好久沒去南湖了。

在廣州的豪宅體系中，這裡曾經占有很重要的一席之地。

最近，南湖闆塊的一個高價盤項目存在感很強，也将南湖闆塊拉回到廣州豪宅買家的視野當中。

同時，南湖的一些利好消息，也讓我們對這個闆塊未來的前景，多了幾分興趣。

實踩歸來，我們對這的最深印象，依然是南湖闆塊的豪宅成色。

隻是，廣州的豪宅時代和購買邏輯，已經變了。

01

一個很有意義的問題是：

為什麼南湖闆塊的住宅，基本都是以豪宅為主。

如果你去過，就明白，這并不難理解。

從地理位置來看，從同和往上，就到了南湖。

南湖加同和，可以說是天河北的延伸，由廣州大道連接貫通，往前可達市中心，後方背靠白雲山。

而且，南湖周邊的市政主幹道有廣州大道，北雲大道，沙太路，同泰路，同和路。

是不是覺得，位置挺好。

「地鐵 快速路」的接駁系統，也破解了之前闆塊的交通困境。

即便，嚴格意義上的南湖，距離地鐵，還有距離。（補充說明：地鐵三号線穿過南湖南面，在南湖南面同和以及西南面永泰設站，但在南湖并無設站）

但實際上，南湖絕大部分時間，依然隻能依靠廣州大道這一條主幹道去串聯主城區，這一點，是華南快速幹線或者沙太路所不能解決的。

華山一條路的交通弊端，還是存在。

要知道，更往主城區一點的同和，就已經為之所困。

更不要說南湖。

其次，配套缺乏。

簡單概括來說，商業不行，醫療還行，教育一般。

以商業來說，雖然近幾年來，購物中心等商業配套陸續引入，慢慢豐富了片區周邊商業業态，但必須承認，這裡并沒有高端購物中心，大多為普通體量的商超。

而且，這些配套，基本集中在了同和地鐵站一帶。

至于産業，說來尴尬，對比其他闆塊，目前這裡除了健康産業比較突出之外（同和），幾乎沒有太大的優勢産業。

就連闆塊曾經算是人流天花闆的南湖遊樂園，如今也僅僅閉園改造階段。

而從同和（南湖）的闆塊介紹來看，這裡的産業集中集中在這麼四個方面：

南湖生态旅遊綜合開發項目、中醫藥文化旅遊區、綜合型汽車産業集聚區、總部商務辦公區。

顯然，未來能夠真正成為拳頭産業的，其實隻有前兩者,而且進度并不快。

比如此前所公布的廣東南湖遊樂園改造項目，預計竣工時間，是2024年。

交通一般、配套一般、産業一般、環境舒适、遠離喧嚣，這些基本點放在一起，和我們常規理解的普通住宅，不會産生太大的契合度。

對于剛需/改善買家來說，買在這，一是需要習慣不足，二是需要接受漲幅跑輸大盤的挫敗感。

确實很難。

02

不過，南湖闆塊的（剛需/改善）之痛，在豪宅買家看來，有時候反倒是個賣點。

交通一般、沒學位，沒商業，一位專門做白雲市場的中介朋友告訴盤叔，這幾點對于豪宅買家來說，往往都不算事。

豪宅買家更看重的，還是南湖的舒服和山水資源。

這就是為什麼我們偶爾會聽到，南湖闆塊的擁趸者這麼說南湖：

天生麗質難自棄，一朝選在君王側。

聽上去，是這個道理。

從業十幾年，盤叔也看了不少南湖闆塊的豪宅項目了。

頤和高爾夫莊園、新天半山、山水庭苑……，而且大多數開價不菲，屬于少數人能買。

比如頤和高爾夫莊園，就賣出了廣州别墅第一個總價售價過億的。

他們是有資格高調的。

廣州極少見的湖山組合。

獨特的湖山優勢，可以讓南湖成為廣州主城目前最具隐居氣質的樓市闆塊。

在這一點面前，剛需買家更為看重的交通、配套等不足，似乎微不足道。

确實，這些項目，現場率先打動盤叔的地方，都是環境。

其次才是産品。

03

目前，南湖闆塊豪宅新盤不多，有且僅有一個：

新天半山道。

放在當下的南湖，我們相信它依然是當下南湖闆塊值得一看的豪宅。

從此前的新天半山，到現在的新天半山道，南湖豪宅依然保留了在産品力和資源上的優勢。

去山頂，就能看到它的好。

這句話，是項目一位銷售跟盤叔身邊一位有能力買這的朋友說的。

至于二手豪宅，這裡也并不少。

随便一家門店，都能看到不少房源。

南湖闆塊的門店中介看到盤叔在看門店的二手信息，就極力推薦。

但他也很坦率告訴我們，相比其他闆塊的二手豪宅，這裡的二手豪宅漲幅不算快，二手買家看重的，還是環境。

我們也相信，雲山 南湖，依然是南湖豪宅有别于其他廣州豪宅的地方。

隻不過，要打動現在的廣州有錢人，不那麼容易了。

原因有幾個：

一，南湖闆塊的價值雖然有，但并不紮實。

原因，前面都說了。

有時候，山水資源不是唯一的。

更何況，其他闆塊的豪宅，也不見得缺乏資源。

抛開雲山珠水，即便是牛奶廠的豪宅盤，也有着不錯的山體資源。

二，現在的有錢人，更喜歡繁華感當中的稀缺性。

前兩天，有幾個朋友問盤叔，琶洲南TOD值不值得入手，有沒有渠道介紹去看看項目。

問到他們感興趣的點。

基本上，都是看好琶洲未來的居住稀缺性。

這就是為什麼琶洲南TOD、保利冼村項目會更被關注和追捧的最大原因。

即便盤叔覺得，現在的琶洲南TOD，熱度似乎有點過頭了。

三，南湖闆塊，存在感不強。

近年來，廣州的豪宅流派，雖然依然以雲山珠水為核心，但随着城市格局的變化，豪宅闆塊也在發生着變化。

珠江新城、白雲新城是傳統的豪宅闆塊，依然堅挺。

而琶洲、創新灣則屬于後起之秀。

除此之外，還有五山、牛奶廠這一類和南湖一樣優缺點明顯的單薄豪宅闆塊。

對南湖闆塊來說，競争太大了。

加上太久沒有豪宅和供地，存在感實在有限。

要知道，如果勉強把南湖闆塊範圍擴大點，該闆塊上一次賣地，還是在2013年。

彼此，由佳兆業以2.56萬/平拿下的同寶路地塊，并開發成如今的佳兆業天墅。

所以，南湖雖好，但時代變了。

要是你問盤叔，南湖買個豪宅，好不好。

我會告訴你，還是很不錯的，而且價格還不一定低。但如果你不是非南湖不選的話，其實廣州現在的選擇，其實很多。

不一定非要吊在一棵樹上。

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