文/樂居财經 鄧鑫妮

十來平方的車位裡，也有大生意。

前些日子，一起發生在深圳寶能公館的車位糾紛事件引發社會關注。“車多位少”的問題由來已久，深圳市民苦車位久矣。

深圳車位禁止出售屬于個例，在全國大部分城市，這仍是一項不錯的生意。

“在深圳生活，停車就一個字：難！”恒好停集團創始人唐學斌對此深有感觸，一個“難”字，激發了做車位生意的靈感。

創建恒好停之前，唐學斌早已是物管行業的老手，二十多年的經驗沉澱，給了他跨界創業的信心。

值得一提的是，很多物企在做物管的時候，順道就把車位生意給包攬了。

背靠房地産的物業公司，手上總能拿到一些開發商的停車位資源，中海物業（02669.HK）就是其中之一。

2018年下半年，中海物業開始涉足車位買賣業務，該業務營收成果顯著，盈利能力也不低。

然而中海物業體量龐大，車位生意在總營收中并不能掀起多大浪花，對于毛利率的提升也隻是杯水車薪，拉不住整體下跌的趨勢。

車位“中間商”

車位買賣業務，說白了是一個倒手賺差價的事情。中海物業不生産停車位，其主要從關聯方購買。

2019年10月，中海物業與中國海外發展簽訂了一份為期三年的框架協議：即中海物業可以不時就收購停車位與中國海外發展集團訂立交易。

連年購買，中海物業的存貨連續創新高。2021年，中海物業需就收購停車位向中國海外發展集團支付約4.5億港元，到了年底，存貨已經達到9.35億港元。

“加速車位銷售進度是重點工作之一。”在2021年的中海物業經濟運行分析會上，董事局主席張貴清表态道。

2021年全年，中海物業總計出售了2067個車位，較2020年的164個激增了1903個。

中海物業在停車位買賣業務上頗費了一番心思，花錢更是毫不手軟。

收并購動作不多，或許是許多人對中海物業外拓的印象。确實，背靠着家大業大的中海集團，中海物業自身的規模又已經達到2.6億方，單純從規模出發的收并購确實少見。

不過翻看前幾年的記錄就會發現，中海物業為了開拓停車位買賣業務，可謂一擲千金。2018年，中海物業斥資2億元從關聯方手中盤下3345個停車位，随後幾年繼續通過框架協議購買。

2018年7月，中海物業全資附屬公司深圳興海收購青島中海及大連中海合共244個停車位的使用權，代價分别為約1050萬元和1520萬元。

同年的11月，又與中國海外發展的附屬公司訂立停車位協議。據此，中海物業受讓位于上海及廣州的合共3101個停車位使用權，總代價為約1.828億元。

突擊收購的效果顯著，2019年，停車位買賣業務首次出現在中海物業的财報中，第一年就帶了960萬港元的收入。彼時，該業務利潤430萬港元，毛利率達到44.6%，高于中海物業“物業管理服務”和“增值服務”的毛利率水平。

停車位買賣的收入一路高歌猛進，2020年收入1930萬港元，2021年已經躍至2.3億港元，同比分别增長101%和1095.8%。

收入激增，但停車位買賣業務的盈利能力卻陰晴不定，2020年便面臨“腰斬”。眼下，中海物業停車位買賣的利潤率離2019年超40%的水平還有一定距離。

2020年和2021年，停車位買賣業務的利潤分别為510萬港元和6490萬港元，利潤率分别是26.4%和28.1%。

毛利率五連降

初入車位生意，确實為中海物業注入了新的活力，但是其營收大頭始終在物業管理服務，車位買賣沖業績，到底靠譜嗎？

2021年報顯示，中海物業年内實現營收94.42億港元，同比增長44.3%；錄得毛利16.42億港元，同比增長37.3%；年内利潤9.87億元，同比增長40.6%；公司股東應占利潤9.84億港元，同比增長40.5%。

放眼望去，一片漲勢。但是藏在增收背後的“頑疾”，也不可忽視，首當其沖的是毛利率持續降低，而淨利率也一改過去幾年的增長局面，2021年調轉直下。

“公司毛利率在過去幾年确實一直呈現下滑的态勢，去年下半年比上半年有所扭轉，整體來講2021年比2020年還是處在下滑。”管理層坦言道。

中海物業的低毛利之困，不是一朝一夕的事情。2021年，其毛利率下滑至17.4%，這是自2016年之後，中海物業毛利率的五連跌，創下的近六年來最低毛利率數值。

近六年時間裡，中海物業毛利率已經跌去7.43個百分點。2016年—2020年，整體毛利率分别為24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%。

中海物業的淨利率水平不算高，所幸多年來穩步增長，但2021年卻隐隐下滑。期内，中海物業淨利率10.45%，較上一年下跌0.36個百分點。2017年-2020年，其淨利率分别為9.15%、9.78%、9.96%、10.81%。

毛利率和淨利率雙雙下滑，盈利水平相對較好的停車位買賣業務也帶不動龐大的物管和增值服務。

中海物業劃分出了四個業務闆塊，分别為物業管理服務、非住戶增值服務、住戶增值服務和停車位買賣業務，前三項業務占了總收入的97.56%。

截至2021年末，中海物業的物管服務實現收入66.1億港元，占比70.02%，為第一大收入；其次是非住戶增值服務，收入17.9億港元，占比18.95%；住戶增值服務收入8.1億港元，占比8.59%；停車位買賣業務營收2.3億港元，占比2.44%。

過去一年，中海物業三個主要的業務闆塊，物業管理服務、住戶增值服務和非住戶增值服務的毛利率全線下跌。而财報中并未公布停車位買賣業務的毛利率，即便還維持着2019年44%的水平，占比不到一成的收入仍無法擋住下滑的趨勢。

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