今天，來聊聊北三縣。

為何要聊北三縣呢？原因很簡單：一為掃盲，二為緊跟形勢，了解環京房地産行情。

一

近來發現，提到“環京北三縣”，一部分人侃侃而談，另外還有一部分人一臉懵的樣子。米北關注北京及環京樓市，所以首當其沖有責任為想了解的粉絲擴充地産知識面。

“環京北三縣”，指的是河北省廊坊市北邊的三個行政市縣，包括廊坊市的代管縣級市三河市（1993年撤縣設市）、大廠回族自治縣以及香河縣。這三個縣市行政上隸屬河北廊坊市，地理位置卻在北京和天津的包圍中，是确确實實的一塊省級區劃飛地。

其實，為了更方便記憶，環京北三縣可以記做“大廠--香河--三河”，因為放眼三河發展最好的就是燕郊，所以燕郊已經在某種程度上成為了三河的代名詞，所以坊間也有人将北三縣調侃為“大香蕉”的簡稱。

為何環京北三縣，會如此備受關注呢？

歸根結底，北京城市副中心東遷至通州區，相當于在原來北京CBD的位置上，向東平移了30公裡。未來的商務核心區是通州運河核心區，會帶來更多的國際商務配套和商業發展潛力。區域闆塊也會更加有活力。

二

如此一來，通州位于北京最東邊，周邊輻射效應我們按距離圈層來預設，那麼無疑，距離通州最近的環京北三縣最為沾光。

下面，我們放一張圖，更直觀的看清環京北三縣到通州副中心的距離。

從圖中可以清楚的看到，燕郊距離通州副中心10公裡，大廠距離副中心15公裡，香河是20公裡。

僅僅10-20公裡的距離，甚至要比北京自己很多區域之間通勤距離還近。所以，在今天這樣的交通情況下，環京北三縣的進京區位優勢更加凸顯。

先來說說環京北三縣出名最早的“燕郊”。

燕郊，作為環京北三縣中最早被發掘和認知的地方，早在十年前房價還在3000元左右的時候，主打着“首付五萬，可以落戶燕郊，未來有可能會劃入北京”的銷售口号，吸引了大批房産投資者和在京就業者，因為那時的北京中心城區房價兩萬左右，通州也近萬元關口。然而3000元的燕郊，帶給了荷包不足以支付北京人們的太多希望。

房産銷售模式更是采用遍地開花的布局，不僅北京國貿随處可見燕郊房産銷售點和看房大巴車，更是不遠幾百上千公裡拉來了山西看房團和東北看房團，一批一批的燕郊房産被山西和東北的房産投資客收獲囊中，那時的房地産市場不限購也不限貸，很多人一買就是幾套。

那個年頭，開車上路隻要遇到紅燈，就會有大無畏的銷售員以“迅雷不及掩耳之勢”神速地将一張傳單塞入你的車窗縫隙。“燕郊樓市傳單滿天飛”也成為了燕郊樓市的一大特色。

說到這兒，讓我想起來《羞羞的鐵拳》電影裡的大師兄，高速上發廣告的神操作。這絕對就是早期燕郊發宣傳單的銷售身影！

不得不承認，藝術果真是源于生活！

如今的燕郊是什麼樣子？

早期開發的是燕郊北城，燕順路兩側，其地勢低窪，積水嚴重，下雨天氣是居住在燕郊人們最頭疼的事情。

注：雨後燕郊

注：雨後燕郊

看着就覺得很糟心吧，再放一段視頻讓大家看看更刺激心跳的畫面。

注：雨後的燕順路

另外，燕郊北城樓市早年借着房地産一路上漲的大行情，開發迅猛，總體規劃不佳，開發密度大；造成了現在北城人口密集，路網擁堵的不佳居住狀況。

真正生活在燕郊的人，面臨着很多尴尬：距離上對标北京雖然最近，堵車卻成為了标簽，上班和回家都成為了最大的問題；适齡子女入學也成為滿腹苦水的話題，小學一個班動辄七八十人，教育上苦不堪言；另外，目前的醫療配套上不論在數量和質量上都滿足不了燕郊人民的需求，更多的人會選擇到通州就診。。。

目前在開發和銷售的區域多是燕郊南城，雖然南城地勢相對高一些，但整體落地規劃不明朗，交通及商業配套不完善，另外被限購政策牢牢鎖死，預期下降，市場表現冷淡。

綜合看來，筆者認為燕郊目前對于更多的房産投資者而言，是處于摸不得的尴尬期。

三

接下來，我們來說說大廠。

通州被定義為北京城市副中心以後，原本沒什麼存在感的大廠回族自治縣可謂一夜成名。因為大廠被官宣定義為“副中心的後花園”，未來将會承接副中心部分的居住屬性。

大廠縣有大量的牛羊養殖基地，并且供應了北京中高檔賓館70%的牛羊肉消費量。除此之外，對于一個自治縣來講并沒有什麼出色的産業。

但是，如今的大廠已經變了模樣。

注：雙向八車道的道路

北京的整體規劃，是未來形成北京CBD、運河CBD、大廠CLD(中央生活區)，三中心齊發展的态勢。

我們可以看到，大廠整齊排布的樓盤，新修的寬闊幹淨的街道，上圖中的雙向八車道，這樣的道路北京也隻有長安街了吧。

大廠作為中央生活區，有整體規劃背書。

大廠分為四個闆塊：大廠潮白新城、大廠邵府（目前是一片待開發區域，基本都是村莊和耕地）、大廠夏墊、大廠縣城。

所以整體看來，大廠的四個闆塊，可以重點關注的是兩大闆塊：大廠潮白新城和大廠夏墊。

特别是大廠潮白新城闆塊，一河之隔緊鄰北京通州，坐擁潮白河優質水景資源，生活惬意；加之距離上的便利，未來可以共享通州的公共配套和資源，使之成為了大熱闆塊。

注：大廠潮白新城在建項目

大廠在其他方面也都有了新的進展。

大廠影視小鎮，打造大廠影視小鎮定位于“中國影視産業第一鎮”，小鎮以“影視 ”為核心發展方向，打造文化創意産業集群。

注：大廠影視小鎮圖片

大廠影視小鎮的日漸成熟，吸引了衆多優質的影視和國内知名綜藝節目的加盟，也帶動了整個區域的經濟發展前景。

另外，大廠還有很多優質産業園區，已經有一些企業入駐，并為未來進駐的企業預留出了位置。

注：大廠産業園圖片

大廠，已然不再是隻有牛羊肉産業拉動經濟的小小自治縣，環京也已經不單單隻是概念的炒作，逐步的規劃落地，必然帶來可期的發展前景。

四

最後，我們來聊聊香河。

香河最早出名于“肉餅”和“家具”，拉動經濟的當家産業當屬後者。

香河縣目前已發展成為全國第三、北方最大的家具集散地，并且絕大部分家具銷往北京。成為了北京居家置業的首選之地，這也是北京傳統服務業轉移京東的最好體現。

另外，香河還有"天下第一城"，很多重要會議和論壇在此召開；十多年來，人們通過"天下第一城"加深了對香河的了解；中國足球香河基地也在此，雙雙帶動了當地的旅遊經濟發展。

香河作為通州與北三縣協同發展的政策輻射區，又帶來了新的發展動力。

值得重點關注的香河北部新城，被定位為香河新中心，集中打造産業園主體産業區、倉儲物流産業區、産業園主體生活區、潮白河綜合休閑區。

如今的香河北部新城，是這樣的：

注：香河北部新城在售樓盤

香河北部新城的規劃也很整齊，城市感很強，已經超越了一個縣城的面貌了。

另外，香河北部新城還重點規劃了北京潞河醫院香河醫康院區 商業綜合體 文旅 教育協同的全方位配套。

這裡，放一張規劃圖，加深理解。

從圖中，可以清晰的看到學校--醫療--商業--住宅的位置。這些都是已經規劃在建和待建中的标的。

北京師範大學将在香河建設北京師範大學亞太國際教育培訓中心；

首都師範大學附屬香河實驗學校

首都醫科大學附屬北京潞河醫院香河醫康院區，計劃建成非營利性二級甲等綜合醫院。

注：香河新建醫療配套

除此之外，在交通上香河有敏捷公交車，全程高速直達國貿，這比燕郊和大廠都便利，重點是因為京哈高速不堵車。如此一來，不論是公共交通出行還是自駕通勤北京，都提供了很大的生活便利。

五

2019年，是需要思考的一年。

股市下跌，物價上漲，人們手裡的流動資金一時間不知道該何處安放最安全。

不動産依舊是安全、穩定、長遠可期的資産配置方式。

“因城施策”按住了每一個上漲瘋癫城市的刹車，剩下的餘溫，是巨大動力産生的慣性。

環京仍在發展中，發展仍可期待。有預期，就會有空間。尋找有規劃背書的優質區域和闆塊。

環京北三縣中的優質區域，價值是被低估的。

看準時機，盡早坐穩交椅。

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