這幾天福州更新了一些備案，今天就來全部聊聊這些備案的相關情況。

悅樂郡A區，最後一棟A3領取了備案，備案均價35553，合計46套，公攤24.49%，除了頂樓複式外，剩下都是167平米，定位2T2闆樓。

分析：對于悅樂郡AB區，來自同一幅土拍地塊，目前推出最後一棟，标志着這個項目也進入尾聲，項目合計267套，分批開盤，都做到了熱銷，如今最後一棟，房源面積也是最大的。

從備案均價來看，A區3.53W，B區3.37W，這次A區最後一棟備案均價跟之前的持平。

對比當初底價拿地，樓面價15849元/平，在沒有太大的壓力情況下，做到高去化，可以說榕發在這個項目上，也賺了不少。

對于這次樓棟，從區位來看，靠近塔頭路，存在較大的噪音影響，同時依然是底商兩層。

不同于A區開盤的兩棟2T3連廊樓，這棟定位大戶型，采用2T2，不過由于樓層高達25層，所以即使是167平米的大戶型，公攤依然達到了24.5%，按群友的話就是又一個花百萬買公攤。

從總價來看，套均600W，雖然是最貴的一棟，整體來說壓力也不小。

從A區開盤兩棟的去化來看，雖然做到高去化，不過剩餘房源大部分都集中在151平米的端頭，可以說這也一定程度反應了樓盤的購買力情況。

對于這次的樓棟，比151平米，總價貴50-70W，當然從戶型設計和梯戶比來說，這次的也相對更有優勢。

從戶型來看布局采用大面寬，客餐廳做到南北通透，缺點在右側衛生間是暗衛，不過總得來說，依然強于之前兩棟的戶型布局。

當然對于悅樂郡，去年榕發底價拿下了塔頭七期出讓地塊一，樓面價17452，與不少房企操盤一樣，在熱銷盤附近，所以沿用項目名，就成了目前市場的悅樂郡三期。

從樓盤來看，隻有一棟住宅的社區，加上非純闆樓的設計，對于有意向的剛需，可以保持關注。

項目備案5号樓，隻不過一備案就全部是抵押狀态，這也導緻備案價無法查看。

對于樓盤而言，在備案之前幾天，就已經刷屏福州樓市，2.2W任選的口号，如今備案看到抵押狀态，不知道是好事還是壞事。

當然對于福州，面對房企全面暴雷，未來這樣的案例是否會常态化，也值得關注。

對于備案，即使被限制無法查看，不過數據依然有方法獲取，下面就來看看數據（不保真）。

從備案均價來看，5号樓均價2.84W，之前已經備案的2号樓，均價2.64W。

從樓層差價來看，同樓層5号樓要比2号樓，貴2K。

此時結合放出的優惠來看，由于5号樓，2層和3層差價達到了4K，所以2層的優惠力度反而是最低的。

當然對于購房者，面對如今房企的一系列操作，相信周末的刷屏，也成了過眼煙雲。

項目在周末首開上市，備案4棟住宅，備案均價3.96W，合計198套，戶型：149、178、211。

12#：均價4.17W，公攤19.3%，48套，25層，兩端都是211平

13#：均價4.14W，公攤25.3%，50套，26層，東端147，西端178

17#：均價3.63W，公攤26.3%，50套，26層，兩端都是148平

9#：均價4.14W，公攤25.3%，50套，26層，東端147，西端178

分析：對于首次備案的四棟樓，也很符合常規開盤模式，盡量把每種客源都覆蓋，從公攤來看，都不低，理由不用多說了，參考悅樂郡這次的情況。

從備案均價來看，土拍指導價3.5W，有精裝要求，從最終均價3.96W來看，預計精裝在5K左右，跟之前預期分析差不多。

看到項目備案價出來，很多人在吐槽，不過在如今的樓市，這樣的情況已經不少見。

不過很多時候，依然建議有意向的購房者，多靜下心來看，認真比對價格看看。

對于玺雲的首次備案，性價比如何，個人感受，性價比喜憂參半。

從均價來看，17号樓全部149，均價3.63W，13、9号樓，兩棟均價4W左右，不過東端149，西端179，同樣的樓層，西端比東端貴3K。

綜上，項目對于149的房源，給出最低的單價布局，整體均價在3.75W左右，179反而并不低，均價在4.17W，210均價在4.17W。

當然這還不是全部，項目做了92折的力度。

可以說這個力度并不低，在折扣完，149的均價變成3.43W，179，210均價變成3.84W。

此時面對這個價格，149平米，3.43W精裝，最容易對比的有兩個項目。

首先就是隔壁的名城紫金九号，項目兩棟樓王定位大平層，其中2号樓，戶型156平米，公攤27.8%，備案均價3.38W。

備案均價差3K多，不過一個精裝高門檻品牌房企，一個是毛坯低門檻。

當然更大的差異在于，玺雲是92折，而名城紫金是額外加價。

所以最終的情況變成，去年買入紫金大平層的毛坯均價在3.5W左右，如今玺雲精裝均價3.43W。

當然樓棟的位置也存在差異，畢竟名城是樓王，而玺雲是沿街，基本就是雞頭和鳳尾的差異。

此時面對這個情況，除了紫金外，當初建發和玺，毛坯均價3.2W，如今看到同樣房企操盤的項目，精裝3.43W，考慮時間成本，和玺估計保本難度也不低了。

除了對周邊剛改盤的影響外，目前金山在售的大平層，就是三環邊的萬科城市之光，項目雖然給出了一系列優惠，實際就是95折，南區165平，折後均價3.15W，公攤24.6%。

雖然樓盤均價更低，也有精裝，不過面積差15平米，最終導緻總價基本一緻，都在500W上下。

所以，可以說玺雲在價格的操盤上，直接把整個金山的剛改産品，都打爛了。

房企放出熱銷海報，從這次的定價來看，一半房源是精裝3.4W左右的149平米，個人感受，去化率不會低于50%。

如果項目賣不動，受到波折的不止是房企，而是整個金山的剛改項目，因為目前的售價已經壓制周邊已售樓盤。

對于近期備案的項目，不少還是以改善為主，對于市場而言，選擇性也不多，按目前來看，剛需基本都隻剩下關注南二環的四大國企純商盤了。

8月網簽已經低于2000套，近期的新低，不過從輿論風向來看，似乎有一點點曙光出現。

對于購房者，多觀察，面對備案價，最好關注實際優惠情況。

随着土拍指導價擡高，後續的備案價會持續走高，當然一直以來備案價，要麼拿來加價，要麼拿來打折，參考意義已經不再那麼大。

當然購買期房，還是一點，多思考時間成本，以及能否安全交房。

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