拿地前規劃設計?記者 | 牛钰編輯 | 傅林林，下面我們就來聊聊關于拿地前規劃設計?接下來我們就一起去了解一下吧!

拿地前規劃設計

記者 | 牛钰

編輯 | 傅林林

“雙集中”供地機制實行以來，央國企的身影就頻繁出現在各地土拍市場，這其中以建築為主業的中建系地産成為拿地的一股不可小觑的力量。

6月初落幕的北京二輪土拍中，中建二局旗下的地産開發公司中建玖合初露鋒芒，報名最熱的朝陽區地塊。出價環節雖不似兄弟公司中海與中建一局般積極，卻在“地價 政府份額”觸底後的搖号階段成為幸運兒，最終以66.8億将地塊收入囊中。

與二局初入北京土拍市場不同，一局旗下中建智地，自去年以來就斬獲頗豐，從去年至今已經拿下三宗地塊。

而在去年下半年，三局旗下地産公司曾以聯合體形式拿下兩宗地塊，其中海澱區京昌路地塊已建成“中建壹品·學府公館”，5月21日剛開始線上選房就實現了售罄，當日銷售額超百億元。

不止是北京，去年下半年至今，中建八大工程局在全國土拍市場遍地開花，包括上海、蘇州、杭州、廣州、重慶等熱門城市。

作為房企乙方的承建商，如今中建自主拿地規模頗為突出，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此認為，中建系資金實力較強，并且行業經過大變動後，顯得這類央國企拿地的動作更加明顯，這種趨勢短期還是會持續的。

隐形地主

作為建築公司，中建系的業務涉及前期設計規劃、建設、開發等全流程，因這層與房地産天然的關系，中建觸及開發端曆史悠久。

早在2013年，中建集團将其房地産事業部、中建地産公司及中建國際建設有限公司運營之房地産發展業務注入子公司中海，并稱原則上不再新增直營房地産開發業務，以規避同業競争。

現在各工程局積極拿地，似乎對上述約定有所違背。不過當年的承諾中也早已注明“屬下各工程局及設計院等運營之房地産發展業務除外”，意味着八大工程局自有的地産開發業務可以保留運營。

中建内部人士也對界面新聞表示，八大工程局地産開發業務與中海系不存在同業競争問題，這是在合并之前就有的地産開發分公司。

而現在的中建地産已成為其内部各局院地産業務所使用的品牌，主要業務為一、二線城市的地産開發，以及三、四線城市地産項目的屬地化經營。

界面新聞梳理中國建築年報發現，2013年中建地産購置的土地儲備362萬平米，同期中海新增土地儲備1217萬平方米，2013年-2015年，中海銷售額從1000億直奔3000億，而中建剩餘的房地産業務銷售額僅從200億升至600億，始終難達千億大關。

轉折發生在2018年，中建各局院地産開始走出各局總部，走上全國化的道路。這一年中建地産實現銷售額946億元，同比增長54.8%，存貨超六成集中在一線和省會城市，随後，中建地産在2019年實現了千億。2020年開始，中建先後進入北京、上海、廣州、山東、溫州、蘇州等城市頻繁拿地，近幾年的土儲逐漸逼近中海。

去年下半年以來，中建系的拿地、銷售勢頭強勁，在中海全年新增土儲同比縮減情況下，中建地産的土儲增長與去年基本持平，期内合約銷售額1238億元。而年報中的表述也可以看出二者應對市場不同的策略，中海地産為“理性把控投資節奏”，中建地産則是“豐富土地獲取路徑和方式”。

據中指研究院數據顯示，2022年1-5月，中海的權益拿地金額與面積均在前五之内，而八局、一局、三局及五局的地産開發平台也位列TOP100之列，若僅合計這四家公司的拿地金額，總計135億元都可位列全國前十，與萬科、保利差距并不遠。

1-5月份全國房企銷售排行TOP200中，中建旗下上榜從高到底分别為五局、三局、一局、八局以及七局，合計銷售額507.9億，可位列第12名中國金茂之後。

但這隻是粗略的明面計算，由于中建八個局院各自獨立，中建地産被拆分為各個局的業務，僅會在報表中合體，被割裂的品牌讓其知名度及識别度遠不及中海，規模也被忽略，成為隐形“地主”。

加碼地産

中建系拿地的突出表現，一是由于當下諸多房企的審慎投資，二是由于其内部改革與大環境刺激。

界面新聞注意到，2020年開始，中建各局旗下的三級子公司，開始合并成為房地産品牌公司。

2020年6月，中建一局房地産開發有限公司正式更名為“中建智地”，深耕京津冀和長三角，旗下有四大産品系，三大業務闆塊，分别為地産開發、商業運營以及物業服務。

2021年3月，中建三局房地産公司正式更名為中建壹品投資公司，将原有的五家公司地産業務合并，彼時中建三局表示：未來新公司做大做強的決心将更加堅定不移。

同年8月，二局也将其“北京中建地産”更名為中建玖合。中建二局内部人士對界面新聞表示，在房地産方面的發力主要是因為局裡在“十四五”規劃中提及，要加大地産業務，調整産業結構。目前中建玖合大概有四個住宅項目，一個正在建設的臨港金融中心，以及北京朝陽太陽宮地塊。

整合更名的背後是要将品牌獨立化，從而繼續加碼地産業務。實際上，雖然房屋建造為各大工程局的主業，地産業務僅占小部分，但地産的毛利潤占比卻更多。以2021年數據為例，房地産開發僅占總收入17%，毛利潤占比卻高達34.1%，這還是在房地産行業普遍出現毛利潤下滑的情況下完成的。

不難看出，進入開發端，補足産業鍊，提升利潤，是各局加大布局房地産業務的重要原因。而當下土拍市場遇冷，以充足資金低價拿地，或許是最好的時機。

八局旗下的中建東孚加大地産投資趨勢更為明顯，今年以來其拿地金額有200多億，最近剛在江浙滬拿了5塊地，業務布局已覆蓋到了山東、四川等區域。

“主要是地方政府歡迎央企去當地開發，甚至有兜底的要求。”中建八局内部人士透露，受行業影響，從去年開始部分房地産項目會因地産公司債務問題停工，作為乙方的建築公司不得不墊資，還面臨拖欠施工費用的問題，所以集團到公司層面，都更有動力直接拿地參與一線市場開發。

2021年，在中建各局中，八局是産出利潤及淨資産最多的。八局最早于2008年成立房地産三級公司，2013年便有了“東孚”這一标簽，并從傳統地産開發商轉型城市綜合開發服務商，除了商品住宅，旗下擁有商業地産運營管理，涉及商務、商業、公寓、酒務以及康養業态，甚至跨界開發運動品牌、教育、文旅等産品，已經像諸多市場化房企一般開始尋找新賽道。

紮堆入京

各局一系列促進房地産發展舉措中也伴随着組織架構的調整。據了解，東孚、玖合、智地等紛紛設立了區域公司、城市公司，以聚焦區域、細化增長目标。

按照各局房地産業務的區域布局，八局主要是長三角、山東、西安；三局地産涉及武漢、重慶、成都、西安、大灣區；五局主要深耕長沙區域；二局集中在河北、上海等地；四局、五局、六局、七局分别深耕廣東、湖南、天津、河南。

但一個明顯的趨勢是，意圖做大市場的各個分局最近選擇紮堆入京。據統計，中建八個局中已經有一半的地産公司在北京布局，分别為一局、二局、三局以及五局，其中，五局是牽着三局的手于去年下半年一起進京的。

在正式進京前，中建三局還曾于去年初聯合鄂旅投置業集團，以底價約14.66億元，成功摘得大興區瀛海鎮共産房用地。

但北京市場的業内人士對中建地産品牌較為模糊，有TOP10房企人士表示并不熟悉該品牌，而5月21日開盤“日光”的中建壹品·學府公館，主要是因為位于海澱區北四環位置，為政府持有10%份額房，所以即便存在高速路噪音等問題，也是非常好賣的。

“北京不缺這種需求，缺的是類似的稀有地塊，中建二局拿下的太陽宮地塊，也很有可能非常好賣。像中建這種本身搞建築的企業，相對而言成本會比較低。”上述人士對界面新聞表示，去年下半年以來土地市場競争不再激烈，給房企留有一定的利潤空間，關鍵是企業如何看待項目銷售預期。

也有市場分析人士表示，對中建二局這種産品較少，定位不清晰的房企來說，并不能判斷其會産出什麼樣的産品。

中建系的大哥中海，入京已經27載，先後投資開發、運營了50餘個項目，據其官微介紹，2018年-2021年，其攜手北京新城公司連續4年位居北京銷售額榜首，上個月中海彙德裡成為北京成交最多的新房項目。

從目前中建各局地産平台的官方信息來看，綠色建築、科技建築、健康人居等是其主要的優勢，這一點與北京中海的價值基因類似。不過，僅靠此并不是中海連續四年霸榜的原因，有樓市分析師對界面新聞表示，“産品力、戶型”是中海在北京成功的關鍵。

北京的新房市場自去年下半年以來處于冷熱分化的狀态，有十分難搶的融創學府壹号院、永定府、中建壹品·學府公館，也有去化困難的遠郊樓盤，朝陽新房集中在王四營、崔各莊闆塊，尤其是去年一批次在土地市場上高價拿地的項目。

下半年北京新房市場競争依然激烈，新房供應上升使得内卷升級，據中原地産研究中心統計數據顯示，截止4月底，北京新房存量達9.1萬套/1314萬平方米，若按近6個月平均去化速度計算，現有可售貨存量需要25個月才能去化完畢。

數據顯示，5月以來已經有12個項目取得了預售許可證，不過受疫情影響，這些新盤開盤時間均有所延後。加上6月份原本就計劃開盤的項目，這意味着，新房市場複工即“開戰”的信号明顯。

中建系陸續入京，目前“各自為營”為主要打法，他們面對的不僅是中海這個老大哥，還有深耕北京市場多年的華潤等房企，以及兄弟局的競争，能否将旗幟立穩，還有待市場驗證。

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