地王沒了，品質來了

今年以來高新區樓市明顯冷清了不少，原因也很簡單，那就是無房可售，特别是最近随着卓越和悅、中歐D10地塊基本清盤，綠地觀瀾半島洋房即将收官，高新區即将步入真正意義上的無房可售。

當然較真的朋友可能會說，還有新城雲樾曉院、世茂璀璨天樾、保利科創紫荊閣還有少量别墅，但是對于高新區樓市大局來說，已經無關緊要了。

在這種情況下，想要入手高新區的購房者還有哪些機會呢？近期，随着青島第二次集中土拍的公布，高新區大量優質住宅地塊即将上市，再加上此前已經供應即将上市的存量住宅，未來一年，高新區至少将會有上萬套房源陸續入市。

在配套日漸完善的背景下，海量的市場供應必将保證房價的平穩，對購房者來說，也将是絕佳的入手機會，那麼具體會有哪些樓盤，每個樓盤預計會做成什麼産品，适合哪些購房者呢？下面就來對各地塊深度梳理下。

先來看已經供應的存量地塊，主要涉及三個樓盤，超級大盤中歐國際城随着配套的逐步完善，房産價值也體現出來，現在二手房價格僅次于招商。

D10清盤後，據悉D11将要在10月份加推，地塊面積很大，容積率也很高，位置也相對較偏，但是壓力應該不大，因為90%都是人才公寓，僅有10%的商品房，預計應該會延續D10的定位和價格，不到1.4萬的剛需盤。

D11後應該是B6地塊，緊靠祥茂河濕地公園，容積率隻有2，純商品房地塊，所以基本會是偏改善的定位，預計價格會在1.4萬以上，這也将是入手中歐改善房源為數不多的機會了，這個地塊開完，後面僅剩A14金茂府地塊，價格鐵定在2萬以上。

關注度最高的無疑是國信紅島國際會議展覽中心綜合開發項目，今年初，青島國信豪擲25億拿下高新區西片區8宗地，土地總面積約31.13萬㎡，規劃總建築面積77.8萬㎡，涉及城鎮住宅、旅館、商務金融和零售商業用地。

西片區由于彙聚了衆多市級大配套，擁有多個8号線地鐵站口，還可以享受高新區優質的教育配套，因此備受購房者期待，以現在的施工進度來看，肯定要等到春節後，畢竟國企，不差錢，耗得起。

據此前消息，項目總占地面積810畝，首期468畝，也就意味着，後期還會繼續拿地，開發周期至少要三到五年，産品也會非常豐富涵蓋商業、酒店、辦公、住宅等業态，至于價格，預計首開應該在1.5萬左右，後續随着片區價值的不斷提升走高。

今年初拿地的高實城進度同樣不快，至少也要等到春節後，其中大部分房源都是人才公寓，商品占比也不高，看規劃基本也是剛需樓盤，由于周邊住宅用地基本開發差不多了，明年應該也沒啥競品，所以銷售難度也不大，價格預計跟卓越和悅類似，會在1.3-1.4萬之間。

再來看即将拍賣的地塊，由于本次高新區采用控溢價競品質的模式，溢價率限制在15%以内，所以肯定不會有地王了，不過限價5000左右的樓面價其實也不低，品質上應該會有明顯提升。

北片區首次有土地出讓，其中09号地塊曾于去年12月流拍，為商住地，占地面積74717.8㎡，容積≤1.5，規劃建面107058.25㎡，樓起始價4000元/㎡，最高限價4590元/㎡，此外劃撥5018.45㎡用于建設租賃型人才住房。

H11号零售商業用地，占地面積37355㎡，容積≤1.5，規劃建面56032.5㎡，樓起始價3500元/㎡，此外劃撥50429.25㎡建設租賃型人才住房。

11号商住綜合用地，地面積37702.1㎡，容積≤1.5，規劃建面54033.26㎡，樓起始價4000元/㎡，最高限價4590元/㎡，此外劃撥2519.89㎡用于建設租賃型人才住房。

作為高新區最偏的地方，北片區主要以産業用地為主，北面就是棘洪灘了，在售樓盤在1萬左右，雖然可以享受高新區教育資源，容積率低至1.5，但是周邊全是工廠，應該是很難賣上價，預計也就在1.1-1.2萬，有望創下高新區近兩年房價新低，對于預算有限的購房者，可以适當關注。

西片區高架橋兩側也有兩幅住宅用地入市，其中12号塊為住宅用地，地面積67757.2㎡，容積≤2.2，規劃建面149065.84㎡，樓起始價4700元/㎡，最高限價5400元/㎡，此外劃撥7429.79㎡用于建設租賃型人才住房。

18号與19号地塊搭配出讓，18号地塊為商住綜合用地，地面積59999.9㎡，容積≤2.5，規劃建面149999.75㎡，樓起始價4100元/㎡，最高限價4710元/㎡,此外劃撥6749.99㎡用于建設租賃型人才住房。

兩幅地塊面積都不小，還是緊鄰8号線地鐵口的正宗地鐵盤，不過部分樓座的噪音也是不可避免的，估計會安排給人才公寓，商品房價格預計會在1.4萬左右。

最受關注的應該是搭配21号工業用地的20号地塊，為商住用地，地面積69099㎡，容積≤1.8，規劃建面124378.2㎡，樓起始價3820元/㎡，最高限價4390元/㎡，旁邊就是招商的樓盤，二手房成交價在1.5-1.8萬之間。

位置比較核心，容積率也不高，再加上周邊二手房價比價效應，這個樓盤賣到1.5萬應該是沒啥問題，很有可能做高端改善樓盤，也是本輪新拍地塊中最值得期待的。

以上基本就是未來一年高新區所有的供應，然後高新區中東片的住宅用地就基本清倉，未來西片區将扛起供應的大旗，不過基本也被國信和預期中華潤的大盤瓜分的差不多了。

在房住不炒的背景下，高新區樓市預計也将保持平穩向上的走勢，不用擔心暴漲，也不用擔憂暴跌，你要做的就是保持關注，然後準備好錢就行。

▍下篇預告：

《重錘之下，青島學區房面臨重大轉折》

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文∣鹿辛

編輯∣葉泉

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部分圖片來自網絡

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