1、“公攤”是什麼？

我們常說的“公攤”指的是共有建築面積的分攤，是各産權共同占有或共同使用的共有建築面積，它與套内建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。不動産權證上所标注的面積為商品房的建築面積，公攤面積的大小關系到得房率的高低，如果公攤大的話，套内面積自然就小，反之亦然。

2、“公攤”的規範性依據是什麼？

根據《房産測量規範》（GBT 17986.1/2-2000）:

建築面積＝套内建築面積＋公攤面積

公攤面積＝公攤系數×套内建築面積

公攤系數＝總公共分攤面積／（套内建築面積×總套數）

套内建築面積＝套内使用面積＋牆體面積＋未計算的陽台面積。

3、“公攤”包括哪些建築部位？

公攤面積主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室、為整幢樓服務的公共用房和管理用房的建築面積等。除此之外，還包括套與公共建築空間之間的分隔牆等公用的牆體的面積。

注意：獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面。

4、住宅地下室設置的庫房是否屬于“公攤”？

作為買房者經常會遇到單獨出售的地下室庫房，那麼這個地下室免得到底是本幢樓棟所有購房者共同買單的“公攤”面積，還是可以單獨出售的“私有”面積。這個從規範角度的區别是，這個地下室是否是“獨立使用的地下室”，如果被定義為獨立使用的地下室，可單獨出售，但是該部分面積無法辦理獨立産權，一般是備注在對應購房者的不動産權證的備注欄中的“地下建築面積”。

5、普通住宅的公攤系數是多少？

不同的梯戶比、戶型大小、樓棟業态（高層、洋房、别墅），公攤系數也有所差異。普通住宅的公攤系數如下表：

6、公攤系數是不是越小越好？

大家買房購買的建築面積＝套内建築面積＋公攤面積，因此買房購買的不隻是室内居住，還有由公攤部分支撐的社區服務，如果開發商為了好賣房過度擠壓公攤，會導緻社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。過去的筒子樓得房率（套内面積占比）很高，但配套設施少、公共服務差。因此，公攤系數并不是越小越好。

7、“公攤”是否增加購房者的成本？

羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發商也還是算到房價上。因此無論是公攤面積計價還是套内面積計價對購房者而言，隻是計價方式有所改變，對總房價并不會産生太大影響。

但是需要注意的是，公攤面積會衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。

8、我就是搞工程的，“套内面積”是否可以自己核實？

有人說了，“公攤”不好算，那我反過來算套内建築面積總可以吧！前面講了，房屋的套内建築面積由套内房屋使用面積，套内牆體面積和套内陽台建築面積三部分組成，如果有詳細的設計圖紙，可以算。其中牆體面積和陽台建築面積可根據建築面積計算規則詳細計算，問題是第一部分的套内房屋的使用面積本身計算起來并不容易，除了我們可以直接用尺子測量的空間外，還包括了：不包括在結構面積内的套内煙道、通風道、管道井等以及内牆面裝飾厚度等等。因此即使作為相對“專業”的你，也不一定能準确算出來套内建築面積。

9、關于房屋相關面積的權威數據到底從哪獲取？

開發商辦理商品房預售證過程中，由房産管理測量人員先對房屋面積進行提前測繪（根據圖紙計算），并将測繪所得數據作為房産買賣合同面積的數據。這個數據是一個預估面積，在交房前，房管局會進行實際面積測量。因此預售時是設計階段的圖紙數據，一個是竣工後的實際所得數據，兩者正常肯定是有偏差，開發商會要求購房者根據實際測量面積進行多退少補。

因此要獲取權威的數據，需要到房屋所在當地房管局查詢相關數據以及上面提到的“地下室”到底是否為“獨立使用的地下室”也需要通過這種方式查詢。

10、普通購房者在購房時需要注意什麼？

最近看到很多新聞，交定金的時候銷售人員口頭承諾公攤系數20%，簽合同的時候成了30%，如果不買定金還不退，這不是吃了啞巴虧？

因為作為普通的的購房者，隻有在合同簽訂時，才能從購房合同中看到相對準确的公攤系數。所以為了避免踩坑，購房者在繳納定金并簽訂購房意向書的時候建議要求開發商将相關面積數據寫到協議當中，對于套内建築面積可以給可接受範圍的正負差。因為作為開發商在賣房時，即使還沒有拿到預售證，根據實際的設計圖紙，已經可以計算出相對準确的面積數據。

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