文：柳洋

我國的房子早已經供過于求。早在2017年的時候，空置房的數量就已經大約在6,500萬套，根據專家的估計，在去年年底之時，這一數額已經超過了1億套，現在不要說每年有大量增量房流入樓市，就算是這點存量房，也已經明顯供大于需求，樓市更加偏向于買方市場。

雖然有很多聲音強調樓市不會一直縮水，但種種迹象表明，樓市的下行趨勢仍在持續。相關機構統計，今年2月百強房企操盤銷售金額同比大降47%，較1月降幅擴大超過十個百分點，同比2021年1月降低57%。去年1-2月進入房企十強的最低銷售規模門檻值是400億元，今年僅剩200億元；百強房企門檻也從45.53億元降至20.9億元。企業推盤及營銷積極性也普遍不高，成交創近年來單月新低。

可見，目前樓市面臨的問題不僅僅是房價下跌，面臨的更大問題是房子賣不掉。目前，不僅投資客開始不再投資房産、轉而抛售房産，就是很多剛需購房者也開始駐足觀望，在等待未來房價的變化了。

面對如今模糊不清的房地産形勢，新政的發布似乎說明了一切。2月18日，12部門聯合發布了促進工業經濟平穩增長的若幹政策的通知，重點提到了财政稅費、金融信貸、保供穩價、投資和外貿外資、用地、用能和環境6個方面的政策措施。對此，有專家表示，從開年的項目推進來看，主要是為了擺脫對房地産的慣性依賴，以大基建取代房地産，2022年将是“新舊模式”轉換之年。

種種迹象表明，2021年已經成為了樓市的轉折點，正如獨立經濟學家馬光遠前不久發布的年終總結視頻說的那樣：“我國的房地産出現了1998年房地産市場化以來，大家第一次形成的共識，就是房地産要往下走了，房價永遠上漲的曆史已經結束了，2022年将成為中國房地産真正的新生元年”。

正基于此，最近一段時間，網絡上一直流傳着一篇名為“房價下跌時間表”的文章，該文主要觀點是未來房價會出現持續性的全面回落，在2025年房價最終會跌至一線城市平均房價2萬元/㎡，二線城市平均房價8000元/㎡，三四線城市為2000元/㎡。雖說這一數據是大家對未來房價的期望，但也不禁讓人思考：如果房價真的回落到這一水平，中國社會将會有怎麼樣的變化？其實針對這一點，專家早就給過回答。

房價下跌會使年輕人“幸福感”增加，生育率回升。近年來，快速上漲的房價讓不少人感覺身上壓力頗大，對于收入水平尚在及格線的人來說，想要在城市買房幾乎是不可能的事情，除非家中父母支持，否則幾乎是癡人說夢。

而如果房價回落到上述水平，無疑是為所有年輕人減輕負擔，這樣一來，他們就無需面對過大的生活壓力，也有了更多的時間和精力去享受生活，而且，還有足夠的精力去生孩子。彼時，我國的生育率也會進一步提升。

部分房企會面臨破産，炒房客也會相繼退場。有專家曾預言：如果房價下跌30%，那麼就會有八成的中國房地産企業難以生存。如果房價回歸4000元/平方米，那麼對于國内數一數二的房地産企業來說，就會出現利潤減半問題，那麼房地産企業破産的現象也會頻發。

在房價下跌的問題上，孫宏斌曾做過一次表示，未來房價不會跌，也不會漲，如果房價跌到30%，那麼很多企業都難生存。知名地産大佬潘石屹也曾說過，全國的開發商隻能承受20%的房價下跌底線，如果超出這個底線，将會有很多地産公司倒閉。而通過低買高賣來獲取巨額利潤的炒房客也将無利可圖。

居民消費能力提高，實體經濟崛起。對于一個國家來說，實體經濟是整個市場經濟的基礎。房價上漲雖然能在短時間内刺激經濟的增長，但不利于中國實體經濟的發展趨勢。而如果房價大幅回落，人們買房就不用再存錢了，生活壓力也會小很多。其大量的資産将用于度假旅遊、購物、餐飲等實體經濟。與此同時，也會有大量資金流向高新技術領域。最終，中國将在5G、人工智能、新能源汽車、機器人等領域取得長足發展。

但房價真的會跌到一線城市平均房價2萬元/㎡，二線城市平均房價8000元/㎡，三四線城市為2000元/㎡這一水平嗎？著名金融學家朱運來發表了自己的觀點：現在的房價下跌27%才是合理的水平，即我國合理房價應該在7300元/平方米左右。

為什麼是這個房價水平才合理呢？其實是根據居民收入水平計算的，根據國家統計局公布的數據顯示，2021年我國城鎮居民人均可支配收入47412元。按照一個三口之家兩個人工作計算，一年的收入就是11.3萬元，而一套90平方米房子按照7300元/平方米計算就是67.89萬，這樣計算平均房價收入比就是1：6，符合國際上公認的房價水平。

總的來說，未來的房價會持續下跌，但下跌幅、跌速均受地理位置的影響。未來，在“房住不炒”的大原則下，房地産業将會向着更加平穩健康的方向發展，不會出現大幅動蕩。

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