在過去的一周，成都樓市發生了數十起“群體事件”，涉及樓盤多達五十餘個，參與人數多達幾萬人，連續好幾天聚集在售樓部，幹着同一件事情——收房！

　　在很多買期房的寶寶心裡，收房是大事，絕對是要沐浴焚香更衣後方能進行。但是，小編隻想說：胸弟，莫着急，可能你隻是去幹架的！

　　房屋驗收全攻略

　　因為，買房時掉的坑，往往隻有等到收房才知道爬都爬不起來~

　　今天，小編就來理一理這收房的流程，以及收房過程中需要注意的要點。尤其驗房，房子驗好了，後期能省下不少錢呢！

　　到達售樓部後，會有專門的工作人員帶着你依次走流程。

　　收房流程一共有六步：

　　提交資料确認身份——填寫不動産辦理資料，确認契稅及面積差價——結清房款，繳納稅費——繳物管費——領鑰匙——驗房

　　收房流程

　　一、各種資料先交上去

　　在正式交房前的兩周所有們開發商那邊會郵寄“收房通知書”，收房通知書上會寫明收房當天你需要帶的各種資料，到了現場這些資料一股腦的交給現場工作人員即可。

　　資料包括：

　　身份證原件及複印件

　　戶口本原件及複印件

　　收房通知書原件（沒有收房通知書則現場簽一個申明即可）

　　購房合同及附件原件

　　售樓部一般會有複印機，業主隻需帶着原件到售樓部即可，會有專門的工作人員複印

　　二、算賬

　　交完資料會有專門的人帶你去“算賬”，即收房要繳納的稅費，包括契稅、維修基金、房屋面積差價以及其他稅費等。

　　驗房算賬稅務表

　　先說契稅吧，不同情況稅率不同。

　　契稅：實際成交價X稅率

　　首套房90㎡以下稅率1%，90㎡及以上稅率1.5%；

　　二套房90㎡以下稅率1%，90㎡及以上稅率2%；

　　三套及以上無論面積大小，稅率均為3%。

　　有的開發商會統一按照2%的稅率的預收，多退少補。首套房的你當然不願意啦，先别急，也沒人敢強制。可以先簽一個保證書或者出具房管局打印的證明，證明自己确實是首套房。

　　但如果你明明是二套房，卻在保證書上勾選“唯一住房”，并且按照首套房的标準來繳納了契稅，最終在辦理不動産權證書時出了問題，開發商是不負責任滴。

　　驗房保證書

　　我們都知道繳契稅是為了辦産權證書，所以在這一步你還需要填寫一個“不動産登記申請書”。

　　驗房不動産登記申請書

　　填了申請書就表明你同意讓開發商幫你代辦不動産證書了。

　　另外面積補差價也是大家比較關心的要點。到時候會有“房号面積确認書”。上面明确了合同面積和實測面積的差距，根據購房合同約定補差價。

　　房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差在3%以内（含3%）部分的房價款由業主按照約定的價格補足，面積誤差超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸業主；

　　房屋實測面積小于合同約定面，面積誤差比在3%以内（含3%）部分的房價款及利息由開發商返還業主，面積誤差比超出3%的部分房價款由開發商雙倍返還業主。

　　驗房面積确認書

　　小編當時的合同是隻補套内，公攤多的不管，還算比較合理。（關于補差價這個問題看這裡）

　　三、交錢

　　資料填完了，賬也算好了，接再來就是去财務處交錢了。

　　記得檢查一下有沒有算錯哈，都是錢呐~

　　四、還是交錢

　　以上三步是與開發商對接，從第四步開始就移交到物管公司了。

　　到物管公司，啥也别說，先把錢交了，預收物管費。每個樓盤的規定不一樣，一般是半年或者一年。

　　五、領鑰匙

　　領取鑰匙門和禁卡并簽《住宅鑰匙收到書》，領取《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術報告書》。

　　到這一步，工作人員會讓你簽“商品房交接确認書”，但并不會提醒你它有多麼重要，“交接”二字的含義就是你認為房子沒問題了。

　　一旦簽了，驗房驗出來的問題，開發商不給你整改你也拿他沒辦法，因為已經交接了！

　　所以，君君要提醒大家：交接确認書一定要等到驗房之後沒有問題再簽。如果房子需要整改，則等到整改完成後再簽。

　　以上五個步驟，在現場你會發現自己一直在重複兩個動作：

　　簽字

　　按手印

　　簽字

　　按手印

　　一發現有什麼不明白的，現場的人都隻甩給你一句話：合同上是這樣約定的，你自己去看嘛！

　　尼瑪，現場那麼多人，你讓老子怎麼能靜下心來，合同那麼厚，翻都翻不到重點。

　　所以，最好的就是在收房前，把合同仔細研究一番，了然于心。

　　六、驗房

　　收房最關鍵的一步就是驗房。隻有驗收合格後，在商品房交接确認書上簽完了，收房才算真正完成了，才能正式進入裝修階段。

　　很多寶寶驗房就僅僅是看看地上有沒有坑；牆上有沒有洞、開沒開裂；光線好不好就完事了，心想反正都是要裝修的。确實，等到裝修時，你就會發現，那些問題，裝修也挽救不了。

　　有條件的最好找專業的驗房師傅，這樣會比較全面的把房子的問題都找出來，以方面開發商整改。

　　1.先從門看起

　　肉眼檢查門是否完好，有無劃痕，是否傾斜變形，門框的密封是否嚴密，門和鎖開關應是否靈活。

　　肉眼檢查門是否完好，有無劃痕，是否傾斜變形，門框的密封是否嚴密，門和鎖開關應是否靈活。

　　驗房先從門看起

　　▲驗房師傅會将問題寫上牆上

　　據網衆驗房的廖師傅介紹，判斷自家入戶門是防盜門還是防火門有一個小竅門，一般防盜門是内開，防火門是外開（不排除特殊情況哈）。

　　2.牆面空鼓

　　空鼓是交房中最普遍問題之一，有大有小。按照規定，如果空鼓面積大于20cmX20cm，則需要開發商整改，如果小于則不需要整改，後期裝修過程中即可修補。

　　空鼓的危害在于牆面刷乳膠漆，或貼牆磚後可能變形、開裂和脫落，後期再想整改就會花掉很多冤枉錢。

　　驗房牆面空鼓

　　廖師傅檢查空鼓的方法則是拿空鼓錘“掃刮”牆面。如果出現空響，則用空鼓錘輕敲周邊，以确定空鼓的範圍有多大。

　　3地面空鼓

　　地面空鼓的檢測方法和牆面一樣，也是驗房師傅拿着空鼓錘逐一“掃雷”。

　　驗房地面空鼓

　　4.陰陽角垂直

　　地面測完之後，再檢查陰陽角是否垂直，将紅外線水平儀放在房間的中心，打開垂直投射紅外線，投射到需要檢測空間的轉角線上看紅外線和牆體轉角線是否重合。

　　驗房陰陽角垂直

　　如果出現偏差，這說明前期施工不标準，但是呢，這個問題也沒辦法讓開發商整改，隻能後期裝修時，注意調整傾斜度。

　　5.測量房間尺寸

　　一方面是檢測各個房間的大小，君君前面提到了實測套内面積，那個是房管局來測的，如果你不放心，可以把驗房師給你測的面積大緻加一下，差不多就是你家的套内面積了。

　　驗房測量房間尺寸

　　另一方面是測層高，先看購房合同上寫的是層高還是淨高。

　　如果寫的是層高3米，那麼實際測出來的淨高就是2.85米左右，合同上層高2.9米，實測淨高2.75米左右，誤差在2cm以内都是正常的。

　　如果合同上注明“淨高”，那實測的數字就應該是合同上的數字。

　　驗房測量房間尺寸

　　6.檢查窗戶

　　檢查窗戶，一方面是窗邊與混凝土接口是否已做到沒有縫隙，開關窗戶是否太緊，開啟關閉是否順暢。窗台和陽台下面有無水漬，如有則可能是漏水。

　　另一方面還要檢查玻璃是否完好，使用的玻璃是否合規，國家規定7樓以上必須要用3C玻璃，7樓以下不做強制規定。

　　驗房3C玻璃标志

　　7.衛生間

　　衛生間主要看是否滲水，驗房時如果開發商沒有閉水，則等到裝修進場前再做閉水實驗。

　　驗房衛生間是否漏水

　　另外要查看衛生間管道是否有紅色防火圈。如果本層發生火災時可防止火順着立管引到上層去。

　　衛生間牆上的管道洞口，如果是對着室外的，則洞口需要外低内高，以免下雨天，雨水倒流入室内。

　　驗房衛生間管道是否有紅色防火圈

　　檢查衛生間的等電位箱是否正常，注意裝修時，一定要把等電位箱内的地線接好，這個是防雷的。據說之前發生過未接地線，女子洗澡被電死的事故。

　　驗房衛生間電位箱是否正常

　　驗房師傅還給了衛生間的裝修建議：

　　進場前，閉水實驗48小時，并排水實驗

　　水管打壓2次，每次30分鐘左右

　　回填衛生間最好用碳渣，忌用建渣

　　8.廚房

　　廚房檢查是否有燃氣報警器，燃氣管道是否完好。

　　驗房衛生間是否有燃氣報警器

　　注：如果你覺得自家的燃氣管道路線不合理，是不能自己修改的，必須要燃氣公司來整改。

　　9.測試電源

　　最後就是電源檢測了。

　　電源檢測是驗房中十分重要的一步，因為電源涉及到用電安全和後期裝修過程中的二次改造，電路是否正常，每個插座電線是否齊全，都影響到業主以後的裝修和使用。

　　驗房測試電源

　　先看電箱内，各個開關是否正常，開關下面是否有對應的标注，以方便業主後期使用。

　　然後将室内所有照明燈打開，觀察每個空間的照明是否正常。随後，利用驗電儀，對室内插座一一進行檢驗

　　驗房室内各個插座開關是否正常

　　10.其他細節檢查

　　主卧是否有緊急報警器，不管是精裝房還是清水房，主卧内都應該配有一個緊急報警器，直接連接物管中心，如果家中出現搶劫強奸，可手動按下緊急報警器，通知物業保安，保障業主人身安全。

　　另外，客廳多媒體箱内最好配一個插線闆，如果合同裡沒有，就裝修的時候自己按一個上去。

　　尼瑪，也隻有收房的時候才曉得一個插線闆都是在合同裡約定好了的~

　　最後将驗房的問題整理出來，反饋給開發商。

　　驗房問題反饋給開發商

　　購房合同上約定了整改期限，切記等到整改完成後再簽“商品房交接确認書”，這是關鍵，快拿小本本記好了！

　　也不排除會有美女獸獸勸導你先簽交接書，美其名曰“先簽先整改”，“大家都是這樣的”……

　　潛規則嗎？咳咳！醒醒哈，整改都是整棟包出去的，包工頭們才不會管你有沒有簽字呢。

　　以上就是整個驗房的流程了，拿着購房合同，對照着交付标準，看看您有沒有中招！

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