開發建設的不符合《城市房地産管理法》相關條件的房屋；4.村委會建造于農村集體土地上的房屋。這些房屋一般會由村委會或者鄉鎮人民政府頒發一個證書，這些房屋的建設不僅不符合《城市房地産管理法》相關條件，而且還不繳納各種稅費。

以上四種房屋中第一種正在進行房改，正在當地政府的領導下進行“産權化”；第二種經濟适用房從有這類房屋開始，購房者享有的權利就是明确的，隻要符合相關條件就可以流通和轉讓；第三種需要開發商補辦各種手續，補交各種費用，取得相關許可證後就可以使購房者辦理産權，而且随着行政許可的嚴謹，這種房屋幾乎已經不存在了。

（一）不斷高漲的房價是小産權房産生的市場原因

如今的房價少則幾千，動辄上萬，很多人隻能望房興歎。而“居者有其屋”是一個老百姓最基本的需求，所以小産權房就此産生了。由于小産權房沒有土地費用和相關稅費，價格比大産權房便宜許多。為了“居者有其屋”，很多老百姓成為購買者況且真正需要住房的人并不是十分介意有沒有大産權，這與投資購房不同，因為便宜所以購買，而且房價不斷上漲，購買者就會越來越多。有了需求，按照市場規律，當然就會有供給，所以小産權房就愈演愈烈了。

（二）市場需求加快了“小産權房”的發展

小産權房市場份額的逐漸擴大，也體現了市場對資源配置的自我調适功能。市場需求增加時，房價也會上揚，當過高的房價抑制了購房者的需求時，市場的注意力就開始向低成本的小産權房方向轉變；在建設新農村的道路上，鄉鎮為了補貼财政也需要小産權房帶來的效益。總之，如果房地産市場的價格壓力與供需矛盾一直得不到緩解的話，小産權房也會一直的持續下去。

（三）現行土地管理法律制度的不完善

農村的土地屬村民集體所有，但村民對集體所有的土地在實踐中無法實現所有權，既不能随意收益也不能随意處分，農村集體土地的所有權内容幾乎沒有法律進行相應的體現。我國《土地管理法》明确表明農村的土地屬村民集體所有，也就是說村民對土地享有所有權，而所有權是一種财産權，也就是說村民對土地應該享受到财産化的利益。集體土地是有财産性權利内容的，但權利内容應由土地管理法等法律予以明确和規範，但現行的土地管理法在這方面又沒有相應規定，這就給集體土地上建小産權房留下了空間。而且《物權法》明确表明集體土地可作為建設用地，宅基地使用權可以轉讓，隻是需要相關法律法規予以規範，現在的小産權房正是這兩類房屋，所以說現在的小産權房不違反我國大的法律框架，隻是因沒有具體操作規範導緻亂象叢生。

（一）完善我國小産權房的法律制度

（二）完善土地征用法規，保障農民土地财産權

（三）盡快解決現存的小産權房問題

總之，小産權房是在特殊的市場環境下産生的經濟現象，說它合法，它不具備合法的特征；全盤否定，它在平抑房價瘋漲，解決市場供需矛盾上起了一定的積極作用。

作者：劉峰，江蘇省揚州市邗江區人民法院。

來源：北大法律信息網

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