臨港，一直以來飽受質疑之聲。

開門見山，兩個觀點：

1.臨港是上海樓市裡可以最快翻倍的闆塊之一，同時也是購入難度最低條件最簡單的闆塊；2.臨港的野心不是成為第二個浦東，而是成為第一個臨港。

臨港的質疑

臨港的質疑聲總結一下，其實就是一點：人口、産業導入與房地産開發的匹配程度。

簡單說，面對未來的主城區3.6萬套供應（核心區2.1萬套供應量），我們很自然會有疑惑，臨港的人口足以支撐起這個數字嗎？

而以往的經驗又告訴他們過度依賴土地财政的新城建設往往很容易發展成為鬼城。我看過很多新城新區的建立，誠然以上的質疑不無道理。但是，

我對臨港卻十分樂觀。

很多人把臨港新城理解為衛星城其實是不準确的。為了搞清楚這個問題，我覺得首先要搞清楚一個更原始的問題：到底成立新城的初衷是什麼？

上海從2001年開始到十一五規劃十二五規劃再到如今的十四五規劃新城，“新城”的定義是在變化的。

最明顯的就是從數量上看就從11個新城減少到5個新城。

細數各個時期的新城建立，滿足的是不同時代下對于城市的不同要求：

當下是第四階段，新城的構建更加成熟，也帶入了更多的新理念新技術。

從臨港的規劃上我們就能看到各個國家優秀新城的影子，可謂是取百家之長。

例如，臨港的102/103片區衆所周知的分别是以教育與科研為亮點的片區，區域内結合了大學以及世界級的科學家實驗室以及各大企業的科技研發部門。

這個就很類似于日本的築波新城與英國的密爾頓凱恩斯新城。都體現了在科技創新端的重視，非常符合構建以新經濟為主導的産業新城的理念。

105片區前的綠地規劃以及二環公園綠地，非常明顯的有新加坡登加新城的影子，将生态環境，城市治理的需求規劃的非常巧妙。

等等不一一贅述，臨港的規劃可以說是迄今為止中國土地上我見到過Z好的規劃沒有之一。

再來說說人口和産業。

250萬的體量絕對不是一個新城該有的人口目标，在歐洲甚至可以是世界級城市的人口量了。要知道目前整個大浦東也就560萬的人口。而這250萬的人口将創造超1萬億的GDP。

人口的素質也同樣需要保證，導入人口很顯而易見的不會是大量的低素質人口。那麼我們來看看，保證人口素質的規劃舉措。

10所世界級科學家實驗室；20個以上龍頭企業研發中心；50個以上國際企業總部；300家以上金融機構；1000家以上高新企業。

是毫無質疑的，這代表了臨港的上限極高，可以說在五大新城裡臨港是上限Z高的。

回到最開始的問題：

住宅量完全匹配未來計劃新增人口數量。再加上新城市的建立初期必要的土地财政可以加快城市基礎設施的建設速度，從而更快的推進産業與人口的導入。

臨港的落地能力

要知道臨港還隻是剛起步3年的新城，很多配套與産業還沒有完善，甚至可以說還在很初級的階段。臨港人口的高增速才是開始，未來真正意義上的高速增長期還未到來，新增購買力永遠不缺。

對比接下來兩年内的3.6萬以及2025年規劃的12萬，差距還很大。說明商品房的供應量在臨港的野心面前根本就不算大，哪裡來的天量供應一說呢？

圖表來源：臨港873公号

引用臨港873公号的圖，從臨港主城區的住宅量來看總計4.8萬套，結合上未來可售的3.6萬套，也就是說，實際臨港目前的套數隻有1.2萬套。

而臨港四鎮的人口分别是萬祥鎮3.1萬/書院6.1萬/泥城10萬/南彙10萬，總計30萬人口，2021年的人口增量約為6萬左右。

這麼看1.2萬目前現有人數匹配30萬存量人口，數量多嗎？

未來的3.6萬套匹配每年新增的6萬口人，難道不合理嗎？

然而就以目前的臨港初級的配套來說，對周圍區域的吸引力也是巨大的，未來這種吸引力隻會越來越強，這也代表着本地土著的購買力也會增加。

加之上文我們提到過臨港目前先邁了一隻腿而已，供應量大是必然的。所以不要帶着有色眼鏡看臨港，距離主城區60公裡的臨港是前無古人，但不代表存在不合理，沒有了解過還是不要妄下定義。

再看看配套的落地。

臨港的産業、學校、商業、醫療、軌交線路等都有很不少已經落地或正在建造了；最明顯當屬産業、學校與商業。

臨港産業複工熱力圖

從2020年2月的臨港産業複工熱力圖就能看出一二。而從738家新增到1170多家的人才住房企業名單也可以看到臨港的企業總體新增速度。

學校目前整個臨港規劃53所學校，在建17所。

已落地有：

幼稚園——海音幼兒園、冰廠田滴水湖、冰廠田臨港；

小學——明珠臨港、建平臨港、上師大附屬臨港；

中學——建平臨港、臨港實驗、上中東校。

其實臨港的規劃落地能力，有一說一是真的強。規劃與在建項目是在太多太多，可以連寫三篇介紹。

我隻想告訴你們在看過臨港之前，大虹橋商務區的塔吊數量曾經震撼過我，但對比臨港仍有不及。

為什麼是塔吊，因為這是我的一個判斷小方法，也是最直觀，最簡單判斷一個新規劃片區的落地速度的方法——塔吊與工地的密集程度。

相信我，那些黑臨港的朋友，去一次臨港，不要嫌棄16号線“戆度兒子”45分鐘的行程。

下地鐵轉一圈，你對于臨港的看法也會像我一樣，收獲一次震撼，一絲期待，一份選擇的底氣！

臨港的野心不是成為第二個浦東，而是成為第一個臨港。

如何看待買不買臨港

如果你是自住——已之蜜糖彼之砒霜

如果工作在臨港周邊那有什麼理由不選擇臨港？難道舍近求遠？

但遠處依然沒有次新成片交通便利且有社區氛圍的闆塊，所以這一類人可以毫不猶豫。

如果是要長途跋涉去到市中心上班的自住需求，那麼請您謹慎考慮，畢竟上海的購房資格與貸款資格是如此的金貴，短期内要置換也比較的困難。

如果你是投資——增量空間巨大

首先，投資看增量，自住看存量。而增量是大多數人看不到的，或者說大多數人看的并不長遠。

上文我們提到的質疑聲中的供應量問題，從存量來看太大了，但從增量的角度或者拉長時間來看，這個問題就不是問題。

伴随着城市建設的逐步完整，臨港的商品房價格自然會水漲船高。

所以投資買臨港買的是增量，同樣也要有足夠的耐心，将時間拉長來看。（短期内出貨的快進快出适不适合臨港的）

再者臨港的價格是有足夠的倒挂的，新房3萬多的單價，二手去年确有真實的5-6萬的成交價格，雖然有些虛高，但差價達到一倍的闆塊，買入總價段卻這麼低，對于買入條件限制還非常少。

以前要3.1人才才能挑選好房，最近你要是3.1人才可以整個臨港橫着走，随便挑。反觀同樣的大虹橋，即使樓市冷淡，也一次次的創下高積分神話。

所以綜上，我認為臨港是上海樓市裡可以最快翻倍的闆塊之一，同時也是購入難度最低條件最簡單的闆塊。

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